税眼看地产 — 卖房后怎样交税

文 / Jay Huang

编者按：房产投资很大程度就和股票一样，增值后通过出售来套现。如果是卖掉自住房，那么增值的部分都是免税的。如果是投资房（购于1985.09.20之后），那就触发了澳洲税务局征收资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）的条件。怎么计算CGT也是个比较复杂的过程，今天《澳房汇》的专栏作者，税务大咖JAY将为广大读者献上一堂课，聊聊这个让投资者又爱又恨的GGT。

资本利得税简介

澳洲的资本利得税是政府于1985年9月20日开始执行的。按照法不溯及既往的原则，所有于那一天之前购买的不动产，在未来第一次出售时均不适用于资本利得税，也就是免税。

以下是资本利得的计算公式：

资本利得 = 出售资产所得收益 - 该资产的成本

接着将资本利得和纳税人的其他收入（比如工资收入等等）加总，再按照其所适用的个人所得税税率计算出应交税金。

下面我们再来详细分析一下这个公式里面的两个要素：出售资产所得收益和资产成本。

出售资产所得收益

按照澳大利亚所得税税法(Income Tax Assessment Act 1997)第116条第20项第1款的规定，出售资产所得收益包括：

• 纳税人出售该资产时已得或者应得的款项，以及

• 纳税人出售该资产时已得或者应得的其他资产的市场价值

这个概念包含以下几层含义：

1. “已得到或者应得到”是指在纳税时间发生时，不管资产出售人是否事实上已经拿到了所有的款项，均应将该款项加入该出售资产所得收益。最典型的一个例子就是分期付款。比如，A以400万澳币出售一块土地，按照合同规定，购买人分四年支付，每年100万。尽管A第一年只拿到了100万澳币，但是在计算出售资产所得收益时，A应该用400万，而不是100万；

   
   

2. “其他资产的市场价值”是指在资产出售时，购买方并不完全支付货币，而是以其他资产做对价支付货款。比较典型的案例发生在并购案中。比如，A以400万澳币出售一块土地给B上市公司用于地产开发，为了享受到资产升值的好处，A提出以100万现金和3万股B公司股票作为交换，股票将于6个月后交割。我们假设在合同签订当日，B公司股票价格为每股100澳币，6个月交割期时，股票上涨到150澳币。在计算出售资产所得收益时，我们还是用合同当天的资产市值，尽管之后股票又上涨了50%.

除了这个一般准则外，税法在第116条第10项中又总结了六种“调整事项”，接下来我们逐个来看一下：

调整事项一

市值调整法则

如果发生以下情况，那么出售资产所得收益就应该按照市场价值而不是实际成交价来计算：

• 资产转让没有实际成交价（比如捐赠）；

• 全部或者部分资产无法定价（TD 1999/84，此种情况比较罕见）；

• 实际成交价与市场价不符，同时买卖双方为关联方

这个很好理解，这个条款主要是为了防止关联方（比如夫妻或者亲戚）之间低价转让资产。在如何确定市场价值时，税务局出版了一本叫《Market Valuation for tax purposes》的小册子，里面对不同资产的定价方法，定价报告标准和定价师资质等做了详细的规定，有兴趣的纳税人可以自己找来看看。

小问题：那如果买卖双方不是关联方呢？比如A为了向B行贿，用1块钱把房子转让给B，这时候A的出售资产所得收益就是1块，市值调整法则不适用。但是如果A把房子免费送给B，那就触发了第一条“资产转让没有实际成交价”，那么A的出售资产所得收益就是市场价了，所以行贿也是有门道的哦（奸笑）。

调整事项二

分割法则

如果发生以下情况，那么出售资产所得收益应该予以分割：

• 同时转让一种以上的资产；或者

• 转让收益中只有一部分属于资本利得税征收范围

比如A将自己的豪宅卖给B，B要求在转让房产的同时，将室内的与房产配套的所有家具一并转让，此时A就要将售价在房子和家具中进行合理分配，确定多少归于房子，多少归于家具。法律并没有明文规定如何分配，税务局出台了一个指导意见: TD 9和TD 98/24，谈到纳税人应该自己采取合理的步骤来确定各项资产的定价，并能够提供证据说明这个分配是合理的，税务局耍流氓，有没有？笔者的建议是纳税人保留好一切书面证据，以免被查时被动。

调整事项三

坏账法则

这个法则是说如果买家赖账，而卖家采取了一系列合理行动之后，依然无法追回未付款，那么该笔未付款就可以从出售资产所得收益中扣除。不过之后如果该笔未付款又收回来了，那么就应该要重新计算出售资产所得收益。

调整事项四

退款法则

如果因为某些原因（比如质量不合格等等），卖方把一部分款项退给买方时，该部分退款可以从出售资产所得收益中扣除。

调整事项五

承担原先债务法则

如果转让的资产中含有债务连带责任的，比如A欠银行500万债务无法偿还，B跟A商量，把A的豪宅以1万转让给B，同时B来承担A所欠的银行债务，这时候A的出售资产所得收益就是501万，而不是1万。

调整事项六

非法行为法则

最后一个调整事项发生在纳税人的员工或者经纪人监守自盗，做出一些非法行为，比如房地产经纪人与买家合伙串通欺骗卖家以低价转让卖家的房产，这时候即使房屋成交价远低于市价，税务局也认可该成交价。不过如果未来卖家又向经纪人把那部分损失追回来，那么这部分损失就应该加回到出售资产所得收益中。

资产成本及其组成要素

解读完第一个要素，我们再来看第二个要素：资产成本。

澳大利亚所得税税法第110条规定了出售资产成本的五个组成要素，它们分别是：

要素一

资产的历史购买成本

这是构成资产成本的主要要素，也就是我们通常所说的成本价。

要素二

资产转让费用

该部分费用是指购买或者出售资产时所产生的费用。税法列出了十种费用，比较普遍的有：

• 支付给专业人士的服务费，比如卖家卖房时发生的律师费，贷款经纪费，房产中介费，评估师估价费，拍卖师拍卖费，会计师会计费等等；

• 资产转让费；

• 印花税；

• 买卖房产的广告营销费；

• 为资本利得税目的所做的房产估价费；

• 查询费（比如查土地权属）；

• 过户费；

• 借贷过程中发生的一些费用，比如贷款申请费等等。

请注意：卖家房产流拍所产生的拍卖师费用不符合条件，不能加入到资产成本。

要素三

资产持有成本

资产持有成本包括借款利息，房屋保险，房屋修理费用，地税 (land tax)和市政费 (Council rate)等等。这里需要特别提醒的一点是所有上述费用之前均不能被扣除过，比如A买了一个投资房，如果在出租期间他已经将上述费用从租金中扣除了，那么这部分费用就不能构成资产持有成本，否则将会被双重抵扣。

还有一个在实务中经常碰到的问题是投资房和自住房的贷款安排，比如说，我应该先还自住房的贷款还是投资房的贷款？一般来说，应该先还自住房的贷款，因为自住房的贷款利息不能扣税，而投资房可以。

聪明的银行和纳税人又想出了另一种贷款安排，叫做split loan arrangement。这种安排是指问银行借一笔钱，分别对应两个贷款账户（自住房贷款账户和投资房贷款账户），然后贷款人和借款人达成一个协议，借款人每期支付的还款只去自住房贷款账户，直到自住房贷款全部还完，这种安排的本质实际上是用本该偿还投资房贷款利息的钱去偿还了自住房的本金，结果是投资房利滚利。这种安排在商业上没有任何问题，但是在税务处理上，税务局认为该种安排触发了反避税条款(Part IVA)，因此，利滚利不仅不准税前扣除，而且还不能构成资产持有成本。

要素四

资产持有期间发生的资本费用

这个要素是指纳税人为了保护或者提高资产价值而发生的资本费用。举个例子来说，A的邻居打算在自己后院搞个小型开发，经过咨询专家以后，A发现邻居的开发会造成自己房子采光变差，所以A聘请专业人员向政府交涉阻止邻居的开发行为，A所发生的咨询费和政府交涉费都会构成资产成本。

要素五

为保护资产所有权而发生的资本费用

这个要素主要是指所有权之争，比如A的邻居宣称拥有A房子后面空地的所有权，为了保护自己的财产，A聘请律师与邻居打官司，该笔律师费就会构成资产成本。

还有一个比较典型的例子是卖家违约。在A与买家签订卖房合同之后，另一个买家B告诉A，他愿意多出20%的价格买下A的这套房产，所以A主动毁约，作为补偿，A支付原先买家一笔补偿金，该笔补偿金会被认为是A为了保护其自身财产所有权而发生的资本费用，从而构成资产成本。

谁爱谁恨CGT

最后，我们再来回顾一下基本公式，加入上述要素后，资本利得（CGT） = 出售资产所得收益（六种调整法则） - 该资产的成本（五个基本要素），每个调整法则和要素最终都会变成一个数字，剩下的就是做加法和减法了。

从数字中出来后，我们再回到最开始的描述：让人又爱又恨的CGT。CGT是税收，把钱给出去，很多人心里是不自在的，但是从另外一个方面来看，CGT就和其他税收的作用一样，减少社会贫富两极分化，耕者有其田，居者有其屋，每一个人都可以享受工作，享受生活，这里不是乌托邦，这里不是桃花源，这里是澳洲。

 
Jay Huang

注册会计师，澳大利亚纳税人协会 (Tax & Super Australia) 税务分析师。