房价下跌时，如何还能获得丰厚回报?
经过连续几年的快速增长，悉尼乃至整个澳洲的房地产市场出现了盘整迹象。房地产数据研究公司CoreLogic的最新房价指数显示：11月份全澳州府城市的房价总体下跌了0.1%，在截至11月底的过去三个月里，悉尼的房价下跌了1.3%.
而在全澳房地产数据中，悉尼的数据举足轻重——不仅因为这座城市的房产价值占全澳房产总价值的三分之一，而且悉尼房价的涨跌往往具有指标意义，起着领涨或领跌的作用。
在这种形势下，还能靠炒楼花获得回报吗？我们的回答是：今后几年楼花恐怕是炒不动了！因为作为一种投机性投资，它完全被动地依赖房价的上涨。别说下跌，就是停止上涨，这种投资就会变得无利可图甚至亏损。
因为当楼花变成现房，如果做短线，在交割前后就卖出，即便顺利出手如果没有5%以上的增值，也会亏损。因为印花税、律师费等税费已占到房价的近5%；为避免立刻出现的亏损而选择持有，如果房价没有3%以上的年增长率也会出现亏损。
因为尽管悉尼公寓4%左右的租金和目前4%左右的贷款利率大体相当，但每年的物业管理费普遍达到房价的1%以上，再考虑澳洲2%左右的通货膨胀率，因此对持有房产的投资者而言，房价年度增长3%应该是个盈亏平衡点，或者说是获利所需的最低增长率。
对市场的预测历来是见仁见智，如果您对今后3年悉尼地产市场的预测是保持过去3年的高速增长，那当然可以继续炒楼花。需要说明的是我对这种投机性投资并无贬义，因为投机性投资对健康的资本市场、房地产市场有它的积极作用，我的观点是只要合法合规，又在自身资金实力、心理承受能力范围之内就无可厚非。
正因为如此，澳洲媒体对海外投资者的指责毫无道理——无论是本地还是海外投资人的资金，都促进了澳洲房地产的繁荣，增加供给，平抑房价和租金，创造就业，贡献税收——何罪之有？这种无端指责反映出对“供求关系决定价格”这一基本经济规律的漠视和无知。
那么在房价下跌时期，如何还能获得丰厚回报呢？我的回答是：投资房地产基金尤其是开发项目股权基金。因为投资人是分享开发利润，是通过创造价值主动实现回报，完全可以做到在房价下跌时，还能获得丰厚回报。至于什么叫丰厚，我们企业的内部定义是年回报15%以上。
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本期作者：David Lee JP 李雪骏太平绅士
职务：麦哲伦基金管理公司董事长
METROLAND FUNDS MANAGEMENT LTDAFSL 339 360
澳美集团创始人
AUSA GROUP AUSTRALIA PTY LTD
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