【周三讲房系列】房市降温，悉尼地产的未来趋势是否能拨开云雾见太阳？
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澳洲的地产投资不是像一些中介鼓吹的，只要闭着眼睛买就可以稳赚不赔的。尤其是自2017年以来，澳大利亚政府针对悉尼房市中各项投资政策收紧，四大银行房贷门槛的提高，房价不停上涨，海外投资受限，房市危机是否已经产生？
越来越多投资者开始焦虑：悉尼的房地产是否要开始暴跌？悉尼的房市是否已经遭遇发展瓶颈？ 澳洲是否存在所谓的房产泡沫，甚至进一步削减海外投资者的信心？
这些问题，都将在本期文章中，一一为读者们解读。
1. 投资者的焦虑：贷款无门，市场降温，整体趋势是升是降？
自2017年7月来，澳大利亚政府正式收紧对海外投资者的购房政策，征收海外投资者高达12.5%的印花税。加之中国对外汇资金的限制政策出台，地产从业者不禁倒吸一口冷气：一方面不断催促海外买家在政策实施之前签订合同；另一方面寻求更多的金融渠道，避免缴纳更多的税收。银行在一年内多次收紧房贷政策，也让很多本地投资者对房市丧失了信心：是否房市的低谷期就要到来了？
对于这一问题的答案，被称为中国“地产教父”的任志强，早就用一套理论教导大家，如何判断房产未来的趋势，即：
长期看人口：人口的增长是否推动房屋的需求？
中期看土地：土地储备是否充足，来满足人口增长的需求？
短期看金融：银行借贷政策的变化，金融市场能否支撑房市发展？
从长期的人口发展来看，悉尼房市的未来，至少在10年（一个完整的房市周期来看）是非常明朗的，那就是人口增长导致的房屋需求量，一定会带动房市的繁荣发展。
在本系列文章的开篇（“周三讲房”之 – 十年后的悉尼，你想拥有吗？）已经介绍到，2016年底出台的《Sydney 2026》规划显示，未来10-20年内悉尼人口将增加210万。
从中期的土地资源来看，根据澳大利亚统计局（ABS）数据显示，2016年4月澳洲住宅批建总量下降了0.8%，截止到4月底，澳洲住宅批建总量已经连续下降13个月。
尤其是是独立房屋的批建量，相同面积的土地，政府更多地愿意打造成安置更多户居民的公寓，而不是独立带地别墅项目，因为土地资源越来越少，而需要安置的人口却在不断增加。因此，当土地资源稀缺的时候，自然“物以稀为贵”，在未来相当长的一段时间内，拥有土地的投资者，将会得到更优渥的回报。
从短期的金融环境来看，澳洲房市在2017年有明显的增速放缓的趋势，这也是导致许多投资者最大担忧的地方：银行不肯放贷，我们怎么运用杠杆进行资本运作呢？可以说，在任总的房产趋势理论中，短期看金融这项，的确目前在悉尼房市中存在问题。
但是，即便短期内金融对房市不看好，相比于股票购买中的短期投资者，房产投资可是一项中长期的投资产品，要看重是长期的资本增值，而不是短期内可赚取的“投机快钱”。
当长期人口的增长确保了对房屋的需求量，中期土地资源的稀缺确保了未来对土地的需求量的时候，短期金融市场的不利，正是睿智的投资者出手赶上趋势的好时机。
全球最大的资产管理公司之一Aberdeen Asset Managemen认为，虽然悉尼和墨尔本最近房价飙升，澳洲家庭负债累累，但没有房地产泡沫。因为目前总体而言，澳洲各大银行的信贷系统是相当安全的，但是由于APRA（Australian Prudential Regulation Authority）澳大利亚审慎监管局的限制，各大银行并不敢随意放贷。因此，当APRA取消严格的限制后，悉尼地产将迎来又一波繁荣的发展。
处在这样情势下的各大投资者，为追求将来的资本增值，应该买进更多还是卖出自己的投资房产呢？
当然在自己的实力范围内，购入更多拥有土地资源的地产项目。例如：2007年悉尼的房市一度跌到谷底的时候，为刺激房市复苏，银行甚至推出了90%高额贷款产品，且不需要购买贷款保险Mortgage Insurance。
因此，如果短期内的房市不被看好的时候，刺激银行放贷是迟早的事。当房市符合中长期的发展条件时，投资者更应该趁此机会，购置地产，以防之后房价暴涨，而无力购买。更不提如果在当下将所持物业卖出，过后必将后悔莫及。
2. 产品趋势、位置趋势，摸清趋势才能把握投资的最佳时机
人口普查数据显示，在过去十年间，大悉尼区域内传统独立屋减少1.5万栋，同期悉尼人口却增长了75万。
这意味着，即使还不断有新的独立屋被建起，特别是在远郊地区；但更多的独立屋正在被拆除，给半独立屋、联排屋、公寓小区腾出开发用地。同时，拆除独立屋的速度，远远高于新建独立屋的速度。
可见，未来的悉尼房市，将以开发更多的公寓为主，以平衡人口增长和对房屋的需求。
从宏观趋势来看，在政府的规划下，未来的大悉尼地区将不缺公寓的供应；反之带地别墅项目，可能售出一套少一套，变得更加稀缺。
从地域位置趋势来看，在上周日出台的《大悉尼2056年规划》中，最为清晰的蓝图依旧是，已经由政府审批，并且资金到位，项目动工的西北大开发。虽然同期的悉尼第二机场也已经通过审批，政府也将为发展“三城鼎立”局面而努力，但落到实处的目前只有西北铁路项目。
因此，根据房市投资周期定律，和Kellyville地区近三年的房价增长情况来看，目前是投资西北带地别墅项目，最稳妥、最高回报、最小风险的投资时机。
以下视频以Kellyville为例，近几年价格及地区的变化：
西北铁路沿线房市周期：
2013年州政府西北铁路83亿预算案通过（发展起步，政府规划）;
2015 - 2020年兴建铁路（房市上升，吸引投资注意）;
2021 – 2024铁路通车后，带动沿线地区房价大涨，并于2024年达到巅峰值;
2024年以后，房价开始趋于稳定，并进入调整期。
可以看出，从现在开始，到未来七年，悉尼的西北铁路沿线地区，都处在房产的上涨周期。根据历史数据，在上涨期的地区，房价平均每7年翻一倍。
去年年底，CoreLogic 与RP Data数据中心最新发布了全澳十大房价最贵区域排行榜。作为悉尼西北传统顶级富豪区之一的Box Hill ，一跃成为全国房价最贵的十个区之一，平均房价甚至比富豪集中的Kirribilli，Whale Beach和Longueville更屡胜一筹，一举成为悉尼成熟房产投资者眼中的 “新贵” 。
位于悉尼西北商业中心圈的顶级富豪区 - Box Hill 在经历了当地政府的重新规划后，俨然成为继Kellyville区后，西北区最闪耀的投资新星。
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作为投资人一生求一个周期，投准一个周期就可以实现财务自由。
作为一个地产从业人员，也是一样。做好一个周期就可以实现人生的华丽转变。
作者简介
Adam 简，资深地产投资人，Linden Wise伟世资产创始人。从事地产行业十余年，以其完善精准的专业知识及对市场变化的敏锐触觉，为其客户打造了量身定制的资产管理，带来丰厚的投资回报。
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