住宅物业投资受挫？商业地产投资是否才是置业良机？

近几年，越来越多的海外投资人选择在澳洲进行地产投资及开发。墨尔本作为全球最宜居住城市之一，深受中国投资者的青睐。然而近期，澳洲对海外投资者购买住宅物业的政策收紧，从贷款到税务，到海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board, 简称”FIRB“）的批准要求，都让海外投资者对购买住宅物业忧心忡忡。许多投资人慢慢把眼光转向了商业物业，一个在过去不敢问津的领域。

一般而言，住宅物业的租金回报率最多不超过5%/年;而好的商业物业投资回报率则可高达8%/年，有些工业用地甚至可达到10%/年。

出租住宅物业时，房东一般要承担物业的市政费及保险费等;而商业物业的租赁合同里，房东可以要求租客来支付这些费用。在维省，如果物业不受到“零售租约法“(Retail Leases Act 2003 (Vic))的限制的话，房东甚至可以让租客来支付地税。

当然，高回报的商业物业投资也存在着相对较高的风险，尤其是空置率的问题。虽然住宅物业的租期较短，但一般在1个月内即可找到租客；而商业物业虽然租期较长，但可能需要好几个月甚至一年才能找到合适的租客。商业物业投资的另一个风险就是固定资本回报率的不确定性，然而目前维多利亚州政府鼓励高密度住宅并在扩大城市范围，现在有很多商业物业（包括一些农场）将来都有潜力进行地产开发。这样的机会既要看投资人的眼光，也要靠投资人前期对市场的调查，特别是需要对当地区政府的规划有一定的了解。

在维多利亚州购买商业物业，牵涉到的法律问题和税务问题，都和购买住宅物业有着很大的区别。很多投资者虽然购买过住宅物业，但如果用同样的思维去购买商业物业的话，往往会陷入误区，造成经济损失甚至引发不必要的纠纷。

商业物业的主要类别包括：商铺、办公楼、工业用地及农场。

大部分商业物业都带有租约，在购买前建议由律师对租约进行审查。这是因为租约条款不仅包括租金，租期，续约期，还可能给于租客在今后的某个时间购买该物业的权利。 如果忽视了这样的条款而买下物业，投资人对该物业的计划很可能会落空。其他需要注意的问题包括：租约是否可以提前解除？租客的保证金为多少？如果租客违约怎么办？出租用途是否符合规划要求？

在购买商业物业时需要格外注意当地政府的土地规划及限制。投资人需要确定物业所在区域是否存在双重区域规划的可能，以及是否需要土地规划许可证 (planning permit)。在购买物业前，也建议投资人询问土地过去的用途，尤其是工业，以及农业用地，或者土地上是否有过加油站。

就农业用地来说，在购买前建议投资人询问以下问题：目前土地上正在进行哪些活动，销售价格中是否包括农业设备，土地是否有充足的自来水供应。另外，若土地靠近小港湾或河流，投资人需要考虑是否有洪水的可能性。

除了合同价款，在购买商业物业时，投资人可能还需另外支付GST（目前为合同价格的10%）。特定情况下GST可以免除，比如当物业转让符合"持续经营"的条件时 ——即物业上存在租约并在过户之后租客继续承租时，或当物业上有正在经营并会继续经营的生意。为了满足“持续经营”的条件，在购买时需注意购买结构，有时候可能需要成立不同的公司以满足此条件。如果在购买时未考虑到架构问题，可能会造成支付不必要的GST的负担。

目前，FIRB对海外投资人购买商业物业的政策如下：

• 购买农业用地——如果投资人在澳洲所有的农业用地总价值超过$1500万澳币，则需要申请FIRB（除非投资人为海外政府投资人）。然而“农业用地”和我们一般理解的“农场”不完全一致，其认定需要依据相关法律法规。

• 购买空置商业用地——投资人需要申请FIRB批准。但是，只要投资人在购买后开始／继续开发土地，并且不会在完成开发前出售该土地，一般情况下FIRB会给予批准。

• 购买已开发的商业用地——中国作为澳大利亚的自由贸易签署国，中国投资人在购买价值超过$11.34亿澳元的已开发商业用地的情况下，才需要申请FIRB（除非投资人为海外政府投资人）。所以一般情况下购买已开发的商业用地不需要申请FIRB。

一般情况下持有物业都需要交付土地税。在维省, 特定用途的商业物业可以享受土地税的减免优惠，常见的用途包括：

• 农业用地；
• 已在政府注册的房车公园；
• 养老院；
• 公共设施（如医院，公共运动场地）。

土地税的减免是需要申请的。在申请过程中，要确保土地用途符合减免条件。比如，如果只是在农场上养牲畜或种植物为个人所用而不出售的话，则该农场不享有减免土地税的权利。

虽然交易商业物业时如果出现重大违约，投资人有权利申请赔偿，但是由于商业物业的业主一般都是有限公司，法院判决的赔偿不一定能够有效地执行。因此在购买商业地产之前，投资人务必要对租客，卖方及土地本身进行全面的尽职调查以减低和控制风险，以得到最大的收益和回报。

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此篇文章刊登于《澳中商圈》2018年2月刊，律政视角 Legal Insight，P54-P55.