《悉尼房地产 入市需谨慎》- 本周特稿

文/Tony Fan

随着越来越多华人投资转向澳洲房地产市场，很多人都觉得这是“买了即赚”的时代，别人都买我也买，市场就热起来了。不过看似热火朝天的市场是否真的稳赚不赔呢？我们用数据来说明。

详细分析悉尼上周居民住宅拍卖报告，上周拍卖清拍率与2014年同期峰值相同，都达到了历史高值83%。正当许多投资专家与媒体大肆报道2015悉尼住宅市场开始进入冷静期时，这个拍卖清出率似乎让他们掉眼镜。

翻开我的微信历史纪录，去年2014年同期，当大多数人抱怨房价上涨太快已经泡沫化时，澳洲国家总理与财政部长当时站出来公开驳斥泡沫论。一年过去了，让我们详细分析看看总理当时驳对了吗？

为了方便比较，我就把我们办公室边上的18-20 Park Ave Burwood NSW这周拍卖结果做个剖析：这套30多年的物业让一向乐观的我也开始震惊了----2008年的$40.8万涨至2015年的$80万，七年间房价增涨近一倍。再深入了解，同橦楼同一户型半年前的拍卖价格为$70.5万，对于同样30多年老公寓而言，可以理解这里半年上涨了13.4%即$9.5万。在澳洲有90%以上的人半年不吃不喝也攒不到$9.5万这样一个增幅。这是对过去几年的补涨？还是对未来几年涨幅的透支？

如果有朋友在期待着房价暴跌，那么真有必要知道以下几点：

一、澳洲有65%的家庭住在自己的一套房子里，无论房子上涨或下跌都很难让他们出售自己的家；

二、澳洲买卖物业成本不低也严重阻碍了房价下跌，正如刚刚举例所说，昨天拍卖的$80万旧公寓，如果买家想保本再次出售，他将必须增加购入时的印花税$31490+买卖双向过户律师费等杂费$4000+卖出中介及市场费$15000等，即必须以$85万以上价格出售才保本。；

三、随着越来越多澳洲二战婴儿潮出生的老人们进入领取退休金阶段，逐步严重的人口老龄化给政府产生不少财政压力，以致于政府不得不维持或增加大量海外移民。与之相驳的是地方政府复杂的建房审批流程，以及建筑熟练工的严重匮乏，导致实际完工量远低于市场需求，住房日渐加剧的供不应求状态为澳洲大城市房价火上加油；

四、随着通货膨胀的加剧，以及建筑原材料砖、瓦、水泥等成本的增加，恐怕会导致建筑成本骤增，这也是作为不动产的住宅房地产价格很难下降的原因之一。

60多年以来，经历了多次上升周期的澳洲中等价位居民住宅，从长线投资来看，依然随历史规律稳步健康向前。但是，这里不得不提醒各位，相比两年前，如今风险正在加大，我们必须依靠专业知识剖析，慎重选择正确区域与产品进入，那个被鼓吹“买了即赚了”的时代已经过去。

随着过去两年悉尼地产涨幅渐增，入市风险也随之加大，如何有效控制地产投资三大风险：选择风险、成交风险、管理风险呢？

关于Tony Fan

悉尼资深地产投资顾问研究观察员，在过去两年时间，以“沙发客”方式平均每四周搬一次家，零距离入住过悉尼22个不同区。以最直观的方式了解各区的交通、购物、医疗、学校、人口结构、就业机会、治安环境等信息，并结合NSW政府最新规划细则及历史房地产数据统计对悉尼房地产做了大量研究。个人微信号：fqhhot

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