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【不可不知】买房尽调手册超全面分析！！

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随着近期房产市场的逐渐回暖，越来越多的用户开始重新进入市场。但需要注意的是，房产合约中往往不包含关于物业的质量或结构等其他潜在问题的描述，这些都是需要通过买家自行调查去了解的。因此，在购买物业前做尽职调查或报告就变得额外重要。

这期就来说说购买分层地契（Strata Title）和独立屋前所建议的相关尽职调查。

什么是分层地契？

分层地契指两个或以上不同的业主对于同一块土地享有的独立地契，通常用于公寓(Apartment or Unit)或连体别墅(Townhouse)。

分层地契一般都会由物业管理公司配合业主委员会共同管理整个楼盘的日常运行。按照物业管理条例的规定，物业管理公司是有义务将日常运行中的重要事务记录在案的，比如会议记录和市场支出等。

因此，做物业报告（Strata Report）会是一个最“简单粗暴”地了解整个楼盘的运作及管理的渠道，并且物业报告可以从一定程度上知晓将来的潜在花费及维修费用等。

物业报告的主要内容

与费用相关事宜：包括行政基金（Administration Fund）和维修基金（Sinking Fund）以及这些资金是否足够用于未来可能的维修

关于维修事宜: 缺陷和修理时间以及可能产生的费用

地层平面图的注册日期

举行股东会议和执行委员会会议以及审计人员的详情和会议结果

物业行为准则（Strata By-Law）

地层方案是否符合相关规定，例如：

（a）防火要求，工作人员的的工作健康与安全义务等；

（b）物业公共区域保险；

（c）其他有关建造事项，例如窗户及阳台。

对于想购买二手房的买家来说，做一份物业报告的花费大约在$350左右，但是可以起到的作用却是很大的。比如发现里面有重大的修缮历史或修缮计划，那么买家就可以重新考量是否要购买该物业，或者能够提前对成为业主后就可能需要承担一些额外的物业费用有心理准备。

还有哪些注意事项呢呢？

物业报告是一份由物业报告检查员提供的专业性报告，而报告的提供者对买家是具有尽职义务的，因此如果对物业报告上的内容有任何疑问的话，一定要联系报告的提供者寻求解答（通常在物业报告上都会明确报告提供者的公司或个人的联系方式）。

同时建议买家与当地市政部门（Local Council）联系调查一下所购买的物业周围近期是否有建筑许可的申请（Development Application）或已经批复的建筑许可（Development Approval），了解这些潜在的开发项目是否会对将要购买的物业产生直接或间接的影响。

举个例子，如果您想购买的房屋旁边即将要造一个高楼，那么对您想购买的这个房子的采光，看出去的景象都会有很大影响，甚至会影响这个房屋将来的增值。

分析完分层地契的尽调报告，我们来讨论另外一个与其相对应的——独立屋的尽职调查

建筑与虫害报告

首先针对房子本身的建筑质量而言，买家需要做一个建筑与虫害报告(Building and Pest Report)。

这其中的建筑物部分主要用于了解房子本身的建筑质量，例如，有没有建筑缺陷，是否符合建筑安全标准，是否存在安全隐患及风险，以及后期额外维护费用的大致情况等。虽然有一些缺陷是大家肉眼可见的，但是深层次的建筑问题只能通过专业的技术人员提供评估报告。举个小例子，窗户打不开，有的时候并不是简单的窗户坏了，严重的情况可能是地基下沉导致的。所以这个报告的重要性大家就可见一斑了。

该报告中，后者主要检查有无白蚁或者其他的虫害。大家都知道白蚁的危害，侵害建筑物内部不说，严重的会对整个主建筑框架造成危害，从而给您搬家后的生活带来诸多的问题和困扰。虫害报告可以检查出来房子是否存在活跃的白蚁或者其他虫害，以及有没有过去的活动迹象，是否实施过除虫处理等。同时会根据所发现的问题提供对应的策略。

石棉检查报告

其次，专业的检查石棉的报告也非常有必要做。在60，70年代Mr Fluffy 公司之后，ACT 以及纽省的一些地区的物业用的隔热棉的材料里有散状的石棉成分。由于石棉危害人体健康，政府已经采取登记措施，记录那些不符合要求的物业。但是有的业主可能并没有主动检验并登记，所以请专业人士在购房前做一个检验石棉的报告，以便查验是否有石棉的隐患，以避免不必要的风险。

遗产保护区

同时还要考虑遗产保护区的问题。这主要指的是对建筑物自身的保护，以及特定范围内街景风貌的整体保护。如果一片房产坐落在遗产保护区内，并不是说这片区域内的房产不能有任何的改变，而是说所有建筑物绝大多数的变动都必须要有市政府的批准，而在对这些对建筑物的改动申请的审批环节中，市政府会考虑到该改动是否能跟遗产保护区的主题兼容并呼应，以及对周边环境的影响等等。对于想要修整、加盖、翻新、以及推倒重盖的购房者来说，一定要考虑到这一方面。

非法建筑

还需要考虑调查有无非法建筑。没有市政府批准的建筑施工很可能会被要求整改甚至是推倒，从而涉及到一笔不小的费用。您在买房子的时候，如果怀疑某些扩建、改建、加盖有可能没有市政府的批准，没有施工证书的话，可以向市政府申请调查。

周边影响

同时可以调查在物业周围有什么已经批准的和已经递交的Development Application (DA) ，了解这些DA对您要买的物业有没有什么影响。比如遮光，施工噪音，或者交通出行等等。以及市政规划对物业有没有什么影响，比如城市及道路规划，有的时候会占用或者影响到民用住宅用地。像建高速，地铁，隧道等等。

污水管道

最后提一下污水管道，污水管道的位置最好不要在建筑物的下方，以免出现下水管道爆裂，难以维修的情况，难免会影响到建筑物本身。

其他种类的物业

当然，如果您所购买的不是常见的独立屋，例如海边的物业，有码头的物业，商用或者混合用的物业，农业，畜牧业用地等，还需要有其他的相应的尽职调查。

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