【澳洲投资】在墨尔本应该怎么买房？

澳大利亚4月10日实时汇率：

1澳元=5.1697人民币元

那么今天就和聊聊大家热爱的墨尔本的房产市场和在墨尔本选购项目的建议，详细的说墨尔本每个区域情况工程过于浩大，今天主要还是说总体方向，具体的区域情况还是需要专业的顾问一一与大家解答。

说到去年的墨尔本，之前许多知名的经济学家、分析人士和房地产专家前年年初预计，澳大利亚的房价会在2016年下跌甚至崩盘，但实际情况却与之大相径，目前澳洲房市比2015年所预测的更稳定且有活力。

而墨尔本作为澳洲第二大城市更是表现强势，下图是墨尔本房市整个2016年的涨幅情况：由于墨尔本本身的房屋供给缺口，加上人口增长及下调至历史最低的基础利率的影响，墨尔本去年房价总体增长达到了近14%。

也是因为短期内新房的建造量很难弥补同期的房屋缺口，从新年伊始，墨尔本房产交易市场依然保持火热的状态——拍卖市场是澳洲房地产市场的晴雨表，以下是墨尔上周清拍率情况，我们可以对比去年此时的一起来看：

（左边为注册拍卖房数量，右边为清拍率）

可以看到， 今年较去年同期相比，无论从二手房的交易数量还是清拍率看表现都更好，房产交易活跃，高达80%的清拍率说明房源紧俏，绝对卖方市场。

虽然现在澳洲各银行都在调高贷款利率，目的除了维持投资贷款增速不得超过10%的规定，保持金融房产市场的稳定发展之外，其实也是为了控制房价能在可以控制的范围内增长：利率上调更为针对遏制投资房比例上涨，将市场更多地回归给自住客与首次置业者，理想地看，可以让房价涨幅反映的是真正的需求，而不是泡沫。

大部分我们的客人选择做海外资产配置为了规避国内资产泡沫、人民币贬值风险，以及避险，那么这样的利率上调未必不是件好事，反而更说明了市场的稳定性来源。   

另外，一直有朋友在问，是否投资墨尔本别墅和公寓都会有不错的资本增值回报呢？

这是截止到去年第三季度墨尔本别墅-公寓增幅对比，其中蓝线是独立屋，黑线是公寓。独立屋的表现要优于公寓。

目前来看，墨尔本的公寓供给过量是经常被说起的。实际考察来看，市中心的超高层公寓已经存在不少，而未来公寓的建造量也是个很大的数字，之后两年将会是墨尔本公寓的交房大年，相信届时会给目前表现还算稳定的市中心公寓租金带来冲击，房价走势也会越来越迷离。站在这个时间点，墨尔本公寓作为投资产品是显得有些差强人意了。

当然，也并不都是墨尔本的公寓不推荐投资，还是要分具体情况的，最主要的是看供给量与需求量，或者说是否有稀缺性，以及本地居民自住比例，我认为那些高品质的带有view（景）的房子在市场上还是坚挺的。

看这套city view的公寓，非常吸引眼球吧？而且另外一方面来说，墨尔本公寓作为学区房，用于给子女上学或自住也是不错的选择，核心地段的公寓，从交通，购物，文化娱乐方面依然有很大的优势。

墨尔本的别墅的选择就相对明朗了，投资类型的或者说既想有升值空间又想留着自住的客人们，现在更多的推荐是墨尔本西区，准确的说是西南区的Point Cook区域，我们热推的区域，目前来看，Point Cook的表现也符合我们预期，这几天正式启动的55亿澳元的西区交通升级改造计划更是加深了墨尔本西区的潜力。

关于推荐Point Cook的原因，说过很多次，今天再简单说说：

这是这是墨尔本现在的就业中心分布，自上而下分别是CBD就业中心；monash的教育型就业中心；最后是dandenong的工业、矿业的就业中心。

因为墨尔本的人口增长导致维州政府需要新建或者扩大就业中心以满足每年增长的就业需求，二是目前很成熟的墨尔本东区的基础设施建设已经老旧，一直以来东西发展不均衡的墨尔本翻新或者推倒重建东区的成本太高，理由之一是墨尔本的住宅土地实际上房东个人所持有，如果去做拆迁，需要每家每户进行谈判，耗时而重成本，其次再往东边发展，从CBD铺设新的交通设施的工程量太大，而且可以开发的土地也过于远了。

为了解决就业和城市发展问题，维州政府2050规划分别在北区，西区新建三个就业中心，自上而下，分别是La Trobe的教育型就业中心，Sunshine的仓储物流中心，最后就是Point Cook旁的East Werribee的综合就业中心。

它包括了

教育：墨尔本大学分校，维多利亚大学分校等高等学府；

医疗：Werribee Mercy Hospital,高端的私人医院St Vincent's Private Hospital ；以及各种商业中心。

同时，对比悉尼和墨尔本，可以看到一个共同点，就是城市发展都比较偏向沿海，而墨尔本的东边也是这样的，上面的图中可以看出，即使是非常南的地区沿海的地方也都已经造了房子了。Point Cook靠水，土地开发完毕也就结束了，这样的土地有很强稀缺性，对以后的房价的增值，都是一个很好的保障。

墨尔本东南区的别墅去年涨幅确实可观，但主要体现在二手房交易市场上，因为海外人士大多只能购买新房，而已经发展成熟的东南区再推出新的土地位置过于偏远，墨尔本发展的重点又集中在西区，因此在潜力上西区还是更胜一筹。