不买贵的，只买对的 —— 房地产的另类投资策略

文 / Jay Huang

前几天笔者的朋友圈有篇文章被刷屏了，讲的是一个澳洲送披萨的小哥，不靠爹妈，全凭自己每小时10澳币的薪水，省吃俭用，终于购入了其人生中的第一套房产，接下来就一发不可收拾，他不断的在买房子，装房子，租房子，挣钱，买房子，装房子，租房子，挣钱。10年以后，也就是28岁的时候，他赚下了14套房产，接着迎娶了白富美，走向了人生巅峰。

从这个故事里面，笔者思考到一个问题：房地产投资到底应该怎么做？房地产中介的话到底能不能信？

笔者的观点是：这个世界上没有统一的投资策略，此之甘饴，彼之砒霜，只有符合你自己自身状况和特点的投资方案才是最好的投资策略，巴菲特买什么，你就买什么，虽然最后可能你也能赚到钱，但是对于你来说，可能并非是最佳投资策略。借用一句名言“走有中国特色的社会主义”，找到最适合自己的投资方案才是王道。

笔者这篇文章既然取名叫另类投资策略，那么读者受众就肯定不是土豪购房者，针对的就是一般的工薪阶级或者中产阶级，我们来看一看从披萨小哥身上能够悟出一点什么东西来。

相比起这个披萨小哥，笔者想起了另外一个更著名的屌丝。这个屌丝主人公叫Nathan Birch，他是澳洲房地产界的一位传奇人物。说他传奇是因为他今年才30岁，却已经坐拥将近200套房产，目前总市值大约在$5,000万澳币左右，每年的房租收入超过$350万澳币。如果你以为他是一个富二代或者中国人传统观念中的社会精英，那你搞错了。说出来大跌眼镜，这哥们来自于悉尼西部的一个普通家庭，而且没有上过大学，蓝领背景，更让人吃惊的是他投资房产的钱都是他自己的，没有啃老。那么他是怎么做到的呢？

图：Domain

我们来翻看一下他的投资历史：他买的第一套房位于悉尼的Mount Druitt，买入时间是2004年，购入价是$248,000，这一年他18岁。由于笔者手头上没有他所有房产的列表，所以仅就媒体报道到的他的房产列表如下：

从以上列举的事实中，不知道你有没有看出一点什么端倪？笔者看到的是，这哥们虽然没有上过大学，也不知道有没有学过投资，但却是一个无师自通的优秀投资者。他的投资理念核心就是一点“只买贱的，不买贵的，绝不染指泡沫资产”。下面我们详细来分析一下他的投资：

1. 目前他房产的总市值大约在$5,000万澳币，套数为200套，也就是说他平均每套价格按照现在的市场价值算才$25万/套，可谓是相当地屌丝，澳洲随便哪个首府城市任意一套小公寓都可以轻松秒杀他；

   
   

2. 按照目前市面上悉尼或者墨尔本的房子，随便一套都要将近百万的情况来看，很大可能这哥们的房产组合中根本就没有悉尼或者墨尔本这种热点地区或者说高大上区的房产。从媒体透露出来的他所拥有房产的地点来看，他的房产基本上都位于屌丝区，虽然现在某些地区已经在开始升温，但是如果我们根据他买的时间点来看，在那个时候，可谓很多都是野猫不拉屎的地方；

   
   

3. 他不仅买的地区很屌丝，买的房子也很屌丝。他的第一套房是白蚁房，是需要进行大整修的。此外，从媒体公布的照片来看，他所拥有的房产至少从外表上来看都很破旧不堪，可谓是破烂专业户；

   
   

4. 他选的房子虽然都很屌丝，但是他选的房子的出租回报率却是出奇地高。按照数据，每年租金收入超过$350万澳币，我们就算按照$5,000万澳币的市值来计，出租回报率都能达到7%，如果按照他买这些房产的成本来计算（一般都会小于目前市值很多），他的回报率估计能达到两位数，如果再考虑到杠杆的因素，回报率甚至会更高。

   
   

5. 另外还有一点媒体谈到的是，这哥们会忽悠，能砍价。请看下表

他竟然能将市值$150,000的房子砍到$30,000，笔者表示大写的服气！

笔者个人认为，这哥们很好的诠释了屌丝房产投资大法：你是一个屌丝？没关系，只要投资得法，照样能走出一条非凡的成功道路。

笔者的专业背景是财务，接下来就从财务分析的角度再深入地来看一看他这种投资方法的理论依据。学过财务管理的人都知道，商品利润 = 销售毛利率 * 商品周转率。你只需要提高任意一个因素，就可以达到提高商品利润的目的，而并非两者都必须提高。这里面就引申出来两种不同的经营策略：

• 提高单品毛利率，走精品路线，决不降价，要么不开张，开张吃三年。大多数奢侈品品牌店走的就是这条路线；

• 提高商品周转率，走薄利多销路线，可以让利给客户，重点在流量，虽然每单生意赚不了多少钱，但是集腋成裘，主要靠跑量，最后算下来也能赚不少。比如路边摊，小饭店大部分走的都是这条路线。

如果我们把这个理论应用到房地产投资上，那么我们似乎也可以引申出以下两种投资策略：

• 富人精英重品质：买房子需要精挑细选，优中选优，地段，小区，学区，配套，交通，房型，房子质量样样都要满意，走精品路线；

• 穷人屌丝重数量：不用考虑那么多，买房子就两条，一，便宜，没泡沫，二，租金回报率高；然后拼命买，用数量上的优势弥补质量上的缺陷，走薄利多销的路线。

这里打一个不大恰当的比喻，富人精英投资法就好像是1949年前的国民党，战略重点是抢占中心大城市；而屌丝投资法就像是1949年前的共产党，放弃大城市，走农村包围城市的策略。事实证明，只要符合自身状况的战略，最后都能成功，条条大路通罗马。

图：Domain

而投资最怕的就是定位错位。我们来假设以下场景：一个屌丝，总预算大概$30万澳币，如果他走富人精英的投资模式，选城市，选地段，选学区，那么很大可能这点预算只够买一个小studio，几年之后就算升值了，但是由于是自住房，也没法卖出去，利润无法变现。同样是这个屌丝，如果他跟着Nathan Birch买，几年买个几套是有可能的，升值以后，卖掉个5套屌丝房把钱套出来，再置换一套城里的精品房子，一样可以曲线救国。

所以回到之前的问题：房地产中介的话到底能不能信？笔者认为可信也可不信。他们的首要目的是多卖房，特别是自己手里代理的房产，买家的利益不是他们首要考虑的因素。但是一般来说，由于他们都喜欢代理一些热门地区的热门房产和户型，所以从传统的房地产投资标准来看，似乎各个方面都还不错，因此有的时候房地产中介的首要目的和买家的利益是吻合的，这时候就可以考虑他们的建议。但是由于每个人的自身财务状况是不同的，所以也不能一味的听从他们的建议，自己评估一下自己的情况和个人喜好，有了自己的想法之后再去寻找会比较靠谱一点。

最后还想再谈一谈Nathan Birch超强的砍价能力。笔者认为虽然他自身的口才和说服能力可能确实非常出众，但是有一个特别重要的前提就是他砍价砍的狠的都是房子本身有缺陷或者是远离城市的乡郊。越是大城市，人越是精明，房地产的买家也越多，抢到便宜货的可能性也就越小，相对来说，偏远地区的农民比较耿直和无知，买家也不多，房产上市时间也比较长，在那里淘到好东西的可能性就比较大，这也就是Nathan Birch为什么老是能以远低于市价的价格买到房子的一个重要秘诀。

联想起前段时间澳洲副总理提到的买不起城里就住到乡下去的言论，以及维州最近出台的偏远地区首次置业补贴翻倍的新政，笔者最后套用一句毛主席的名言来结尾 - “广阔天地，大有作为，满怀豪情下农村”。

Jay Huang

特许公认会计师。曾在中国，香港，加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。