【买房投资】泰国房产市场投资价值分析



泰王国，通称泰国（Thailand），是一个位于东南亚的君主立宪制国家。

泰国位于中南半岛中部，其西部与北部和缅甸、安达曼海接壤，东北边是老挝，东南是柬埔寨，南边狭长的半岛与马来西亚相连。

2016年统计，泰国人口6,886万，国土面积513,120平方公里，总GDP 4,068亿美元，人均GDP 5,908美元。

泰国是佛教之国，大多数泰国人信奉四面佛。佛教徒占全国人口的九成以上。

泰国是一个发展中国家，被认为是一个新兴工业化国家，泰国是东南亚第二大经济体，仅次于印尼。泰国实行自由经济政策，在20世纪90年代经济发展较快，跻身成为“亚洲四小虎”之一。

泰国基础设施在东南亚相对较好，有一定的工业基础，特别是汽车工业较好，旅游业发达，治安好，积极对接一带一路，发展潜力大。

泰国的3大支柱产业分别为农业，工业和旅游业。

农业：农产品是外贸出口的主要商品之一，主要农产品包括水稻、橡胶、木薯、玉米、甘蔗、热带水果等。占GDP比重超过10%。

工业 ：制造业产值占GDP比重超过40%。制造业主要门类有：采矿、纺织、电子、塑料、食品加工、玩具、汽车装配、建材、石油化工等。泰国盛产橡胶，汽车是泰国的第一大支柱产业。

据进驻泰中罗勇工业园的企业评价，泰国工人比较踏实友善，性价比高。另外也得益于泰国不断完善的基础设施，泰国的整体工业环境正在爆发。

旅游业：旅游资源丰富，有500多个景点，主要旅游点：曼谷、普吉、芭提雅、清迈、华欣、苏梅岛等。据世界旅游组织统计，旅游及其带动相关产业占泰国GDP的近五分之一。2016年赴泰游客数量达到3258万人，中国游客占四分之一。

以一座城市的国际过夜游客数量为衡量标准，为全球132座最受游客欢迎的城市进行排名，进而测试出2016年最受海外游客欢迎的城市，结果显示，泰国曼谷高居榜首，伦敦和巴黎分列二、三位。

除曼谷以外，泰国其他著名的旅游城市，例如芭提雅、清迈、普吉、华欣等也非常受游客欢迎。

接下来我们分别介绍这几个城市。

1、曼谷

• 泰国首都和最大城市

• 中南半岛最大城市

• 东南亚第二大城市

• 泰国政治、经济中心

• 全球最受欢迎旅游城市

曼谷的经济占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸。曼谷旅游业十分发达，一年接待超过2000万的旅客。曼谷拥有几十所大学，包括泰国最好的大学——朱拉隆功大学。曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。城内设有联合国亚太经社委员会总部、世界银行、世界卫生组织、国际劳工组织以及20多个国际机构的区域办事处。

交通

曼谷有直飞国际国内各大城市的航班，交通及其便利。曼谷也是泰国铁路网的中心。

人口

根据2010年人口普查，大曼谷总人口1197.1万人，其中城市注册人口达到980万，人口密度为5801人/km²。

图：上海市人口密度为3810人/km²。

曼谷是国际化大都市。长期居留的外国人中，分别有数万日本人、欧洲人、美洲人。

感兴趣的可以查看文章：泰国那么多外国人，都是过来玩的么

经济

泰国有536家上市公司，在泰国证券交易所上市。曼谷已经成为东南亚的重要经济支柱。

房产市场

世界500强的外资公司基本都有分公司设在曼谷，这些公司的外籍高管也是曼谷高端房产市场的租客主要来源。

曼谷自身人口过千万，同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层，居住需求很大，而新建楼盘供应量有限，所以房产价格较高。

新建中档公寓平均价格在30000人民币/平方米左右。常见的一卧室公寓80万人民币左右，月租金大约4000元人民币，租金回报率大约6%。

当然不同地段的房价相差较大，市中心黄金地段的房价最高可以超过6万人民币每平方米。

图：曼谷公寓平均售价2008-2016第一季度/Knight Frank Thailand

曼谷土地稀缺，加上土地私有，开发和重建都很困难，市场房源越来越少，人口不断增长，房产价格也逐年增长。

目前曼谷公寓市场仍属于健康发展，曼谷大规模的基础建设正在进行中，例如同时开工建设的多条地铁线路，轨道交通建设一直到2030年才基本完成。

图：曼谷轨道交通现状图

图：曼谷轨道交通规划图

2、芭提雅

芭提雅（Pattaya）是泰国热门的旅游目的地，是度假天堂、养老圣地，享有“东方夏威夷”之誉，缤纷无休的夜文化，吸引着全世界的游客。

芭堤雅的活力可是泰国少有的存在，芭堤雅是一个发展中的非常具有世界属性的城市，一年365天不计其数来自世界各国、不同种族、不同语言的人在芭堤雅度假、生活、经商、投资、创业。在芭堤雅英语可以称作是第一通用语言。泰国经济、社会的自由程度在芭堤雅这里表现的一览无余。

区位优势

芭提雅位于曼谷南边147公里处，离曼谷机场约120公里。芭提雅南部30公里就是泰国最大的工业区罗勇府主要产业有汽车、化工、钢铁、炼油、天然气、电力等。

图：芭堤雅的区位优势

交通

规划中的曼谷机场至芭提雅高铁预计在2018年建成，届时两地车程将缩短为20分钟。

而且芭提雅机场也已启用，有直飞国内部分城市的航班，交通非常便利，今后芭提雅直飞国内的航班将不断增加到30个城市以上。

房产市场

芭提雅房价低，租金高。

芭提雅房产的出租需求大多来自与外国人，房租较高，可与国内一线城市媲美；而房产售价则远低于国内一线城市，是理想投资地点。

一般房价相对较低，均价在15000人民币/平方米。常见的一卧室公寓40万人民币左右，月租金大约3600元人民币。租金回报率大约8%。靠近市中心的项目均价会高达2万以上。

芭提雅无疑是非常有发展前景的城市，它和普吉岛不同，芭提雅不是岛，是沿海城市。芭提雅靠近的是曼谷，靠近的是泰国的金融中心。

随着泰国高铁（曼谷 - 芭堤雅 - 罗勇）以及乌达抛机场的建设，芭堤雅的房地产投资变得越来越炙手可热。

　3、普吉岛

普吉岛（Phuket Island）是泰国最大的岛，也是泰国最小的府，以其迷人的热带风光和丰富的旅游资源被称为“安达曼海上的明珠”，而且自然资源十分丰富，有“珍宝岛”、“金银岛”的美称。

普吉岛，在泰南地区的旅游胜地中，是无可争议的王者。

普吉岛周边的城市和小岛比如PiPi岛，皇帝岛，斯米兰群岛，苏林群岛等等基本上都是以普吉岛为中心。

普吉岛是泰国的明星景点。因为普吉岛位于印度洋安达曼海一侧，与泰国其它海岛和海滨城市相比海水颜色更透明。岛上有数个高级高尔夫球场，有泰国顶级游艇俱乐部。

图：普吉岛让人窒息的美丽海景

图：普吉岛高尔夫球场/泰国国家旅游局

图：普吉岛游艇俱乐部

但普吉岛物价较高，是泰国物价最贵的地区。

交通

普吉岛有泰国第二大国际机场，与国内部分大中城市有直飞航班，交通较便利。

房地产市场

普吉岛上山多平地少，房产项目供应量有限，因而房价较高，均价在20000人民币/平方米。租金与芭提雅接近，但是因为普吉岛的雨季降雨概率和降雨量太大，所以旅游淡旺季明显，淡季（5-11月）出租率较低。常见的一卧室公寓55万人民币左右，月租金大约3000元人民币。租金回报率大约6.5 %。

普及岛各方面来说都很不错，无论环境，无论水质都是非常棒，而且城市配套也很成熟，要说唯一的缺点就是离曼谷比较远，有867公里。来回要坐飞机一小时，坐大巴要12小时。

4、清迈 

清迈（Chiang Mai）是泰国第二大城市，在中国知名度尤其高，这主要是拜电影《泰囧》所赐。

清迈是泰国北方地区中心城市，是清迈府的首府。自然环境非常优美，平均海拔300米，是泰国的山地城市，气候凉爽，是著名的避暑胜地。

图：清迈的美和其他海景旅游目的地差异很大

清迈生活节奏很慢，旅游服务业发达。清迈非常宜居，环境好、物价低、教育水平、医疗水平都不错。

交通

机场有直飞国内部分城市的航线，但大部分城市需要到曼谷转机。

人口

大约100万人，占清迈府人口的一半以上。

房产市场

和曼谷比较，清迈房价与租金上涨较为缓慢，更适合作为长期潜力投资与度假自住房的选择。

清迈房价比曼谷低将近一半，投资门槛较低。新建公寓房均价12000元人民币每平方米，房租也不高租客，主要是养老和度假的外国游客。常见的一卧室公寓30万民币左右，月租金大约1500元人民币，租金回报率大约6%。

5、华欣 

华欣（Hua Hin），位于曼谷西南部，与芭堤雅隔岸相望，距离曼谷西南281公里。

图：华欣的位置

华欣是泰国古老的海滩度假胜地，在曼谷的精英人士中是最受欢迎的地区之一。20世纪20年代以来，华欣成为泰国皇室经常选择的避暑胜地。这里吸引了众多的外籍人士，以及泰国的中上流社会人士。

图：华欣的海岸线一景

人口

华欣大约有90000住户。这些人中，大多数为泰籍人士，但据估计约有4000外籍人士也居住在华欣。

交通 

从泰国的很多地方都能很方便地到达华欣，因为华欣是南部铁路的主要停靠站。

从曼谷机场（在曼谷东部）前往华欣，要从市区边上穿过，曼谷堵车比较严重，所以需要约4小时车程。

房地产市场

华欣是泰国富人最喜欢的度假胜地，房产购买者本国人居多，均价较高，约18000人民币。常见的一卧室公寓50万人民币左右，月租金大约3300元人民币。租金回报率大约6%。

结语

分析泰国房产投资的几大城市可以发现，曼谷和芭提亚的房产投资当下最为热门。但是，普吉岛，清迈，华欣的房产也有自己的特别之处。

每个人置业都有不同的目的，所以要根据自身的需求，选择合适自己的房产才是正确的投资之道。