澳大利亚悉尼的Parramatta地区，发展前景怎么样？

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正文：PARRAMATTA

大悉尼物理中心，距离现有悉尼CBD 24公里，360流域环绕的沿河城市Parramatta，不仅是西悉尼的地理、商业和文化中心，更是大悉尼的第二大CBD及澳大利亚的第六大城市。

作为新州政府在其发布的 《悉尼发展规划》（A Plan for Growing Sydney, Dec 2014）中提及的三大战略发展中心之一，Parramatta已受到越来越多投资者的关注。在未来20年内就业岗位将达到10万之多的Parramatta，会成为澳大利亚下一个最值得关注的伟大城市吗？

1、人口变化

据澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，截止2014年底，Parramatta地区人口数量已升至19万，并以每年3%左右的速度稳定增长。如下图一所示，自2006年起，地区人口增长速度高于大悉尼地区、新州及澳大利亚的人口平均增长率，凸显出人口聚集的态势。

同时，2011年的官方统计数据显示，Parramatta地区半数地上人口为英语非母语人口，体现了该区域的人口多样性。而其中13.6%为明确拥有华人背景的居民。

Parramatta地区居民多在具有发展潜力的行业中工作。如图三显示，接近20%的人口在澳大利亚最具发展前景的行业之一——卫生保健（Health Care）行业内工作。同时不难发现，作为就业人口最为密集的地区之一，Parramatta汇集了卫生保健（Health Care）、金融服务（Financial Services）、教育（Education）等澳大利亚的支柱产业，从侧面体现出了该地区蓬勃发展的可能性。

图1：Parramatta人口变化趋势

图2：Parramatta人口分布（按语言）

图3：就业人口行业分类

2、交通发展

1）已有交通设施——火车（Cityrail）

如图四显示，Parramatta已有发展成熟的火车站，并有三条路线经过此地。此外，快速铁路线（Express Train Service）将实现Parramatta到City Central火车站只需27分钟。

图4：Cityrail悉尼火车路线图

2）环城公路（Western Sydney Regional Ring Road）

在Council的规划中，Parramatta将共有8条战略干道连接外环及内环公路，高速公路体系将覆盖整个Parramatta地区。内环、外环高速公路及连接干道的完工将大大减缓交通压力，提升交通效率，从而为更多就业人口的到来提供更大可能性。

图5：Parramatta城市干道

图6：Parramatta内环及外环公路

3）轻轨（Western Sydney Light Rail Network）

轻轨是州政府的重点项目之一，轻轨站设立之处成为了悉尼地区各个快速增长的区域。因为轻轨站比公共汽车更高效，从而更受学生及上班族的欢迎。如图七中所示，轻轨工程完成了，Parramatta不仅能够更快速的到达其他地区，更能快速到达悉尼第二个机场—Badgerys Creek Airport，为该地区的发展提供了更多的可能。

图7：西悉尼轻轨线路图

4）潜在东海岸沿线高铁站（East Coast Fast Rail）

除上述大悉尼范围内的交通系统提升外，Parramatta Council提出申请成为东海岸高铁线的停靠站之一，往南连接Liverpool，往北直达Hornsby。并且这条高铁线将直接连接悉尼两大CBD：Sydney和Parramatta。同时可实现快速到达Newcastle、Canberra等城市。

图8：东海岸高铁路线 - Parramatta Council申请计划图

3、区域建设

1）Parramatta Square

Parramatta Council投入20亿澳币重建Parramatta Square，旨在打造西悉尼地区的Martin Place。另外80亿澳币将投入建造高楼大厦，目的在于永久改变Parramatta CBD的天际线，打造世界级的城市。

据悉Parramatta Square 250米范围内共将建立49家咖啡厅和餐馆，其中将包括来自世界各地的美食。该项目预计将在2019年向商家开放。

图9：Parramatta Square

2、CBD的教育园区

新建的西悉尼大学将位于Parramatta广场塔（如图九右）上，预计到2017年该校将容纳1万名以上的学生。这将大大提升Parramatta地区的社会活力及经济前景。

同时，新英格兰大学未来也在Parramatta建立校区，从而打造成西悉尼的教育中心。

3、医学研究中心

如上面提到的一样，Parramatta有大量从事医疗领域的专业人员，原因在于Westmead 医学研究中心就处于Parramatta。这个地区是澳大利亚医学服务最集中的地区，拥有四家主要医院和三家研究机构。这是国际认可的医药研究和生物科技中心。

Westmead医院将进行其历史上最大的基础设施升级，第一期资金为4亿澳元，第二期资金高达10亿澳元。Westmead预计将成为整个悉尼最大的医疗中心。

图10：Westmead医学研究中心第一期规划

4、区域建设

Powerhouse图书馆

新州政府已决定将新州五大文化机构之一—Powerhouse博物馆迁至Parramatta，作为发展西悉尼地区艺术与文化行业的重要举措。

Parramatta体育馆

Parramatta体育馆被认为是Parramatta适宜居住的重要理由之一。自2013年起，Parramatta体育馆将花费用2.9亿澳币进行总共四期的全面升级。

沿河剧院（Riverside Theatres）

每年有超过700场演出和活动在该剧院举行，为了满足未来西悉尼居民的艺术需求，Parramatta Council已经决定致力于将该地区打造世界级的艺术及娱乐中心。

图11：Parramatta体育馆

图12：Parramatta Riverside Theatre

4、房价变化

据http://Realestate.com数据显示，投资者的涌入已经让Parramatta地区的房价在近三年产生了明显的涨势，房屋居间价已超过100万澳币。在悉尼房价疯涨的今天，Parramatta北边房屋的平均访问人数已接近悉尼平均人数的两倍左右，充分体现了投资者对该地区发展前景的乐观态度。

它的未来能否按照政府的理想计划一样，成为继悉尼CBD之后又一大繁华的经济文化中心？房屋价格又能否继续维持高速增长，迎接即将涌入的人口？Parramatta Square的商户改造完成后又能否提供新的投资机会？让我们拭目以待。

转载请联系：[email protected]

附：Parramatta Council宣传视频

https://youtu.be/dqpeXub-7e8

Reference：

PCC | Parramatta City Council

Department of Planning and Environment

The Department of Infrastructure and Regional Development, Australian Government

Real Estate, Property & Homes For Sale

Australian Breaking News Headlines & World News Online

Daily Telegraph

附带宣传一下微信公众号：dayangcaijing

谨慎看好，Parramatta作为第二大CBD，房价已经经历了一阵暴涨，但后继乏力的情况有些凸显，最好的例子就是Meriton在该地区的楼盘降价了，Meriton一直是跟随市场在调整自己项目的价格的，降价或许说明Meriton对该地区短期房价承压的担心。而且就我个人观点而言，与北区CBD chatswood一房难求的局面相比，Parramatta的居住观感，人口素质，人种的复杂，周边区域的落后（基建，教育），是的该区域对于高收入人群的吸引力较差，也就导致价格的滞涨。