【澳迈资讯】西太集团消费者银行执行总裁：少说点房地产“泡沫”的空话

本文作者为George Frazis。

George于2015年6月被任命为消费者银行执行总裁，负责Westpac西太平洋银行、圣乔治银行、南澳银行、墨尔本银行和RAMS公司品牌的消费者分销、数字化服务、营销、转型及银行产品和服务等全部事务的执行管理。他于2009年加入Westpac西太平洋银行，担任新西兰西太平洋银行执行总裁，随后成为圣乔治银行集团首席执行官。在加入Westpac西太平洋银行之前，George先后在NAB澳洲国民银行、CBA澳大利亚联邦银行和BCG波士顿咨询公司担任高级职务。在此之前，George是澳大利亚皇家空军军官。

在达尔文市的社会保障住房中长大的我，自然非常清楚那种想要拥有一栋由一块块砖和一抹抹砂浆砌成的、你们称之为家的房子的感觉。毕竟，家不仅仅意味着财务安全；家还能给予一种物质的和情感上的安全感，并使人产生一种归属感。

从更务实的层面上讲，自有居所的愿望还能鼓励人们储蓄，促进住宅建造和财富分配，增加公民参与，并最终会提高征税基础，从而改善公共服务。

最终，在自有住房愿望的驱动下，将会产生更强大、更有生产力的社区，这就是为什么自二战以来，自有住房已成为澳大利亚经济增长和繁荣的基石。

对此，各方没有任何异议。然而，2017年的房屋拥有率在不断下滑。买不起房现在已经成了我们社会所面临的关键问题之一；作为一个国家，全民在国家前进的最佳道路上缺乏共识。

我最开始深入思考日益凸显的住房负担能力及自有住房问题是在2015年中期。当时我还在领导St. George圣乔治银行的工作，我亲眼目睹了自有住房的伟大澳洲梦愈发地变成了许多人的一个梦，尤其是对年轻家庭来说。房屋价格以收入的几倍上涨，像许多国家一样，那些之前没有拥有资产的人——例如房产——发现想再出手购买就更难了。

显然这是一个复杂的问题，而工资增长疲软和能源价格上涨又加剧了这一问题；我们承认，治理经济的前行路上将困难重重。解决这些问题，需要深入的了解、对现有信息和数据的审视、以及非常重要的一点——开诚布公地与社会各群体对话，包括政府、社会企业、工商界。为了进行一场富有意义的探讨，我们还需要直接聆听来自社区的呼声，听听他们的想法——他们受到了怎样的影响以及他们认为哪些潜在措施会对他们有所帮助。

这就是为什么Westpac西太平洋银行最近与Ipsos益普索集团合作，采访了2000多名澳大利亚人，请他们谈谈对住房负担能力的看法。探讨的话题包括：人们认为政府的角色应该是怎样的；住房负担能力这个问题的影响程度到底有多大；一心想要买房的首次置业者们都采取了哪些对策。

采访结果真是意见纷呈，受访者们以第一人称向我们描述了人们对住房负担能力这一难题的反应，采访结果也确认——并揭露了数个对房地产市场的说法和评价。实际上，几代人之间、不同社会经济群体之间、以及不同文化背景之间，人们的观点差异很大。

尽管大家都说买房难，但调查还是证实了自有住房的“伟大澳洲梦”在超过半数以上（60%）的人心中仍然没有泯灭。大约60%的自住业主对自己未来的财务状况持有更为积极乐观的态度——相比而言，一心想要买房的首次置业者群体较为悲观，但梦想犹在。大约92%的受访者相信拥有自己的住房是积累财富的最佳方法之一，然而也有72%的人认为下一代澳大利亚人再也买不起属于他们自己的房子了。

我并不认为我们出现了房地产“泡沫”，尽管在过去五年中悉尼和墨尔本——两个典型——房价强势上升。房价主要受到市场供给和需求两大基本动力的推动。重要的是，我们必须付出更多努力来为社会各阶层解决住房负担能力这个问题，而不是寄希望于房价下跌，这样是不明智的。其他国家所发生的情况我们也已经看到了，当房价大跌时，房地产市场的“繁荣与萧条”会导致经济衰退，这是显而易见的，尤其是对低收入家庭来说。

房地产市场价值高达6.6万亿澳元，是整个经济的“定海神针”，也是是推动消费者信心的关键组成部分。所以任何可能影响房价的极端举措都可能带来毁灭性的影响。需要谨慎和深思熟虑采取行动。

假设房价涨幅放缓至不超过工资涨幅，那么房价上涨其实是件好事。房价上涨会为住房拥有者积累财富，帮助提高消费者信心，有益于国家GDP增长和经济产出。这是从调查中衍生出来的一些感想。

与某些报告相反，调查结果还显示，首次置业者们是充分认清当前大环境的，他们愿意为购买首套房而做出一些牺牲。事实上，超过60%的志在必得的首次购房者表示，他们已经在自己的生活方式上做出了很大的牺牲，以此来积蓄存款，比如减少了外出就餐和出国旅游的次数。

此外，77%的受访者表示，如果有足够的基础设施和公共交通工具可以搭乘，他们会认真考虑在远郊或城市边缘区买房；75%的人表示如果当地就业机会好，他们会认真考虑在郊区买房。关键是要有良好的公共基础设施将郊区与市区联通，同时在郊区建造人们买得起的房子，并配以工作机会。

调查也确认了所谓的“投租者”策略，而婴儿潮一代、年轻一代和跨两代人积累财富之间存在的紧张局面也得到了证实。对于父母是否应该帮助子女迈上购置房产的阶梯以及应该帮着出多少钱，澳大利亚人持明显的分歧态度。

不出意料的是，大多数澳大利亚人都认为政府应该做得更多。特别是首次置业者（61%），他们表示如果政府减免印花税，那么买房会变得容易一些。有趣的是，收回负扣税政策或要求其他“减税优惠”并列排在最迫切愿望的第六位，位于加大城市边缘基础设施投入和取消住宅房地产转让印花税之后。

正如我刚开始关注这一问题时一样，银行在这个问题上绝对可以发挥作用，我会全力以赴寻找新的创新性政策及产品解决方案，来帮助澳大利亚人；同时，我还会考虑我们在社区里能发挥哪些更大的作用。数据分析的进步可以发挥作用，协助我们评估风险。

但这些还远远不够，时不我待。人口统计数据在不断变化，家庭住户趋势在不断转变，从现在起到2050年，我们需要大幅增加供给，接受人口密度增加，以此来满足我们日益增长的、逐渐老龄化的、不断变化中的人口需求。

我们在商讨决解方案时需要考虑的一些问题包括：实现住房选择的多样性和适应性、基础设施、降低住宅建筑成本以及市场准入门槛、提供经济适用房和经济出租房混合住宅开发。但是，我们需要创造性思考、快速行动，来有效解决这个问题。

作为一家致力于帮助更多澳大利亚人实现自有住房的银行，我们期待使用Ipsos益普索调查进行进一步探讨，为找出切实可行的实际解决方案做出贡献。