最近几个好友都在考虑澳洲的房子，我自己也有300万闲置资金，像这样的资金条件，应该如何选择澳洲房产？

不管你问完还有没有继续关注这个问题，我想再接着说点给你，目的还是让你慎重。

澳洲的房价整体一直是在上涨，但完全是因为二手house的拍卖撑起的这个涨幅，再说明白点，是因为有地。公寓而言，早个三五年买在悉尼墨尔本其实都有的赚，这个我是绝对承认的，尤其是在悉尼。但是就目前来说，公寓市场已经完全饱和，这个饱和量起码要透支到后年。我给所有人的建议都是这段时间之内不要碰公寓。现在因为各种原因无法交割的公寓太多以至于在这都有自己专门的转楼花中文网站了，你可以搜搜smartlisting.com.au，基本都是在亏钱转。

澳洲税务局ATO的权利是很大的，这也是你让亲戚朋友帮忙打钱有风险的地方，因为有可能他们会怀疑这部分钱是境外收入，需要依法缴税。和司法机关不一样，比如警察必须有足够证据证明你犯了什么法，他们才能拘捕或者起诉你，而对于ATO是反向举证，就是只要你不能证明这个钱是你亲戚给的，那你就得把这个钱按照境外收入标准缴税（最高45%）。至于怎么证明给外国人那个是来自你亲戚的，并且那些钱是原本属于你的，你就得费点事了。我身边有因为买房打钱被约谈最后还好没事的，也有姑姑给侄女正常转生活费结果没解释通被当海外收入扣的，这个就只能看天看脸看人心情了。不过这算是小概率事件。

买房交接的时候一般是会和三方沟通，房产中介，过户律师，贷款机构。一般来说房产中介会给你推荐过户律师，贷款机构可能也会给你推荐过户律师，但是房产中介和贷款机构是完完全全不相关的。就像在国内，开出租和开海鲜餐馆应该是两个不同的职业，但在有的城市，一旦这两个职业参合到一起，那你就得小心了。有的中介和你说他卖你房子还能帮你搞定贷款，给你提供这个便利只是为了好卖给你房子。还有的公寓就是搭配定期的高额的租金回报率保证来卖，但都是羊毛出在羊身上，值50w的卖你70w，就算每年按宣传的6%的租金回报给你两年，还是赚了你的钱。

最后再重复一下，投资回报是两部分相加的，既年增长和租金回报率的总和，年增长率house和公寓是完全要区分开来看的。有些中介拿着house的涨幅数据卖你公寓，这和用着网红照片当头像去卖丝袜的是一样无耻的。对于公寓来说4.5%左右的租金回报是属于正常的，至于房子本身是涨是跌，和位置楼层户型大小密度都有关，但无论在哪，目前短期内公寓增值的空间不大。

在澳洲买公寓做投资，60w左右的房子按贷款80％只还利息一个月租500刀个人收入按7w年薪来算的话每一年能退回来1w的税钱，这是普遍澳洲中产投资公寓的目的之一，但这个钱对海外人来说就是0。负扣税适用于每一年而不只是你卖房子的时候。房产中介没这么说，也可能他们压根自己都还没先整明白。其实在我眼里这种人根本连中介都算不上，属于连3%佣金都拿不到的那类。但这毕竟只是属于他们无知，而那些在澳洲目前这个房市行情下还在给客户推荐布里斯班市区公寓或者墨尔本西边别墅的，那就属于人品有问题了。

希望你们都能看到。





－－－－－－－－－－－－－－


请慎重！

就目前来说，作为一个中国人来澳洲购买投资性房产是一件非常有风险的事情。

其一是FIRB的限制，你没有一年及以上的有效签证是不可以购买这里的二手房，那么带动整个澳洲房市上涨的二手house基本你是买不到的。可能会有所谓的房产顾问给你推荐市中心或者学校附近的新公寓房，告诉你投资回报率是多么的诱人，区域年增长率是多么的惊人。如果你有心动，那你离风险也就不远了。

一般来说公寓的投资回报到6%已经算中上，除去4%左右的贷款利息，剩下的你交交市政费，物业管理费，中介管理费，买个landlord保险，偶尔维修个什么东西之类的基本也没剩几个钱了。而目前对于我所在的墨尔本地区来说，公寓的资本增值非常有限，更有些密集度比较高的区会出现负增长。澳洲的房市和中国不太一样。在澳洲，house和公寓你要区分开来看。可能某个区的house一年涨了20%但公寓却跌了2%。而且公寓的售价会高于估价很多，这意味着你购买后在短期内出手会有亏钱的风险，此外也关系到交割时候需要付清尾款的数额。

其二是澳洲银行现在对纯海外收入的贷款非常难批，而中国每年每人的外汇购买量只有5w美金，所以如果交接的时候你不能付清房屋总价减去贷款总额剩下的金额，那么你之前10%的定金是要飞了。这个时候，当初卖你房子的房产中介是不会管你死活的，他们的任务是挣那3%－8%的佣金，况且在澳洲贷款这个也不属于他们的责任和义务范围。我不是在黑澳洲华人房产中介这个行业，我所不齿的只是其中的一部分人，花百十块钱学一个上午的课拿了个100%包过的所谓的房产中介证书就开始大张旗鼓的忽悠同胞。

而且说到投资性房产，你不是澳洲的纳税人，那么负扣税这种最直接的投资房收益方式与你是无关的。再退一步说，就算你足够运气好，买的房子涨到飞起，当你作为海外投资人卖出的时候，政府是要收取相当大一部分（最高45%）所得税的。这些东西没有一个房产商会告诉你的。

总之，对于一个在北上广深闭着眼随便买都能涨的中国人来说，目前来澳洲投资房产是有一定风险的，而且和国内相比收益确实也是有限的。目前在国内，以保值为目的的投资方式也有很多，完全没有必要把几百万放在一个离你这么远的地方。

看了各位的回答。。。
300万rmb也就60万澳币不到的钱，买不到什么好的升值空间大的投资房啊。至少我经历过的悉尼和墨尔本是这个样子的。
在悉尼，话说60万澳币想买差不多的公寓，想入手好的地段、好的楼层，难度也是很大的。
墨尔本市区周边一圈的公寓何其多，30来万澳币就有了，但是增值太慢了，即使不跌你也等于是亏的。
60万如果拿去投边远地区，那里的木有研究了。

总体澳洲房产还是健康的，稳涨，但是最好的选择还是house，但是60万澳币不够用。

300万才60万澳币，以悉尼的房价买不到什么好房子。如果你想贷款，现在澳洲银行对海外投资者的贷款已经更为谨慎了，毕竟海外资产难以审核，追讨也麻烦。另外没有澳洲永居身份的外国人，只能购买楼花。

还有，买房的时候一定要到实地考察，和当地了解情况的朋友沟通，现在很多房产中介是在坑海外投资者。