不合自然法则的房地产市场
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大胆试问:你的房产投资会比股票有更高的回报率吗?
即便当下有着非常低的利率,但是房产繁荣可能已渐渐离我们远去。
我不是说房产市场现在已经玩完了,只是说相对于便宜的而且有税务折扣的股票市场来说房产投资的回报可能不会更好。
世界范围内的经济不景气和迅速下滑的商品价格直接导致全国范围的薪资减少。
我们很难用通常的投资回报比法则来比较股票和房产投资。因为投资回报比法则考量的是我们需要多久可以收回全部的投资,在股票市场就是我们需要多少年的盈利才能获得净利润。在房产市场,我们可以稍微调整一下这个法则,对投资房用年租金净收入来衡量,对自住房则用不用交房租费所省下的钱来衡量。
对于股票市场来说投资回报比刚刚高过15%,可是如果用租金净收入来衡量的话,悉尼房产的投资回报比是28%,墨尔本的是30%。 现在还没有一个法则来衡量两者之间的差距应该有多少,但是两个数值之间的差距是很明显的。
我打赌这两者之间的差距会缩小。不是因为房价下跌或者其他什么原因,只是因为房价增长在放缓而股票投资回报在增加。因为全球通缩和人口因素改变使人们更倾向于股票投资而非地产。
房产的自然增长率是一个国家总体收入增长的体现, 而在近期的国际通缩情况下今年的增长估计只有4%左右。
人口结构也在改变。由于婴儿出生潮时出生的人们渐渐到了退休的年龄,劳动力市场即使不畏缩也只能是继续缓慢增长。 年轻买家更是被迫挤出市场而选择他们更喜欢的公寓房。 无论如何,今年失业率的增长是可预见的。
房产的缓慢增值是为什么人们选择它的主要原因, 事实上,在大多数时候房屋的真实价值因为很少被问及而显为人知。只有当我们发现附近的房子卖了多少钱时我们才能知道自己房子的价值,幸运的是大多数屋主们不是被迫去卖掉他们的房产。
现在的房价已经不能和婴儿出生潮时和多年的通胀繁荣期时一样一路上涨了。那时的利率虽然很高,但相比之下其实是负利率,贷款也很容易。
在悉尼和墨尔本买一个中价位的房子马上就让你的资产增加一百万,可这可能并不是你想要的。我相信终有一天它会值一百万,但那是当你已经付完所有利息之后的事了。
根据 www.finder.com.au,以墨尔本的房产中间价是63万3千元, 20%的预付款,24年的贷款和平均浮动利率5.5%来算,完全拥有一所房产要付出超过100万元。而且,除了利息,你还要支付额外的维护费用和其它日常开销。
难道房价最终就不会超过100万元吗? 是会的,但是那将会是多久以后的事? RP Data的数据显示,由于供应短缺,悉尼和墨尔本的房产中间价年增长率分别是13%和7%。可是事实上中间价可以因为几间超级豪宅的卖出价而轻易地改变。
但不可改变的是,今年的新屋开工率创了历史新高,更多的房子特别是公寓房会充斥市场。虽然过去几年悉尼的房产增长了20%,但是你可知道,在过去10年,去除了通胀后的真实增长率只有每年的0.5%。与之相比拥有30%的税务优惠和股息的股票市场却有着6%的增长率,这还包括了金融危机和其他所有的情况。
新闻图文来源:http://www.smh.com.au/money/in ... .html