外交争端,贸易摩擦,2020年中国对澳房地产投资何去何从?
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根据Domain今日刚刚发布的
《中国对澳房地产投资研究报告》
称中国对澳洲房地产的兴趣可能
会持续低迷一段时间。
自2018年年中以来,Domain网站上来自中国地区的搜索活动有所下降,而中国房地产投资已连续数年下降。
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中国低水平的投资将意味着更少的公寓开发,也可能给澳洲房地产价格带来下行压力。中国留学生人数正在下降,澳元走强,加上近日加剧的两国外交和贸易争端。
但是,有迹象表明中国的投资有所反弹。中国和澳大利亚的经济前景都比几个月前更加乐观。澳大利亚政府可能会降低外国买家的税费,以支持建筑业的工作,而低利率将鼓励投资者转向房地产。
中国对澳房产搜索量自2019年已大幅下降
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2019年来自中国的澳洲房地产搜索量急剧下降,COVID-19大流行更是加剧了这一趋势。
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从2018年12月到2019年3月,Domain网站显示,来自中国的搜索互动激增了110%,然后从峰值到2020年5月暴跌了68%(见图1)。现在搜索量甚至比2017年的低点还要低32%。
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(图1| Domain网站上中国买家的月度搜索活动 2017年-2020年 )
由于银行贷款条件紧张以及2019年联邦大选前夕的不确定性,澳大利亚住房市场疲弱之时,中国搜索活动在2019年达到顶峰。随着市场反弹,搜索量有所下降,但仍处于较高水平。
Domain 的搜索数据表明,大多数中文搜索都是针对悉尼的房产(绿线),遥遥领先第二名的墨尔本(紫线,见图2)。自2017年以来,中国对昆州东南部房地产的兴趣日益浓厚,对布里斯班和黄金海岸的搜索都在迅速增长。
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(图2|首府城市搜索排行)
2019年Domain网站上来自中国的搜索占所有国际搜索总数的7%,在所有国家或地区中仅次于美国,新西兰,香港和新加坡,排名第五(见表1)。由于COVID-19,近几个月来几乎所有国家/地区的国际搜索活动均下降。
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(表1| 前5名外国国家对澳房产搜索排名)
中国对澳房地产投资已连续几年下降
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过去几年中,来自中国的商业和住宅房地产的投资已大幅下降,从2015-16年度的319亿澳元的投资峰值下降至2018-19年度的61亿澳元(见图3)。
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(图3|来自中国的商业和住宅房地产投资价值 2012年-2019年)
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(图|其中2012/13年度,中国对澳房地产投资稳居外国投资第一名)
但是,由于可用的外国投资数据并未按国家/地区指定住宅房地产投资,因此我们不确定来自中国的住宅房地产投资是否有所下降。但是,由于来自中国的房地产投资总额下降幅度很大,近年来对住宅房地产的投资很可能也下降了。
中国对澳的房产搜索和投资受何影响?
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COVID-19危机导致搜索大幅下降
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自2020年初COVID-19大流行发生后,来自中国的搜索活动就减少了,从1月到5月,来自中国的搜索量下降了38%。但是,搜索活动下降早已在冠状病毒危机之前就发生了。
CN政府限制资产外流
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近年来,政府限制了公民资产转移,以限制对RMB和外汇储备的影响。中央银行在2017年规定了每人每年最高5万美元外汇管制。也不允许直接使用RMB购买海外房地产。
中国于2019年2月推出了进一步的资本管制措施。这些变化包括非法货币流动的监禁条款,可能是导致2019年中搜索量下降的主要原因。
国内的住房负担能力问题和澳元下跌
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(图| 2019年北京房价均价超5万一平 来源:乐居网)
即使国际房产投资下降,由于国内房地产价格的快速上涨也可能导致投资者寻找海外房地产(例如澳洲)。2015年至2019年期间,国内的房地产价格飙升了近40%,而澳洲则为8%。
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(图4|中国与澳洲、OECD房价增长对比 2015年-2019年)
澳元下跌使澳大利亚房地产对中国买家具有吸引力。
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2017年4月至2019年4月期间,澳元兑人民币贬值了8%,甚至一度跌破4.0大关。在此期间,悉尼和墨尔本的房价也在下降。
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(图5| 澳元对人民币汇率 2017年-2020年)
但是从2019年中期到2019年底,搜索活动几乎减少了一半。从2019年年中开始,悉尼和墨尔本的房地产价格迅速反弹,澳元走强可能使中国买家望而却步。
中国赴澳留学生人数稳定增长
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中国留学生人数一直稳定增长,直到COVID危机和随后的边境关闭导致学生人数骤降。不断增长的国际学生人数已成为购买新房的重要动力,尤其是在大学附近。
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(图6|中国赴澳留学生人数持续稳定上升,直至COVID-19)
外国投资的税费增加和银行放贷条件的收紧
州和联邦政府已经收紧了外国投资法,还增加了对外国投资者的费用和税收。
在2016年至2018年期间,大多数银行对外国人实行了更严格的贷款限制。一些银行禁止向有海外收入的外国人借钱。这些变化可能导致近年来中国投资减少,也可能影响了搜索活动。
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中国对澳房地产的兴趣可能会继续减弱
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虽然投资兴趣的减弱来源于各种原因,但这种低迷可能会持续一段时间。
中国留学生人数在2020年-2021年可能会大幅下降,这将减少中国买家的需求,尤其是对新公寓的需求。
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自今年年初以来,澳元已经升值了2%,到目前为止,在与COVID-19相关的经济衰退期间,澳大利亚的房地产价格一直保持坚挺,这意味着中国投资者对澳房地产的承受能力越来越低。
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另一方面,最近两国的外交紧张局势和贸易争端,更使得放宽资本外流限制不太可能。意味着中国对澳房地产的兴趣仍然会持续减弱。
减少的中国投资将意味着更少的房屋建造,尤其是内城区的公寓楼,并可能对价格造成下行压力。
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但是,未来几年中国可能会适度恢复投资和搜索活动。
澳大利亚的经济前景强于大多数经合组织国家(OECD)。澳洲经济相对强劲,活跃的COVID-19案例很少,这意味着澳洲对海外投资者和潜在移民具有吸引力。中国的经济也相对较好地反弹,这意味着中国公民将寻找投资机会。
澳洲政府也可以考虑降低外国买家的附加费和申请费,以此作为刺激新房建设的一种方式。全球低利率也将鼓励投资者购买房地产。
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两卧室+一书房(可改成卧室)
品质用料,做工精细
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