【警惕】那些房价指数中缺失的信息

房子：它们是澳洲最大的资产，其他类型的资产被它们拉下了一大截！

在今年第二季度，房产突破了6万亿大关。房产价值现在比股市的3.5倍还高，也比养老金帐户里的18亿澳元高得多。今天的房价差不多等于总体经济估值的4倍。但相对于它的价值，以及每天全国上下讨论房产市场的赢家和输家的热度而言，我们真的对它了解得足够多吗？

Chris Curtis, 悉尼的一位买家中介，他在过去十年内为客户购买了价值几千万的房产，但现在却因为市场提供信息的质量而困惑不解。

他说主要的问题是现在的市场数据，包括重点报道的周末拍卖清空率，是由房地产从业人士，尤其是”在市场持续上涨中获得既得利益“的房地产中介提供给研究机构的。"利益冲突自然就会影响到这些数据提供者。他们把几周前卖出的房产数据捂到以后再上报，来保证市场看起来继续上涨。"他说。"如果今天拍卖结果惨淡，中介就不上报，这样你得到的清空率就不会准确。"对房价评估方法的担心并不是一件新鲜事。

2005年，澳洲央行与Australian Property Monitors (现在是Fairfax Media旗下的Domain网站)一起，创建了它们的房价指数。这是因为央行担心澳洲统计局提供数据的及时度和可靠性。这个指数就是Domain现在所使用的分层中位数指数 (stratified median)。澳洲统计局作为官方数据提供者，在这之后改进了它的房产指数计算方式。但是收集大量的数据需要时间，而统计局数据的公布比Corelogic和APM/Domain这样的私人公司慢很多。在房价统计中，速度与精度不可兼得。统计的时间跨度越长，出报告的速度越快，数据就越可靠。

在一个痴迷于房地产的国家，大家都急切盼望新的信息，所以拍卖清空率的吸引力显而易见。它们在同一天内或者第二天就能对周末拍卖结果提供解读。数据提供者说它们很有价值，虽然它们也有缺陷。

拍卖只占房产市场的一小部分。就算在澳洲拍卖之都墨尔本，它们只占所有交易的30%。在悉尼拍卖占交易的25%，在布里斯本这个数字小于15%，而在珀斯则不到5%。拍卖通常聚集在比较贵的区域，这些地方买家需求更高，比如悉尼东区，这一轮房价暴涨的中心。"它更注重高端房产市场。" CoreLogic的研究主管Tim Lawless说. "它体现了高端市场的情况。"

虽然拍卖清空率提供了市场的即时情况，比如悉尼内环目前的清空率由于待售房产不多和低利率而节节攀高，但它们不一定代表了整个市场的情况。拍卖中位价和清空率只是巨大房产市场拼图中的一块，而私人出售的房产则是房产指数提供者们也需要考虑的。央行试着从这些干扰因素中去分析房价的真正涨幅。信息的精确度是至关重要的，因为它是央行考虑未来利率的重要依据。在一个维持微妙平衡的经济体系中，一个错误的决定会导致严重后果。

"对我们的社会来说，房价涨得比工资快并不是好事。" 新上任的央行行长Philip Lowe星期四对国会的经济委员会说。 "这会损害我们的资产负债表的健康度。"

但是央行和普通人一样，面对着房产市场一大堆令人迷惑的数据和信号。虽然很多机构提供各种数据，但是都不完美。央行也不仅仅依靠数据，他们也和市场广泛交流，来推测房产价值的发展趋势。但是说到房价数据时，每个机构提供的数据都不全面，有时候甚至互相冲突。

比如说这星期，统计局报告显示澳洲房价在第二季度相比去年同期上涨4.1%。七月份CoreLogic公布相同的统计时，这个数字是8.3%，比统计局的数字高了一倍还多。Domain并没有一个全澳综合统计数据，不过他们公布的数据与以上两家机构也都不一样，独立屋价格上涨仅有2.7%，而公寓价格更是只涨了0.1%。

这些统计是基于几大首府城市数据的加权平均。如果关注某一个特定的城市的房价增长，比如悉尼，那么数据差异就更大了。

统计局说悉尼房价在截至六月份的过去一年中涨了3.6%，其中独立屋涨了3.7%，公寓涨了3.2%.Domain则说悉尼独立屋涨了1.2%而公寓涨了0.4%。CoreLogic说悉尼房价综合涨幅有11.3%，其中独立屋11%，公寓12.8%。

房产市场是很难估价的。房子们不像车子或者冰箱这种标准产品，它们各不一样，而成交价经常也都取决于人们的个人判断。每个房子都不一样，每一个买家和卖家也都有不同的侧重点和目标，这影响了他们的行为。

对市场的不同假设决定了各机构对市场的价值评估不一致。统计局和Domain用了分层中位数方法，把房子们按照区域，要价之类的因素分类（统计局还使用了人口普查结果之类的信息），来分别算出每类房子的中位价。这些不同的类别最后再被综合起来，给出一个综合中位价，而这个中位价的变化就是判断房价变动的依据。

CoreLogic正在使用另一种叫做特征指数的方法。他们把一个城市或者区域的待售房看作一个整体，给它们一个总估价。这个模型是由前Rismark International董事，现AFR周末专栏作家Christopher Joye设计的。这个模型中每一个房子的价值都会影响价格指数，从而指示房价趋势。

这个过程比其他机构都繁重得多，因为估价方式考虑到每个房子的各种不同因素。比如说一座600平米地的三房独立屋，这模型会给每一个因素（三房，600平米，独立屋）分别估价。这些变量，以及其他因素例如上市时间，被用来调整上报的拍卖和私售价格。

如果应用得当，特征指数就是房价的黄金指示标准。但是它会被一系列的基础假设所影响，比如说对每一个房子特征的估价，这些因素不对外公开。对估价逻辑的变动就像Google对它们搜索引擎的改动一样，会对结果造成巨大影响，而外人对此并不知情。数据供应商的开放程度也是一个问题。

上个月这个问题被提上了台面，因为央行声称CoreLogic的房价涨幅”被夸大了“。人们发现CoreLogic改动了他们的模型，却没有告知那些会被影响的重要机构，比如央行。他们把对待超高和超低卖价的方式修改了，这导致在悉尼和墨尔本这样的强劲市场中涨幅被夸大，而在Perth这样的疲软市场中跌幅也被夸大。

CoreLogic说它们会修正指数，不过到目前为止还没这么做。 他们也拒绝给AFR Weekend提供评估数据说明这次修改可能带来的影响。这次改动影响了四月和五月的数据，所以只有等到2017年六月，当四五月统计不再被列入考虑后，CoreLogic的年度房价增长数据所受到的影响才会被消除。 

与之相对的，统计局的房价算法则对大众公开，但缺陷则是速度太慢。统计局的六月份数据是在CoreLogic公布九月中旬每日房价指数后一周才公布。但评论员说像每日指数，甚至每月指数这样的短线数据不能精确地反映现实。"它们可能显示了每天发生的变动，" Domain首席经济学家Andrew Wilson说. "但这些东西不重要。我们应该关注这些数据底下埋藏的信息。每月指数的变化幅度是出了名的大，并不能提供真正的信息。"

Corelogic的Lawless 则说每日指数提供了过去所没有的信息。 "每日指数展现了房价每天的变动，它也提供了衡量房价月内变动的方法。特征指数的即时性是它带来的最大好处之一。"CoreLogic称他们的方法比分层中位数法更能去除干扰因素。数据分析是一件非常重要的事，尤其对CoreLogic这样的公司而言，他们的数据可以影响上市公司的交易。"交易市场可能已经有人对此感兴趣。" Lawless说。

如果高层人士都对数据感到困惑，平常买家纷纷挠头也就不是什么奇怪的事。对Curtis这样的买家中介而言，清空率这个数据的弱点会造成麻烦，因为它只代表了那些卖方中介选择上报的结果。 

他认为对中介和过户师设置一个强制持续上报的规则是必要的，这也不会对他们造成额外负担。NSW法规已经要求卖方中介每一次对买家开价时都必须作记录。房产数据的持续进化也许会让这种改变变得不必要，其他的实时数据正在更多地出现。SQM已经开始统计卖方开价指数，而Domain也正在开发类似的统计。开价与成交价之间肯定会有区别，但是开价可以很精确地反映出市场的实时状态和方向。这也是一个很好地跟踪私售市场的方法。

"如果你需要一个即时指数，开价相对于成交价来说是更好的标准，因为我们都知道成交价是落后于市场状态的。" SQM 执行董事Louis Christopher说。

* 法律免责声明*

本公众号内的所有内容不属于针对个人的理财, 投资, 税务, 法律等专业建议。采用我们的计策之前,请务必咨询专业的持牌人士。若有文章错漏及版权问题, 请联系我们。作者与公众号不承担任何直接或间接的法律责任。

【欢迎其他公众号转载,但请注明由 @澳洲房产 提供】