周末拍了4套房,3套成交 ---浅谈房产拍卖那点事儿┃大悟看房日记86(原创)
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这是澳洲房产大全
第 678 篇原创文章
作者:大悟
微信:262739843
2018年7月28日 星期六 天气:多云
每周一,无论是下楼买咖啡和老板的攀谈,还是在楼下抽烟和同事的聊天,大家异口同声的第一句话都是“大悟,上周看哪了?”
大家都说最近拍卖市场如何如何不好,可我已经厌倦了这样的说辞,因为无济于事,你是不是要买房投资吧,如果是,你要想的是解决方案,而不是在这像个孩子似的哭闹个不停。
上周六带一位300万澳币预算的客人上拍卖场,以一个不考虑预算的投资人角度,我顺便又找了几套觉得还成的物业,我想看看按我自己找的标准,市场究竟如何?
当天总共看了4套,包括我客人的那套,其中除了Mosman的那套3房景观公寓之外,全部被拍下。
悉尼的房产拍卖场这几年上的太多了,现在我只觉得她有趣刺激,已经不觉得紧张了。因此,今借此专栏,除了和大家聊聊上周看的房子以外,在文章末尾,我也说点拍卖场上的一点经验之谈。
进入澳房大全第86期《大悟看房日记》。
因为客人的物业是隐私,我不能写,就说说剩下的3套吧。
第一套 内西区Erskineville
Erskineville我以前写过,感兴趣的翻《大悟看房日记》自己找吧。
这是一套非典型的Victorian Terrace,frontage一般在4米左右,而在东区如Woollahra或Paddington等,顶级的维式排屋可以达到7.5米。
占地145平。
其一楼的的户型分布,是单层排屋常见的形式。在澳洲,卖家中介经常喜欢把他们叫做“Deceased Estate”。
我个人很喜欢有底蕴的东西,所以排屋也是我比较热衷的一种物业形式。
这套物业占地在145平左右,因为早上时间比较紧,我匆匆看了一下内部,楼上的次卧非常小,3.2*2.4,基本摆了张床就不剩什么空间了。另一个卧室,中介也标出来了Enclosed,虽然有采光,但是是从上部照进来,是完全没有景观的。
后院基本没有任何好的Maintain,显得很凌乱。
厨房看得出来做过翻新,但是也是很基本的。
朝向为东西,4房2卫无车位。
Burrens St在Erskineville还是一条很不错的街区,之前这里卖出过一套近2m的排屋,这条街虽不是传统的Cul de sec, 也是No thourgh road, 所以很静谧,我很喜欢拍卖师的那句开场白:“You can even smell the coffee when you are standing here. ” 因此是一个有生活方式的区。
物业建议价在160万澳币,参加拍卖人数在15人左右,全部西人,主要bidders有两个,一个是近60岁的local,另一个则是40左右的年轻夫妇。
第一口价喊在1.4m, 我一边听着他们喊,一边做着笔记,可是他们喊得价格太相似了,基本是互相罗列的加价,没有任何节奏的变化,过了1.6之后,价格buffer开始变小,年轻夫妇很笃定,但是已经开始变慢,60岁的大叔一个人站在门口,看似漫不经心,其实心中很有数。
不到10分钟,价格到了1.705m, 夫妇已经不接受拍卖师的挑逗了,确认out,最终大叔面不改色的被握手和掌声包围。
在内西,4房的排屋并不算多,多数以3房为主,尽管稍有牵强,物业的街区很好,距离主街不远却又十分安静。另外,物业的改造空间依然有,这套物业尽管没有做Styling,房中稍显凌乱,甚至还充斥着租客刚起床的异味,但是1.7+卖出,我依然认为是个很不错的价格。
第二套下北 Mosman
Mosman当然是我很喜欢的区,但因为它很大,也不是只要叫Mosman的我都认为它就好,在710 Milltary Road就已经开始进入Mosman的主街了,因此这里并不像刚进Neutral Bay的那段Military Road那么嘈杂和纷乱。
这块地在2011年是以1200万的价格卖出的。
楼下商铺,上边4层residential。距今5年新的小型公寓。
物业整体来讲,做工还可以,double glazing玻璃,timber floor, 但是马桶特别矮,不知道为啥,我试着坐了下,有个衣服上写着“Old School”的小朋友还特意多看了我眼。
来的人很多,50+,但大家仿佛是来开party的一样,遇到老邻居,还问声你家的小George还好么?
小George是一只体重超重的斗牛犬,前阵子胃不好见vet了。
大家就这样有说有笑的,可一到开始拍卖,一个个却又像被老师叫起来不会回答的样子,低着个头,远没有刚才的主人翁精神了。
物业可以看到Balmoral Beach的景观,户型为朝东和南。
楼下即是步行街,位置十分方便,也不吵。有景观,很适合Downsizers或新移民。
建议价2.95, 一个出价的都没有,最后在尴尬的气氛下,拍卖师Vendor bid,草草收场,现在挂出3.05 for sale。
隔壁的物业2015年同样的3房卖了2.52,且没有景观,朝西南。顶层的4房Penthouse2015年卖了350万,所以我觉得,这个价格开的一点都不夸张。
很多人会觉得流拍就如何了,其实流拍很正常,只是还没等到正确的买家,且需要点时间而已。在Mosman主街上,这样的全新物业并不多,所以我倒觉得我会考虑。只不过同样300万的米就因人而异了。
最后,我开着我的车去了下一个,也是今天最精彩的物业拍卖了。
第3套 下北Kirribilli
这套卖完,我发了个朋友圈。
我的确没那么喜欢Kirribilli,但喜欢住和投资是两件事,但这里的景观物业的确从不让人失望。去年Kirribilli,我在破局讲座上也说过的那套1房不带车位卖了2.05,今年初,同样1房不带车位卖了1.875,他们都是位于Waruda St,今天的这套位于Kirribilli Ave,而这两条都是区域内最负盛名的街区。
一进门,看到了Richard,Raywhite下北的卖家中介老朋友,寒暄了几句,我问他“u think it's gonna be sold today?” "Definately!" 他回答的很笃定。
这套Art Deco的待翻新物业,基本距今也快90年了,总共14套左右,正对大桥和歌剧院,这样的物业就是收藏品,无论市场走高还是低,悉尼作为国际性的都市,能买得起的人一大把,价格有的只是溢价,不可能有大跌,毕竟还没上千万,当然你可以买你的5房学区大地光猛还带火车站的官邸, whatever。
来的人几乎填满了屋子,60+, 90%西人。我也没太好意思拍,有4个Bidders。
中介建议价260万,第一个叫价200万被驳回,从240万起拍,虽然价格加的很快,但起速太慢,最后只剩下一组华人买家,即将落锤时,另一组亚洲买家姗姗来迟,注册完,正式加入到拍卖中,这时价格已经落在2.6了。
2.61,2.62, 2.63... ...新的买家上来开始加价1万,被bid,再加,最后buffer在2.7开始变小。之前的买家已经不断被拍卖师push了,最后开始1000的加价才攀升到2.74, 来迟的买家面不改色,最终拿下。
后来看热闹的人都走后,我和那位没买到的买家聊了两句,她说那个人为什么来晚了也能参加,我说,只要拍卖没结束,任何人都可以进入到campaign中。
2.74的价格并不低,在今年2月,在Waruda St一套condition好很多的2房2卫1车位卖了2.9, 但你要知道,在Kirribilli的历史上,顶级2房的价格是可以过4的,所以2.74虽然不低,但是依然在我可接受的范围。你总不能买个古董,立马就卖吧。总之,看你要干嘛了吧。
总结
我相信对于多数买家来讲,一生上拍卖场的次数都屈指可数,所以会更加紧张。在此我给出一点建议:
你每看好一套物业,你都应该有一个你自己的底价,什么叫底价,就是如果现在卖家愿意以你的底价卖你,你能接受,就叫底价。
所以你要做好这样的心理准备上拍卖场:只要在底价范围内,出价要快,不要怕花钱,buffer要设计过,不要1万1万的这样加,很傻很天真,拍卖就是心理战,你加的多,你最后买到的价格还有可能更便宜呢。
如果Kirribilli的那位买家之前加价快些,有可能没等最后买家进入,就已经结束了,260万当然要比274好很多了,所以略微可惜,可是我站在那,我总不能跑过去告诉人家该如何加价吧,只能干着急。
拍卖就是一场戏,你来当主演。我上个月有一位客人在拍卖场上,最后就真的喊到底价买到,其实,对方再加1000我们都不要了,可是我们演的特别好,最后顺利拿下小金人。
最近的offmarket的货挺多的,如果最近打算入市,需要买家中介并希望能买到性价比更高物业的朋友,可以加我微信,预算要求65-6000万澳币。另外说明一下,我目前只做悉尼的内西,内城,东区,下北和上北,其余区域暂无法兼顾。
对买家中介不了解的朋友,请点击下方链接阅读:
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本周专栏就是这样,感谢阅读。
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Property Buyer's Agent
【澳洲房产大全】平台主编
《澳洲房产那点事儿》作者
《澳洲首次置业红宝书》总编
号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。