【以房养学究竟可不可行？】墨尔本留学生“买房养学”专题
留学生买房是一种投资，也是一种理财方式
为什么现在我们可以考虑买房？
- 法律允许留学生投资未完工的期房 （off-plan）；
- 稳定的房价增长率，历年房价 7年到10年翻倍。保守估计平均每年大致可上升原价的5—10%。相比其他地区增长稳定；
- 国内房价的不稳定，以及房产税的推行；
- 澳币贬值，人民币升值；
- 房产作为固定资产，拥有永驻权，并可在合适的时期出售；
- 交房前只需首付10%，入住可选择贷款或者全额付款。
留学生投资买房利润分析
案例一：
Vince在2014年6月买入一套两室一厅的apartment，价格为60万。10月份交房时他可以有两种选择：
1. 全款购入
- 投资60W
- 利润可为： 每年房价增长5-10% + 5-6%的租金回报 – 少于1%其他费用 （eg. City council rate, 物业费）
- 总回报率高达 9%-15% 每年，其中5-6%为现金收入来自房租。
- 如果Vince自住一个房间，再把一个房间出租出去，每月可以获得1300左右的房租，自己还可以免费享受自己购买的房屋。
2. 20%首付， 80%贷款
- 只需要投资12W ，剩下的钱贷款48W
- 利润可为：每年房价增长5-10% + 4-6%的租金回报 – 贷款利率48W的5%左右 - 少于1%其他费用 （eg. City council rate, 物业费）
- 总回报率可以达到 5-10%。 所有的租金回报可以完全抵掉贷款利率并且多余的租金回报可以成为额外的收入。例：Vince每月需要支付贷款利率2000刀，可收到房租 2500刀（不自住）。每月还可以获取500刀的额外收入，完全可以抵掉其他的房屋杂费。
案例二：
2011年，Kate买入一套两房一室的公寓，原价56万澳币，首付了5.6万澳币。3年以后在即将交房的时候卖出（转楼花）。出售价格可卖到7-8万澳元。3年利润达到30%到40%
案例三：购买已建成的房屋 （二手房）
这种房子没有PR身份也可以购买，但是签证到期之前必须转手卖掉房子。二手房可以进行实地考察，感受房子的真实情况，也可进行贷款。
签证长于12个月的前提下：
－此套物业必须用来自住
－不可出租
－离境前3个月需要出售
- 适合已经决定在澳洲留下来的同学、已经拿到PR的同学、或者在这进行长期学习的同学
买房的其他好处
- 每年可以申请房屋折旧退税 （建议找专业的会计事务所）；
- 自住不超过六年可以申请免增值税；
- 在澳洲买房，买家不用支付任何中介费用，只有在卖房时，由卖家支付中介费；
- 澳洲房产是永久产权，可以由子女继承，没有遗产税。
我们如何选择房屋
1.明确自己的需求
首先我们必须先了解自己的需求。需要什么样功能的房子。比如：
小明：我希望尽快入住，半投资半自住。希望能找个离学校比较近的、在city附近、生活交通方便的地段。如果不急于近期入住，买楼花也是很好的选择。
小王：我希望有自己的车位和花园，远离市区的喧闹，安静生活学习的好住所。这种情况可以考虑郊区的别墅或者联排别墅。
我们建议学生考虑购买公寓，不需要花太多时间去进行打理，这样就可以把更多的时间投入到学习和生活中去。
2. 地理位置至关重要
好的地理位置直接挂钩房价的涨势和出租率的高低，所以房价不能作为唯一的衡量标准：房子的朝向、楼层的高低、是否有车位、周边是否有方便的环境、齐全的设施都是我们需要考虑的。
3. 找对‘靠谱’的中介和开发商
一个声誉高、名声好的中介可以帮助你挑选到自己心满意足的房源。在选择中介的时候应该选择声誉好的中介，如果条件允许，更应该对几个中介提供的房源进行比较。
在买期房时候也应该谨慎挑选开发商：要选择有过开发经验并且有开发实力的开发商。小型开发商可能会提供便宜的价格，但是存在的风险更大，所以要全面考虑。
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