地产专栏|项目开发的风险谁来承担？

前言

开发商最大的风险莫过于成本过高、难以控制预算，最终导致利润过低或者直接亏本。在这个市场相对稳定、政策相对成熟的开发环境中，是否可以做到稳赚不赔？是否可以把开发成本和收益率全都完全掌控呢？那就简单聊聊这个话题吧……

家园地产专栏

家园地产专栏第五十八期：

项目开发的风险谁来承担？

土地开发，首先要确定成本。虽然在绝大多数的情况下，土地分割的设计费用和政府收费都是比较透明的，即便有“差价”，也不会相去甚远。这里所强调的成本是建筑周期和施工成本。时间就是金钱，这就是为何建筑周期如此的关键。在很多建筑公司签署的合同中，虽然约束了建筑周期，但是通常都是长达12个月或者更长，这样的约束形同虚设！更有甚者，虽然给出的建筑造价和周期都很低，但是有一项条款会写道：如果在近几个月内周边地区承接的合同总数低于一定数值，建筑商就可以无理由取消这个地区全部的建筑合同。如果您作为开发商，对于有类似条款的合同，就一定要“敬而远之”了。

开发成本控制的另外一个要点就是建筑造价了。虽然道理人人都懂，但是在价格的攻势下，很多朋友就仅仅关注价格高低，而忘记了法律条款是否有价格涨幅的规定了。因为澳洲的官方建筑合同是允许建筑商在建筑施工中，对于碰到的不可预见费用对客户进行费用追加的，官方即是如此，更别提那些由建筑公司请律师单独起草的建筑合同了，那些条款更是“坑中套坑”，其中很多条款都是一句话里好几句分句，一句话就有4、5行之多，别说想去用英文来理解，即便澳洲本地人看了，也经常会摸不清头脑，人家要的就是这个感觉！因此，作为开发商，建筑规模一般都不少，动辄都是5套以上的建筑合同，如果签署了有浮动空间的建筑合同，那就等于把一张没有限额的信用卡扔给建筑商随便刷，这样的场面想想都觉得“过瘾”！（我是指建筑商过瘾）

本公司针对上述的问题，提供南澳州独有的100%固定价格建筑合同。此建筑造价不仅仅是基于设计图纸给出的报价，更是基于地基报告、结构报告以及其它一系列的文件，由公司最终核算出来的造价。在无需与本公司签署任何建筑合同的前提下，作为建筑商，可以自由地和其它建筑商给出的报价比较，在满意的前提下，再与本公司签署建筑合同。如此一来，不仅在选择建筑商的问题上占有主动权，签署建筑合同后，也可以高枕无忧。

建筑成本控制住后，另一边就是要控制销售价格了。在阿德莱德市场环境中，房价还是比较透明的，相对也很容易找到类似户型作为参考，大多数当地的销售中介也会给出比较合理的市场定位，个人认为，在合理的价格定位前提下，谁家的户型好、对客户的承诺高，谁的产品就一定会大卖！本公司对全部的房产承诺25年的质保，包括地基、结构等，让购买者高枕无忧。与此同时，对于购买房产用于出租投资的客户，本公司还会推出“永久包租”的政策，不仅公司方便不会在“永久包租”期间内收取任何额外费用，物管费也是在市场合理范围之内，作为业主，也随时可以终止“永久包租”的协议。有了质量和包租的双重承诺，对于开发商而言，在销售过程中，同样可以运筹帷幄！

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