行业聚象| 澳洲房价55年涨幅达到6556% 澳洲8月房屋贷款总额竟破纪录！

对于澳洲越来越紧缩的房屋贷款政策，大家是否早已失去信心？

然而，最新数据显示，8月份澳洲的房屋贷款竟然创造历史高点，同时包括投资性按揭贷款在内的商业贷款竟然反弹高达2.3%！

而近期，国际清算银行（Bank for International Settlements，简称BIS）发布的报告显示，澳大利亚的房价在55年内，上涨了6556%！

2.3%、6556%、55年，这些数字似乎都印证了澳洲房地产市场仍有无限可能...

由于受到投资者贷款大幅增长的影响，8月澳洲房屋贷款总额再次刷新纪录！

澳洲统计局（ABS）数据显示，8月季调房屋贷款上涨2.1%至339亿澳元，超过今年1月创下的337.5亿澳元纪录。

年数据显示，8月房屋贷款较一年前增长了8%，远高于7月的3.8%年增幅。

其中，自住性房贷环比上涨0.9%，总额达到213亿澳元。

澳洲房贷数据（来源：澳洲统计局）

让澳洲央行（RBA）与澳洲审慎监管局（APRA）更加忧心忡忡的是，8月投资者的房屋贷款大幅增长4.3%至126.33亿澳元。

这是自今年3月以来，投资者房屋贷款总额最高的一个月，同时也是自2016年11月以来，增幅最大的一次。从年数据来看，8月投资者房屋贷款较一年前增长了6.5%。

不仅是房屋贷款，全澳包括投资性按揭贷款在内的商业贷款增长了2.3%，达到435亿澳元，较上月也实现强劲反弹。

若按照贷款数量上来看，季调后自助贷款数量上涨了1%至57161个，其中现有物业的贷款增加了1.5%至47680，新屋贷款上涨1.5%至3135，而住宅贷款下跌2.4%至6346。

澳洲房贷数据（来源：澳洲统计局）

虽然，这仅是一个月的数据，但投资者房屋贷款的大面积反弹，不禁让人怀疑为抑制投资者活动而出台的宏观审慎措施是否发挥了成效。

对此，摩根大通（JP Morgan）经济学家约翰（Henry St John）表示，APRA第二季度数据显示银行在减少仅付息贷款方面已有进展。不过，迄今为止的措施似乎不足以像监管希望的一样，使信贷增长与收入增长同步放缓。

澳洲近期房地产市场的利好消息，可不止以上这一个。

根据BIS近期发布的“利率影响房价走势”的报告显示，根据研究人员对全球47国房价的长期走势进行了分析后，得到一个惊人结论——

澳大利亚房价自上个世纪60年代开始就一直处于长期上涨的态势，持续时间是近几十年来的全球之最！

要知道，虽然在这47个国家中，房价上涨远比房价下跌要普遍，然而其中澳大利亚房价上涨持续时间最长。

报告指出，在所有47个国家中，持续上涨平均周期为13年。其中，澳大利亚的房价持续上涨周期超过50年。

从1961年至2016年间，澳大利亚房价平均年增长年为8.1%。经通涨调整，澳大利亚房价增长率在发达经济体中排名第6位。

与此同时，发达经济体中房价下跌的国家仅为8%，平均下跌周期为5年，下跌周期最长的国家是日本，为13年。”

更加惊人的是，自1961年起，澳大利亚累积房价涨幅达6556%。相比之下，美国47年内房价累计涨幅仅为1332%。

（各国房价年均涨幅）

在这份研究报告中，虽然各国统计年限有所不同，但是整体仍凸显了澳洲几十年来房地产价格的强劲增长。

就在BIS发布该研究报告的同时，澳大利亚监管机构和央行也在积极关注房贷负债高企所带来的风险。

近些年来，伴随房价的快速上涨，澳大利亚家庭负债水平也是“水涨船高”。根据澳央公布的数据，澳洲家庭债务自2000年起不断上涨，已经上涨至可支配收入的189%。

（澳大利亚家庭债务与收入之比 走势图）

澳储行对此表达了进一步收紧信贷和上调利率对家庭和开发商的“制约效应”。

最明显的，是澳大利亚家庭无法再像以前一样获得数额较大的贷款，期房贷款审批也将愈发严格，难上加难。

澳储行根据澳洲税务局（ATO）提供的数据对投资物业持有人进行了研究，发现利用负扣税的较低收入家庭、持多处物业投资者数量有所增加，同时60岁以上借款人的增加对金融系统稳定性构成“潜在风险”。

（房产投资者的年龄分布）

同时，研究发现澳洲持多处物业投资者数量增加。据统计，一年内持有5处物业的投资者数量增长了7.5%，这个数据在9年内平均增长了4.5%。

综合分析来看，鉴于同期投资者住房贷款和风险较高的贷款产品增长强劲，持有多处物业的投资者数量上升很有可能是导致风险上升的最主要原因。

相比较而言，澳大利亚房产市场所存在的问题，是普遍的贷款信息不对称现象。

据瑞银（UBS）最新的报告显示，目前澳洲共计有超过5000亿的房屋贷款存在申请信息不准确的情况。

瑞银（UBS）分析师将此现象称之为为“骗子贷款”（Liar Loans）。

到底是什么原因，让这样“扎眼”的词语成为澳洲房贷市场的代名词？

对于目前“骗子贷款”在澳洲盛行的原因，瑞银方面表示，主要是因为当前澳洲房贷市场借出渠道的多样化，多数贷款申请者都选择了贷款经纪人来申请房屋贷款，而并非直接和银行联系。

据调查统计，在通过经济人申请贷款的受访者中，有超过39%的受访者表示在申请的时候存在信息作假的现象，这一数字高于去年同期的32%。

（澳洲房屋贷款申请信息准确度）

对此，瑞银分析师表示，除了申请信息作假之外，更值得担忧的是许多贷款经济人在提供服务的同时也怂恿客户用不实信息来申请房屋贷款。

其中澳新银行（ANZ）这一现象最为严重。不过同贷款经纪人渠道相比，银行的“骗子贷款”数量则少了很多。

（澳洲各大银行虚假信息贷款百分比）

瑞银对于澳洲贷款市场的关注已经持续了近三年，早在去年6月份，UBS就曾对澳洲贷款市场的申请信息准确度发表过报告。据悉当时有超过三分之一的受访者表示在申请的时候提供了虚假的信息，其中最为普遍的造假信息就是夸大收入水平和资产信息。

澳洲审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres也表示，即将要求澳洲大型金融机构对房屋贷款申请中存在的造假行为进行调查。

无论消息是好是坏，事实上有关澳洲房地产的各类报道和关注热度从未下降过。

尽管澳洲央行已经大幅限制房屋贷款，然而8月再创新高的数据再一次证明，澳洲房地产市场的火热以及买家高涨的热情，而55年来房价上涨6556%的这一数据，进一步印证了这个趋势。

而关于“房产是否存在泡沫”这个问题，则见仁见智。如果从乐观角度看待房价，资产价格的上下浮动乃是正常现象，在自由市场里，资产价格因为投资过热而被推高是难免之事，最后资产价格会因供过于求而回调。

因此，房地产投资的长期有效性至关重要。大家在投资时，也切忌盲目，需要对风险有一个客观和清醒的认识。