澳洲买房 vs 中国买房，澳洲和中国买房的区别及全面对比分析
这是一篇分享在新浪房产频道的文章，『AUPPTY』针对其中的内容做了一些整理，特别是房贷方面提供了更准确的信息。整理上内容非常的全面，数据和对比分析也十分到位，值得阅读，欢迎大家分享。
1、产权概念不同
产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
国内房产仅包括 70 年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）。在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买 house 的时候签合同，签的是 land & house package 合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买 apartment，也是有土地所有权的，叫 joint land，就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的 land tax。
产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略，这在后面会讲到。
2、增值潜力不同
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？
在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长 7%—10%，大约 7—10 年翻一番。耳熟不？已经听了无数人这么跟我说，不管你们信不信，我将信将疑。秉承着质疑一切的原则，我在ASB—澳洲统计局，找到了这个数据。
只能说，从九十年代开始，在全球经济大宽松的背景下，增长较为迅猛，之前的走势增长幅度较 CPI 略高而已。这里提到的 7 年翻一番事实上也是中价位的翻一番。
来源：http://www.abs.gov.au/AUSSTATS ... 02008
尤自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅 猛。这主要 是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近 30% 的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了 购房安家的观念。每年 2.1% 的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。
澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
3、风险性差异
3.1 空置率 (vacancy rate)
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%—10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%—20% 之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证 房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20% 以上为商品房严重积压区。
空置率在 10%-20% 便是空置危险区，上海的 是 60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。（数据参考）官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在 42 年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8% 浮动。（数据参考）
上文提到，30% 的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。
3.2 租金回报率 ROI (return on investment)
简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中， 北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在 2.5% 以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅 2%—3%。
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在 5.3% 左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到 6% — 6.5%。墨尔本则保持 city 7% 左右。如果在 Gladston，Townsville 一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的 11%—13%！
4、政府立场
4.1 政府补助 ( Government Grant)
上文提到不算政府补助和退税收入，ROI 已经是 5.2%，基本和房屋贷款利率（5.5% 左右）持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人 推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在 manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能 降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！”
不是夸张，上面所述句句有理有据。在新南威尔士州，首次置业者购买 65 万（房屋中位价）以下的新房或楼花，将获得 1.5 万澳元的补贴，该补贴将 于 2016 年 1 月 1 日起下调至 1 万澳元。在昆士兰州，首次置业者从 2012 年 9 月 12 日起可申请 1.5 万澳币政府资助，但房价总额不得超过 75 万澳元，而且必须是新 房或者楼花。如果房价总额低于 40 万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从 2013 年 7 月 1 日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为 1 万澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至 40%。
4.2 澳洲是唯一一个施行 Negative gearing 的国家。
很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资，ATO 税务局把个人房屋出租当 成了一种会产生 assessable income 的小生意！众所周知，会计有一个原则叫 accrual accounting，中文叫“权责发生制”—— 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确 认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没 人管你折旧什么。
由于收入越高者税率越高，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 20 万澳元，在本套房产上的年退税额将是 $8,100 澳元。老婆在 accounting firm 工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人 群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。
*通常会计师、律师、医生的高端置业，在收入达到一定水平时，可以通过高级别的 Broker 在银行拿到 ProPack 产品，达到 90% LVR 无需缴纳 LMI 保险，即可以省去大笔的保险费，同时可以最大限度的利用贷款额度做负扣税。
4.3 澳洲政府很希望“自己人”来买房子。
但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家，又不能对没有 PR 的人区别对待，所以诞生了像 FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%，并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或 者期房，政府会100%批FIRB，因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。
5、贷款
5.1 贷款难度 (Mortgage)
在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以 担保人的收入来担保你的贷款。不过仅限于购买新房，目前二手房贷款会收到很多制约，详情可以阅读这里《留学生签证如果贷款购买澳洲二手房屋》。在经过专业 Broker 的指导之后，一般都可以申请到 80% 的贷款。这些专业指导包括 Cancel 你的信用卡来降低信用违约 程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行 只需收回 这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。
并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪 AAA 主权评级的唯一发达国家。 尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚 2011-12 财年预算赤字占 GDP 的比重大致仅为 3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十 年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会 采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。
5.2 贷款首付 (Deposit)
房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的 澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为 10%，交付时交付另外 10%，通常首付 20% 借贷 80% 的比例。反观国内，05 年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至 30%，第二套房贷首付不低于 50%。如 果 购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。
对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房 60 万为例，购买楼花的订金只需 5%—10%， 即 3万— 6 万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至 68.4 万，加上 5,000 澳元的投资者政府补贴，获利将可 能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的 将是大笔的 capital gain、如果一边自住，一边将此房的 Master room 租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时 capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的 Broker 帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。
*这里有一篇详细的以房养学的案例分析可以阅读：澳洲以房养学分享
5.3 只付利息 (Interest Only Repayment)
澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！通常为前 5 年或最多 15年，之后可以通过转贷或申请延长达到更久。为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权 70 年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即 forever，无限期，那么你想什么时候还清就什么时 候还清！
第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的 信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿 pay-off 的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又 分散了风 险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off 以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不 仅不能退税还得因为投资盈利而上税！
你也可以向银行申请一个 offset account，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是 offset account 是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。
*详细 Offset 帐户介绍和功能解释请阅读：Offset 与 Redraw 功能的对比
5.4 再融资 (Refinance)
当房价涨了以后，例如 60 万的房子涨到了 70 万，那么，可以用这 10 万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的 10 万作为第二套房子的首付， “免费”购买 第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请 Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国 家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。
*相关阅读：转贷（Refinance）的知识介绍
6、买卖体制不同
澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主 Vendor 和买家 Customer 是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方——中介 Agency 完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请 broker 帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的 bargain power（集合买家，相当于团购），有时可以向开发商为买家争取利益。
提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。在澳洲，情况是截然不同的。要想进入房地产 市场，哪怕 只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的（Real Estate Registration Licence）。
随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的 Licence 主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程 为期一周， 加上考试直至 Fair Trading 下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为 700 澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起 诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的， disclosure 是很重要的一条，比如屋里死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡光，必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三 个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。
在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA (development approval) 审批下来就开始卖。开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大 楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金，之后付房款的 10%（首付的10%，会直接存入律师信托银行账户，任何人都无权动用，这就在很大程度 上为购房者规避了风险），建好以后再付 10%，这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序，在项目的初期购买房产就好于后期购买，因为有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。
