周末拍了4套房，3套成交 ---浅谈房产拍卖那点事儿┃大悟看房日记86（原创）
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这是澳洲房产大全
第 678 篇原创文章
作者：大悟
微信：262739843
2018年7月28日 星期六 天气：多云
每周一，无论是下楼买咖啡和老板的攀谈，还是在楼下抽烟和同事的聊天，大家异口同声的第一句话都是“大悟，上周看哪了？”
大家都说最近拍卖市场如何如何不好，可我已经厌倦了这样的说辞，因为无济于事，你是不是要买房投资吧，如果是，你要想的是解决方案，而不是在这像个孩子似的哭闹个不停。
上周六带一位300万澳币预算的客人上拍卖场，以一个不考虑预算的投资人角度，我顺便又找了几套觉得还成的物业，我想看看按我自己找的标准，市场究竟如何？
当天总共看了4套，包括我客人的那套，其中除了Mosman的那套3房景观公寓之外，全部被拍下。
悉尼的房产拍卖场这几年上的太多了，现在我只觉得她有趣刺激，已经不觉得紧张了。因此，今借此专栏，除了和大家聊聊上周看的房子以外，在文章末尾，我也说点拍卖场上的一点经验之谈。
进入澳房大全第86期《大悟看房日记》。
因为客人的物业是隐私，我不能写，就说说剩下的3套吧。
第一套 内西区Erskineville
Erskineville我以前写过，感兴趣的翻《大悟看房日记》自己找吧。
这是一套非典型的Victorian Terrace，frontage一般在4米左右，而在东区如Woollahra或Paddington等，顶级的维式排屋可以达到7.5米。
占地145平。
其一楼的的户型分布，是单层排屋常见的形式。在澳洲，卖家中介经常喜欢把他们叫做“Deceased Estate”。
我个人很喜欢有底蕴的东西，所以排屋也是我比较热衷的一种物业形式。
这套物业占地在145平左右，因为早上时间比较紧，我匆匆看了一下内部，楼上的次卧非常小，3.2*2.4,基本摆了张床就不剩什么空间了。另一个卧室，中介也标出来了Enclosed，虽然有采光，但是是从上部照进来，是完全没有景观的。
后院基本没有任何好的Maintain，显得很凌乱。
厨房看得出来做过翻新，但是也是很基本的。
朝向为东西，4房2卫无车位。
Burrens St在Erskineville还是一条很不错的街区，之前这里卖出过一套近2m的排屋，这条街虽不是传统的Cul de sec, 也是No thourgh road, 所以很静谧，我很喜欢拍卖师的那句开场白：“You can even smell the coffee when you are standing here. ” 因此是一个有生活方式的区。
物业建议价在160万澳币，参加拍卖人数在15人左右，全部西人，主要bidders有两个，一个是近60岁的local，另一个则是40左右的年轻夫妇。
第一口价喊在1.4m, 我一边听着他们喊，一边做着笔记，可是他们喊得价格太相似了，基本是互相罗列的加价，没有任何节奏的变化，过了1.6之后，价格buffer开始变小，年轻夫妇很笃定，但是已经开始变慢，60岁的大叔一个人站在门口，看似漫不经心，其实心中很有数。
不到10分钟，价格到了1.705m, 夫妇已经不接受拍卖师的挑逗了，确认out，最终大叔面不改色的被握手和掌声包围。
在内西，4房的排屋并不算多，多数以3房为主，尽管稍有牵强，物业的街区很好，距离主街不远却又十分安静。另外，物业的改造空间依然有，这套物业尽管没有做Styling，房中稍显凌乱，甚至还充斥着租客刚起床的异味，但是1.7+卖出，我依然认为是个很不错的价格。
第二套下北 Mosman
Mosman当然是我很喜欢的区，但因为它很大，也不是只要叫Mosman的我都认为它就好，在710 Milltary Road就已经开始进入Mosman的主街了，因此这里并不像刚进Neutral Bay的那段Military Road那么嘈杂和纷乱。
这块地在2011年是以1200万的价格卖出的。
楼下商铺，上边4层residential。距今5年新的小型公寓。
物业整体来讲，做工还可以，double glazing玻璃，timber floor， 但是马桶特别矮，不知道为啥，我试着坐了下，有个衣服上写着“Old School”的小朋友还特意多看了我眼。
来的人很多，50+，但大家仿佛是来开party的一样，遇到老邻居，还问声你家的小George还好么？
小George是一只体重超重的斗牛犬，前阵子胃不好见vet了。
大家就这样有说有笑的，可一到开始拍卖，一个个却又像被老师叫起来不会回答的样子，低着个头，远没有刚才的主人翁精神了。
物业可以看到Balmoral Beach的景观，户型为朝东和南。
楼下即是步行街，位置十分方便，也不吵。有景观，很适合Downsizers或新移民。
建议价2.95， 一个出价的都没有，最后在尴尬的气氛下，拍卖师Vendor bid，草草收场，现在挂出3.05 for sale。
隔壁的物业2015年同样的3房卖了2.52，且没有景观，朝西南。顶层的4房Penthouse2015年卖了350万，所以我觉得，这个价格开的一点都不夸张。
很多人会觉得流拍就如何了，其实流拍很正常，只是还没等到正确的买家，且需要点时间而已。在Mosman主街上，这样的全新物业并不多，所以我倒觉得我会考虑。只不过同样300万的米就因人而异了。
最后，我开着我的车去了下一个，也是今天最精彩的物业拍卖了。
第3套 下北Kirribilli
这套卖完，我发了个朋友圈。
我的确没那么喜欢Kirribilli，但喜欢住和投资是两件事，但这里的景观物业的确从不让人失望。去年Kirribilli，我在破局讲座上也说过的那套1房不带车位卖了2.05，今年初，同样1房不带车位卖了1.875，他们都是位于Waruda St，今天的这套位于Kirribilli Ave，而这两条都是区域内最负盛名的街区。
一进门，看到了Richard，Raywhite下北的卖家中介老朋友，寒暄了几句，我问他“u think it's gonna be sold today?” "Definately!" 他回答的很笃定。
这套Art Deco的待翻新物业，基本距今也快90年了，总共14套左右，正对大桥和歌剧院，这样的物业就是收藏品，无论市场走高还是低，悉尼作为国际性的都市，能买得起的人一大把，价格有的只是溢价，不可能有大跌，毕竟还没上千万，当然你可以买你的5房学区大地光猛还带火车站的官邸, whatever。
来的人几乎填满了屋子，60+， 90%西人。我也没太好意思拍，有4个Bidders。
中介建议价260万，第一个叫价200万被驳回，从240万起拍，虽然价格加的很快，但起速太慢，最后只剩下一组华人买家，即将落锤时，另一组亚洲买家姗姗来迟，注册完，正式加入到拍卖中，这时价格已经落在2.6了。
2.61，2.62， 2.63... ...新的买家上来开始加价1万，被bid，再加，最后buffer在2.7开始变小。之前的买家已经不断被拍卖师push了，最后开始1000的加价才攀升到2.74, 来迟的买家面不改色，最终拿下。
后来看热闹的人都走后，我和那位没买到的买家聊了两句，她说那个人为什么来晚了也能参加，我说，只要拍卖没结束，任何人都可以进入到campaign中。
2.74的价格并不低，在今年2月，在Waruda St一套condition好很多的2房2卫1车位卖了2.9， 但你要知道，在Kirribilli的历史上，顶级2房的价格是可以过4的，所以2.74虽然不低，但是依然在我可接受的范围。你总不能买个古董，立马就卖吧。总之，看你要干嘛了吧。
总结
我相信对于多数买家来讲，一生上拍卖场的次数都屈指可数，所以会更加紧张。在此我给出一点建议：
你每看好一套物业，你都应该有一个你自己的底价，什么叫底价，就是如果现在卖家愿意以你的底价卖你，你能接受，就叫底价。
所以你要做好这样的心理准备上拍卖场：只要在底价范围内，出价要快，不要怕花钱，buffer要设计过，不要1万1万的这样加，很傻很天真，拍卖就是心理战，你加的多，你最后买到的价格还有可能更便宜呢。
如果Kirribilli的那位买家之前加价快些，有可能没等最后买家进入，就已经结束了，260万当然要比274好很多了，所以略微可惜，可是我站在那，我总不能跑过去告诉人家该如何加价吧，只能干着急。
拍卖就是一场戏，你来当主演。我上个月有一位客人在拍卖场上，最后就真的喊到底价买到，其实，对方再加1000我们都不要了，可是我们演的特别好，最后顺利拿下小金人。
最近的offmarket的货挺多的，如果最近打算入市，需要买家中介并希望能买到性价比更高物业的朋友，可以加我微信，预算要求65-6000万澳币。另外说明一下，我目前只做悉尼的内西，内城，东区，下北和上北，其余区域暂无法兼顾。
对买家中介不了解的朋友，请点击下方链接阅读：
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本周专栏就是这样，感谢阅读。
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Property Buyer's Agent
【澳洲房产大全】平台主编
《澳洲房产那点事儿》作者
《澳洲首次置业红宝书》总编
号称澳洲房产界最会写文章的房产人，2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》，曾排进当当网经济类书籍前60名，好评如潮。过去几年里，他秉承匠人精神，坚持每周末看房，至今看遍悉尼境内80%的区域，澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数，成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏，对于悉尼不同区域的把握，无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。
