认清房地产投资的本质 #1

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作者：黄梓凌

来源：公众号'黄梓凌'

事物的现象是外在的表现形式,可能是正确的,也可能是歪曲的。

——马克思

房地产作为一种投资标的，核心价值是什么？

是房？是地？还是二者兼具？

大部分百姓尚未击穿其本质。

无论中外，房地产的核心价值在土地。地上物持续贬值。

中国的情形尤为有趣。

多数人会牢记自己房子的产权证面积，但少有人清楚其占地面积。

相同的地段，相同的产品品类，不同的开发商，价差可达30%以上；

被顶级学区覆盖的“老破小”，常雄踞一座城市的小区二手挂牌价榜首；

事实是：

“开发商溢价（建筑质量、精装水平、品牌美誉度等）”的赋能是持续减弱的，是随着时间推移而贬值的；

“学区溢价”虽有很强的群众基础作支撑，但政策风险逐年上升；

装修会过时，外墙会残破，学校可能搬迁...

土地则不同。

地上物倒塌，土地毫发无损；

哪怕被坠落的陨石撞出一个大坑，填平了它，还是那块地。

在人类的日常生活摆脱地心引力之前，土地具备恒久的价值。

在人口持续净流入、法制健全、远离战争的区域，土地长期增值。

中国购房者对土地价值的感知尚未觉醒，原因是多方面的，例如：

- 拆迁赔偿政策多以建筑面积为依据；

- 业主难以自行对土地进行改动或申请重新开发；

- 土地公有制、土地使用权年限等造成的心理影响；

然而，中国房地产自市场化至今尚不足三十年，随着大环境的进一步成熟、存量房源的迭代，事物的本质将逐步被认清。

以全球范围内的成熟房地产市场澳大利亚为例，百姓的“土地意识”是贯穿始终的。

若选购的产品是期房（即楼花），交房时的印花税缴纳基数是根据签署购房合同时的楼盘建设情况而定的，

购于楼盘建设阶段的越早期，该缴纳基数越低，即最低仅需要以所购买的房产所对应的占地面积进行缴纳即可；

若在二级市场购买独立屋，占地面积一定是核心指标，反倒是房子本身的面积被许多人冷落，

除此之外，地块的地形、法定属性、地下公共设施的占位情况等也是购房者锱铢必较的元素，因为这关系到该地块未来的可被开发性，进而极大地左右标的本身的增值潜力。

讲到这里，多层建筑的业主或许纳闷了：如何推算出自己房子的占地面积？

依照粗糙的速算公式：占地面积=建筑面积/容积率

容积率越低，“得地率”越高。

当前，市场存量产品的容积率范围大概是：

独立/半独立屋：0.3 - 1.2；

多层建筑：1.5 - 6；

稍加一算，会有奇妙的发现——抑或是中国的独立屋产品被低估了，抑或是中国的多层建筑被高估了。

那么，从房地产投资的角度出发，认准容积率低、“得地率”高的产品是否绝对正确？且听下回分解。

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