关于澳洲购房贷款的只还息不还本，我怎么觉得并不划算啊？

谢邀

首先我们得理解一个概念 甚么是一个按揭的成本 其实说白了就是它的利息 因为只有利息才是真正的支出(expense) 偿还本金(principal)本身对按揭成本并没有直接影响 或者说我们有办法在不偿还本金的情况下 做到对最终成本不造成影响

举个例子

贷款额50万澳币 年利率4% 按揭年限30年 忽略日后利率浮动 以及提前还款建模
我们就先按最常规的连本带息还款(principal and interest repayment 后文简称P&I) 计算下来就是

每月月供2387 30年总额为859348 其中359348是利息 500000是偿还的本金

359348就是这个50万按揭的总成本(忽略年费前期律师费交割费等)

假设这个贷款是2017年初交割的 那么在接下来的一年里 每一个月还款的利息及本金的组成会如下表格



就是众所周知的 在利率不发生变化的情况下 按揭月供是维持不变的 但实际上支付出去的利息会随着本金的偿还每月在减少 因为利息的结算方式永远都是 余额(balance)*利率(rate)=利息(interest)

所以对于以上的表格而言 那就是上一个月的balance乘以4%利率会等于下一个月的interest 譬如499280*0.04/12=1664

这就是P&I的大致情况 然后我再来讲只还利息(interest only repayment 后文简称I/O)

贷款额还是50万澳币 年利率4% 按揭年限30年 假设前5年选择I/O 那前5年的情况会是这样的
每月利息(月供/月还款)1667 前5年的总利息成本为100000 (60个月即60次还息)

接着5年后开始转P&I 相当于25年还清 月供2639 25年总利息成本291755 外加前面5年的利息 按揭总成本391755 以这种方式操作 30年下来的总利息支出要比一直P&I多付32407

为什么我还会一直推荐I/O 其实很大程度上是因为有对冲账户的存在

相信对冲账户对于大多数投资澳洲房产的人来说并不陌生 说白了就是一个特殊的存款账户 里面的存款余额可以直接与贷款账户的余额发生对冲 从而达到抵消或降低实际利息支出

我下面再稍微解释一下

贷款额还是50万 还款方式是I/O 借贷人向对冲账户里存款10万 则存款存在的周期里 利息会以50-10=40万的balance结算 就是相当于每月只需支付40万贷款额的利息
对比一下 对冲账户里没有存款时的月利息是1667 存款10万时的月利息是1333

那如果借贷人选择了I/O作为还款方式 在房子交割后 每个月分别存720 723 725...... (具体数目请参照上表principal)进对冲账户里 那30年下来 实际支付的利息是不是就跟P&I一样了

两者有区别吗 必须有 I/O加存钱进对冲的优势大多了

因为对冲账户是个存款帐户啊 就是说如果是P&I还款 那么就是相当于每个月支付银行2387月供 然后就没有然后了 但如果是选择只还利息然后存钱进对冲的话 那就是相当于每个月支付1667 1664 1662...... 的利息 外加每个月获得720 723 725...... 的储蓄 存款是可以拿出来的才叫存款 现在明白两者的区别了吗 一个是单纯地减少债务 一个是累积可支配资产

然而30年下来 两种操作方式所需要支付的利息是一样的 换言之贷款的总成本也不会有差别 但是选择I/O的资金流动性要比P&I强太多了

我再用一组数据说话

如果能坚持上述每月把P&I本该偿还的本金存进对冲账户 选择I/O 5年后对冲账户里将有58514的存款 而P&I方式的可支配资产相对而言为0

要知道这5万多将近6万的存款是随时可以个人调配的 现在明白I/O的强大之处了吗 所以其实是否选择还本 与是否有还款压力并没有绝对的关系 只是选择了一种资金流动性更强的操作方式而已

同理提前还款与存钱进对冲账户亦是如此 所以基于这一点 是否偿还本金与最终支付出去的利息总额 其实可以做到完全没有关系

如果觉得5年后 月还款额突然从1667突然涨到2639 (毕竟相当于需要25年还清) 若是30年一直P&I则只需要每月2387 后者长线而言的还款压力会更小 怎么办

可以转贷(refinance)的呀 I/O period结束换一个银行 年限又可以再批一次30年 前5年不妨又再选择I/O 重复上述操作 5年以后的5年 月供照样是那1667的利息 毫无压力 房产还能再做估价 考虑增贷套现增值利润 (这部分内容我就先不介绍了 内容已经很多了 再说就更难消化了)

• 所以一套房子其贷款的实际年限可以不止30年吗 对的
• 如果一直I/O的话 是不是意味着其实一直没还过银行一分钱 是的
• 那岂不是可以一直欠着银行的钱只还利息 实际上不可以

因为实际情况是 随着该借贷人的年龄不断增加 到一定岁数之后 很多银行都会对申请人的可持续获得收入能力表示怀疑 其对策很多时候就是要求降低贷款年限 譬如许多60岁甚至年龄更大的申请人 部分银行会限制他们只能选择15-25年的产品 而并非一般的30年 所以并不可能永远欠银行钱不还只付利息的 除非把房子卖掉

接下来 我觉得这个问题得分两种情况来讨论 其一就是很纯粹的投资 其二就是自住房按揭 因为两者的动机是完全不同的 所以对于按揭的考虑也会有所差别 前者只需要保证收益最大化即可 当然也要考虑现金流的问题 往后我会详细解释 后者的话则只需要尽可能地降低贷款成本即可

对于投资房而言 现金流入无非就是租金 租金能有多少 以悉尼的房产为例 其实大部分住宅的整租年收益不过在4%左右 (其中公寓比别墅高 价格越高的房产租售比越低) 然后我再以最近交割的一些楼盘为例 讲述下除却贷款利息以外的成本

• 物业费(strata/ body corporate): 每个季度600-800
• 水费: 每个季度150-200
• 市政费(council fee): 每个季度200-300
• 租凭管理费(management fee): 4%+GST

还是用回之前50万贷款额的那套房子举例 假设说这是一个澳洲PR/citizen买的投资房 能借80% 房子的合同价为62万5000 那4%的租金收益就是25000澳币 刨去4.4%(10%消费税)中介的租凭管理费 就剩下23900 上述的费用我折中合计一下 一年4400(每个季度1100) 剩下19500

然而50万的贷款 哪怕是I/O 每年的利息都要20000了 换言之一套4%租金回报(其实已经很不错了)的房子 也只能勉强cover掉其所有的持有成本 其现金流几乎为0 事实上我看过很多的rental statement 也都是这样的 一年的租金净收益正负不超过1000的样子

那为甚么还要投资这套房子 因为

• 还有未来的增值收益
• 还有房子折旧的tax deduction可以抵税(基本只适用于本地买家)

等等等等 我就不展开了 然后回到还款方式的问题上去 就是说对于投资房而言 如果选择P&I 就是相当于每个月要贴700多块进去 然后如果持有的还不止一套投资房 如若全部选择P&I 那就是每个月得从收入里抽出1400 2100 2800...... 到月供里 折合人民币7000 10500 14000...... 现在是不是就觉得如果连本带息 为了未来的投资增值 付出的有点多

I/O外加存钱进对冲 如上文所说 本质上其实与P&I一样 30年下来的总成本是一样的 但I/O除了资金流动性好以外 还没有强制性 不需要每个月非得多贴几百澳币到投资房的月供里 手头资金充裕就存点进对冲 紧张的时候就只还利息

再者 对于投资房产而言 基本上都不是永久持有的 譬如再说回悉尼的一套公寓 若干年以后 或者10多年以后 就会发现这套房子开始变旧 从而由于维修增多 物业费增加 租客吸引力降低 空置期变长或租值比下降 等等一系列问题

所以在适当的时机选择出售 素来都是房产投资里头很重要的一个环节 然而对于两种还款方式而言 在房子出售的一瞬间 其实两者获利毫无区别 譬如说上述的那套房子 62万5购入 假设5年后增值到80万 选择P&I 贷款余额441486 选择I/O 贷款余额50万 两者的最终增值获利(capital gain)都是80-62.5=17万5000再减去5年的总负扣利息(negative gear)

哪怕我们退一步来讲 I/O这5年就只还利息 也不存钱进对冲账户 那么两种还款方式的除息盈利只相差4537

• P&I的5年总利息为95463
• I/O的5年总利息为100000

因为参考最上的表格 就可以清楚的发现 其实在还款最开始的5年里 大部分的月供都是利息 欠款balance减少非常的的缓慢 这小部分本金偿还对于降低贷款成本的作用微乎其微 再者对于一个增值收益17万5000的投资而言 只要多付4537(折合每个月多付76澳币的利息)就能保证房产持有的这5年里 现金流为正或基本为正 是不是也挺划算的

按揭只是个金融杠杆 在贷款获批的一瞬间就决定其比例了 后续如何还款对于日后转售而言 并没有多大收益上的差异

再者说哪怕投资的是譬如布里斯班 堪培拉 阿德莱德等租售比比悉尼要高的房产 租金姑且说能cover P&I方式的持有成本 亦是可以通过上文提到的 将盈余存进对冲账户的方式 来提高资金的流动性 没必要选择P&I非得强迫自己每个月都把钱偿还给银行

所以说对于房产投资而言 基本肯定是I/O比P&I要合适

最后说下如果房子是打算用做自住的 或者说打算永久持有的 到底哪种方式比较合适 其实在有对冲账户的情况下 两者最终的贷款成本并无差异 哪种操作方式对于自住房而言 与投资房的执行原理是一样的 也是完全可以选择I/O的 只不过如银行的人所言 并不是每个借贷人选了I/O都会自觉留积蓄还清贷款 P&I某种程度上也能帮助借贷人规划理财罢 或者说只要收入状况允许 P&I也未尝不可

P&I几乎唯一的好处就是 在申请下一套房子贷款的时候 existing commitment的loan balance比较小 换言之相对来说同等收入可以借更多的钱 但相对而言的缺点就是I/O存在对冲里的钱可以用作下一套的首付

也或者说本来30年P&I对于同等收入的申请人而言 要比存在1-5年I/O的贷款额要高 因为I/O计算的是申请人是否有能力在(30-I/O period 譬如说前5年只还利息 则实际还本年限只有25年)内还清按揭 后者I/O结束后的月供都明显要比前者高 银行计算其还贷能力(servicing)的时候自然是要对前者批的贷款额更高的

但是现在四大银行里头 Westpac ANZ St George普遍可以随时更改还款方式及延长I/O period 都不需要重新作审核 换言之为了多贷一点 完全可以申请的时候选择P&I 房子交割之后再到分行换还款方式到I/O 所以说P&I还款的另一个很大的优势如今也不复存在了 (但其中部分银行P&I转I/O要付手续费 譬如ANZ就要交250 费用给大家个参考)

最后这3段话的内容就不详细解释了 如果有需要了解的话自己加我微信或者留言提问罢 毕竟需要消化的东西已经足够多了

说白了只还息不还本只是一种目前国内尚未有的金融产品而已 所以很多人还不懂得如何多方面的运用好这种产品的特性 甚至还不能理解产品存在的潜在优势 其实在澳洲本地 I/O早已被成熟普遍地使用了

以上

关键是我们有对冲账号，钱放在对冲账号上，就相当于减少了贷款本金，跟本息一起还相同。但是对冲账号中的钱我可以根据需要随时使用，还给银行的钱就没了。另外还有一个避税的效果，比如你同时贷款买了一套自住房，一套投资房，自住房的贷款利息无法抵扣收入税，但是投资房的贷款利息就可以抵税，那么我就希望更多的钱来还自住房的贷款，而投资房尽可能少还。

首先，投资是个人行为，只有自己觉得好的对的才是最好的最对的，其他人的想法都是其他人的经验，没办法比较，毕竟每个人的价值观不一样，情况也不一样，我个人觉得只还利息的贷款有以下好处：
1. 有对冲帐户，一样可以算减少本金，不过就是没有记账，但是存在对冲帐户里的钱相应的利息就不用支付了，而且这些钱可以随时取走用，避免二次贷款，不习惯只还利息那就自己多还点本金在对冲帐户里嘛，万一有急用还能直接拿出来，本金利息一起还的话，缺钱了就没办法了吧……
2. 澳洲有抵税的政策，投资房的话，利息是可以抵税的啊，可以说，这是用首付+贷款利息去搏物业的升值，用只还利息的方法是最小投入而最大化收益啊，既然是投资，总是要卖的，为什么要还本金呢？