房产知识小课堂：澳洲与墨尔本未来1-2年房市走向大揭秘

在过去两年的时间里，FOMO(Fear OF Missing Out，害怕错过)很快就被FOBE(Fear Of Buying Early，害怕早买)取代了。而现在，由于库存明显供不应求，澳洲房市正在重新进入FOMO阶段。这是由于较低的利率，以及在五月联邦大选之后人们对市场重拾信心所致。

（图源：CoreLogic）

虽然首府城市的房价比高峰期下降了8％以上，但是从上图可以看出，澳洲两个主要首都城市已经恢复，并在最近4个月内房价开始明显回升。

即便相比高峰期房价有所下跌，但从长期来看，近5年来墨尔本的房价涨幅仍然高达26.1%，仅次于Hobart。更验证了房产投资要从长远考虑。

（图源：CoreLogic）

持续强劲的人口增长将成为支持澳洲房地产市场的另一个主要驱动力。

预计未来三年，海外移民平均每年净流入243,000人，其中大多数人有工作并且处于成家立业的年龄，也就是青壮年人群。

（图源：ABC）

与此同时，2018/19年度新的住宅建筑批准下降了19％，到2020/21年度的预计住宅竣工数量可能降至163,500，远低于基本需求。

（图源：QBE）

QBE预测了以下将影响澳洲房地产市场的经济和人口指标。

经济指标方面，预测到2022年：

• 现金利率将增长至1.5%

• 就业增长至1.7%

• 失业率降低至4.8%

• 消费者物价指数（CPI）升至2.5%

• GDP增涨至2.9%

（图源：Newsport Daily）

房屋负担能力将降至26%。房屋负担比率通常指：月供/可支配年收入，比率越小说明负担能力越高。

（图源：Property News Australia）

通过上图不同国家中位住宅价值与中位家庭年收入之比（数字越高，代表负担能力越差），可以看出，澳洲的中位房价不到家庭年收入的6倍；而在寸土寸金的香港，这个比率达接近惊天的21！

比较之后，才能看出，澳洲房价负担性要优于中国。

人口方面，与2017年相比，到2022年澳洲人口将增长1.6%，海外移民净增长248,446。

在Metropole的研究表明，到2020年，首府城市房地产价格可能会上涨3-5％，而不是某些评论家提出的两位数增长。

资金负担能力将成为最大的阻力。但是，利率已经下降到历史最低点，消费者信心正在上升，银行开始放松贷款规则，并放贷更多。

这意味着越来越多的人正在申请住房贷款，越来越多的人开始预约看房，而坐在拍卖场旁等待市场改变的卖家更多，主要原因是因为拍卖清盘率的上升给市场传递了非常积极的信号。

通过密切注视着市场上房屋出售所需的时间（days on market）；以及业主打折（vendors discounting，卖方需要折价多少才能影响快速销售）以及拍卖清盘率，这些重要指标来衡量市场实力。

显然，自2019年中期以来，拍卖清盘率的表现一直非常乐观。

2019年10月发布的最新财务数据显示，自年中以来，财务活动明显增加，银行给到业主和投资者的财务批准更加平均。

对于市场而言，这是一个非常积极的信号，因为财务批准是一个领先指标-大多数人在开始寻找新房或投资之前就已经获得了融资。

在Domain的年中房地产报告中，经济学家Trent Wiltshire预测，到今年年底澳大利亚首府城市的房地产价格可能会稳定下来，然后在2020年呈现出温和增长。