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你白白多交了多少税？| 专家权威解释房产折旧抵税

一年一度的报税季刚过，作为世界上为数不多的实行投资房产负扣税的国家之一，澳大利亚的房产投资者享受着优渥的实惠：

一手可以赚取租金收入，另一手可以从税务局那里拿到真金白银的退税。

在为投资房产申报抵税的过程中，

“房产折旧”是极为重要、却又常常为投资者所忽视的一环。

那么，房产折旧到底能怎样帮助你抵税呢？

本篇文章专门采访了全澳领先的折旧税务事务所BMT的专家，

来为您全面科普：房产折旧抵税那些事儿。

房产折旧抵税到底是怎么一回事？

如果你的房产能够创造租金收入，

那么你就可以为持有该房产所产生的部分开支费用申报税务抵扣。

大部分投资者都知道，物业管理费、市政费、以及各项维修养护费用都可以申报抵税，但许多投资者所不知道的是，房产折旧也是可以抵税的。

因此，很多投资者在报税的时候，往往错过了这个可以为他们增加退税额度的项目。

折旧抵税是什么？

随着时间的推移，任何建筑物及其中的设施都会磨损、变旧。澳洲法律允许所有出租房产的房主为这类损耗申报抵税，这就是折旧抵税。

与维修、养护等其他房产持有相关费用不同的是，折旧是不需花费任何资金就可以申报抵税的项目，因此折旧抵税通常被称为“非现金抵税”。

折旧抵税分为几种类型？

对于房产投资者来说，澳洲税务局（ATO）将允许折旧抵税的项目非常清晰地划分为两大类：

1.基本建设工程抵扣（capital work deductions）

基本建设工程抵扣指的是：投资者可以对房屋建筑结构的损耗申报抵税，在翻修期间发生的建筑结构升级也可包括在内。

一般来说，所有在1987年9月15日之后开始施工的住宅建筑，其房主都能够以每年2.5%的比率申报基本建设工程抵扣，最长可申报40年。

如果你的投资房产是1987年之前开始施工的老式住宅，也仍然有机会申报这类折旧，因为老式建筑经常会进行某些翻新，这些翻新可能也可以供房主申报基本建设工程抵扣。

2.设施折旧（Plant and equipment depreciation）

设施折旧指的是投资者可以对房产内部易于拆卸的配套设施所产生的损耗申报抵税，比如：地毯、百叶窗、空调、热水器、烟雾探测警报、吊扇等等。

和房屋结构损耗不同，设施的损耗并没有一个统一而明确的日期限制。房产内的每件设施都有其不同的使用寿命和折旧比率，用于计算折旧。

*根据2017年11月15日议会通过的2017年“财政法修正案（房产税务）提案”中的规定，在2017年5月9日晚7点30分之后交换合同购买二手住宅房产的投资者将无法再为已使用过的设施申报折旧。投资者可以为他们新购买的设施申请折旧。在此日期之前购买二手房产的投资者以及购买全新房产的投资者仍然可以像以前一样申请折旧。

会计师可以帮我计算折旧吗？

许多投资者误认为会计师会为他们的投资房产申报所有的抵税。不过，在折旧方面，最好还是先咨询一位该领域的专家。

根据相关税务法律，工料测量师（Quantity Surveyors）是为数不多的具有估算建筑折旧资质的专业人员之一。

专业的工料测量师可以为房产投资者提供一份折旧表，总结出一处房产在每个财年末时可供申报抵税的确切折旧额度。

在拿到这份折旧表之后，会计师将会在报税时使用该折旧表中的相应数字，为投资者申报折旧抵税。

折旧能抵多少税？

折旧抵税可以对房产投资者的现金流产生非常积极的影响。税务折旧事务所BMT发现，在2017-18财年度，投资者首次全财年折旧抵税额平均高达$8,212澳元。

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