每日房地产简报 | 澳洲房价涨幅的秘密，大概都在中印移民的数量上！

在澳大利亚新屋审批数量经历了自2012年以来的最弱年份之后，有迹象表明当地住房开发周期再次回暖。澳大利亚统计局（ABS）发布的最新数据显示，2019年12月份，新屋获批总数下降0.2％，较11月份的14,778套降至14,752套，好于经济学家预期的跌幅5%。澳大利亚联邦银行高级经济学家加雷斯·艾尔德（Gareth Aird）称，2019年日历年的新房批准总数为172,878套。虽然是自2012年（156,840套）以来的最低水平，但是降幅已经明显放缓。数据显示，截止2019年12月的一年内，获批住房数量较上一年下降了18.5％，年度下降的差距进一步缩小，10月份和11月份分别为23％和20.1％。摩根大通（JP Morgan）经济学家汤姆·肯尼迪（Tom Kennedy）表示：“鉴于新屋获批到开工建设之间存在时间差。我们认为住宅投资将对2020年上半年的实际GDP增长构成拖累，但是在下半年开始恢复。”

今年1月份，澳大利亚房价继续上涨。上涨并不仅仅局限在悉尼和墨尔本，而是广泛扩展到了其他城市。以久陷困境和珀斯和达尔文未来，1月份房价也录得小幅上涨0.1％。澳大利亚房产研究机构CoreLogic提供的数据显示，总体而言，澳大利亚房价上涨的速度较春季销售旺季的峰值有所放缓。平均而言，1月份首府城市房价上涨0.9％，而非首府城市房价则上涨0.7％。CoreLogic的研究负责人蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）说道：“由于季节性因素的影响，最新结果表明大多数市场的房价增长速度出现放缓，尤其是在悉尼和墨尔本，这两个城市的住房可负担性再次恶化。”以悉尼为例，最快的时候11月上涨了3%。“现在，悉尼的房价增长率已经降至1.1％，而墨尔本的增长率已从10月份的2.3％的峰值降至1月份的1.2％。”据其预计，随着越来越多的业主利用不断上涨的市场进行出售，价格涨幅将继续放缓。

南非超级富豪旗下的一间公司斥资7,000万澳元收购了努比里尼（Tanumbirini）和福雷斯特山（Forrest Hill）的两个大型养牛场。这笔交易也意味着该富豪成为澳大利亚北领地牛肉行业的主要参与者。两个养牛场靠近水域Daly Waters，较达尔文东南约600公里处，占地约559,370公顷，可容纳40,000头牛。上一次易手发生在2012年，本次交易卖家Thames Pastoral Company从当地牧民和亿万富豪Sterling Buntine手中购得。买家为Rallen Australia是Rallen Pty Ltd的子公司，而后者就是总部位于约翰内斯堡Vereeniging旗下的公司。Vereeniging由乔瓦尼·拉瓦佐蒂（Giovanni Ravazzotti）控股。后者以5亿美元的身价成为南非20位最富有的人之列。在接受媒体采访时，Ravazzotti的女婿，位于悉尼的Pierre Langenhoven说道：“我们希望投资更多的养牛场，并最终建立我们自己的育马场。”

一项新的研究显示，伴随新移民迁往首府城市和大型区域中心，独栋屋单价每年上涨最高可达6500澳币。在一份题为“移民对澳大利亚住房价格的影响”的报告中，莫纳什商学院高级讲师丹尼尔·梅尔瑟（Daniel Melser）指出，在新移民人口每年增长1％的城市，房价同样上涨了0.9％。他说：“如果[从2006年至2016年]没有移民，澳大利亚独栋屋房价将每年降低1.4％左右，公寓同期房价则降低0.8％。”Melser指出，移民对不同财产类型的影响是不同的。整体而言，新移民对独栋屋房价的影响大于对公寓的影响。同时，中国和印度的移民对澳大利亚住房影响最大。研究显示，2006年至2016年间，中国移民中有55.9％是房主，而印度移民中住房自有率也高达39.3％。相比之下，其他国家移民中住房自有率合计为35.4％。

与去年同期相比，上一季度澳大利亚写字楼市场需求增长了25％。其中，小面积办公空间最受商业租户欢迎。根据商业地产服务商高力国际（Colliers International）的分析，2019年第四季度澳大利亚写字楼市场总需求达到530,369平方米。3000平方米以下的租赁需求明显超出了对更大面积的需求。数据显示，去年，对1000平方米以下空间的需求增长了12％，而1000至2999平方米区间的空间需求增长了22％。分析还显示，2019年IT和企业服务的咨询盘量最多，平均规模在500平方米至700平方米之间。不过，就面积而言，政府部门对空间的需求最大。与2018年相比，在悉尼的中央商务区，2019年面积介于1000平方米至2999平方米区间的空间需求增加了50,000平方米。在维多利亚州，1000平方米至2999平方米区间的需求增加了70,000平方米，其中大部分在郊区办公市场。