【地产】想来澳买房做投资 你知道卖房要交多少税么

如果是卖掉自住房，那么增值的部分都是免税的。如果是投资房（购于1985.09.20之后），那就触发了澳洲税务局征收资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）的条件。怎么计算CGT也是个比较复杂的过程，今天我们为广大读者献上一堂课，聊聊这个让投资者又爱又恨的GGT。

澳洲的资本利得税是政府于1985年9月20日开始执行的。按照法不溯及既往的原则，所有于那一天之前购买的不动产，在未来第一次出售时均不适用于资本利得税，也就是免税。

以下是资本利得的计算公式：

资本利得 = 出售资产所得收益 - 该资产的成本

接着将资本利得和纳税人的其他收入（比如工资收入等等）加总，再按照其所适用的个人所得税税率计算出应交税金。

下面我们再来详细分析一下这个公式里面的两个要素：出售资产所得收益和资产成本。

按照澳洲所得税税法(Income Tax Assessment Act 1997)第116条第20项第1款的规定，出售资产所得收益包括：

纳税人出售该资产时已得或者应得的款项，以及纳税人出售该资产时已得或者应得的其他资产的市场价值。

这个概念包含以下几层含义：

1. “已得到或者应得到”是指在纳税时间发生时，不管资产出售人是否事实上已经拿到了所有的款项，均应将该款项加入该出售资产所得收益。最典型的一个例子就是分期付款。比如，A以400万澳元出售一块土地，按照合同规定，购买人分四年支付，每年100万。尽管A第一年只拿到了100万澳元，但是在计算出售资产所得收益时，A应该用400万，而不是100万；

2. “其他资产的市场价值”是指在资产出售时，购买方并不完全支付货币，而是以其他资产做对价支付货款。比较典型的案例发生在并购案中。比如，A以400万澳元出售一块土地给B上市公司用于地产开发，为了享受到资产升值的好处，A提出以100万现金和3万股B公司股票作为交换，股票将于6个月后交割。我们假设在合同签订当日，B公司股票价格为每股100澳元，6个月交割期时，股票上涨到150澳元。在计算出售资产所得收益时，我们还是用合同当天的资产市值，尽管之后股票又上涨了50%。

最后，我们再来回顾一下基本公式，加入上述要素后，资本利得（CGT） = 出售资产所得收益（六种调整法则） - 该资产的成本（五个基本要素），每个调整法则和要素最终都会变成一个数字，剩下的就是做加法和减法了。

从数字中出来后，我们再回到最开始的描述：让人又爱又恨的CGT。CGT是税收，把钱给出去，很多人心里是不自在的，但是从另外一个方面来看，CGT就和其他税收的作用一样，减少社会贫富两极分化，耕者有其田，居者有其屋，每一个人都可以享受工作，享受生活，这里不是桃花源，这里是澳洲。

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