悉尼房市彻底崩盘，买家纷纷撤离？投资房产的人都笑了…
作为澳洲地产市场的领头羊悉尼，房产供不应求还是供过于求一直是人们热议的话题。
供不应求就会涨价，供过于求就会跌价。
需求
截止2016年，上一次的悉尼人口统计，2006年至2016年净增长73万人，平均每年净增长7.3万人。在今后20多年内，悉尼总人口将接近800万，增加270万人。
这当中海外移民大量涌进悉尼，几十万本地人被分流到其他州。每年近8-10万的新增人口，以及本地人口的流动，无论是租还是买，这个需求无疑是巨大和持续的。
（数据来源www.greater.sydney www.planning.nsw.gov.au ）
供应
悉尼土地供应量有限造成可供开发的土地成本增加；
悉尼建筑审批量目前为下降趋势；
悉尼建筑完成量在近期高峰期后呈下降趋势；
建筑成本的增加。
打开大悉尼的地图就一目了然，悉尼三面环山一面临海，区域内山地、港湾及国家保护区星罗棋布。
大家也都知道，与墨尔本的方方正正的交通不同，悉尼很难找到笔直的道路，大多数都弯弯曲曲。这种地形地貌，造成悉尼的土地稀缺性，地表下的基建成本高、人口密度的瓶颈限制等等原因，现在悉尼的西北及西南的新独立屋土地的面积越来越小，都是在印证着土地的稀缺走势。
而与之对应的建造审批和数量，却在下降↓
所以这种短缺程度越来越严重 。
很多投资者总是担心悉尼地产供应量大，但是通过这么多数据也能看出，事实上需求量更大。
下面是悉尼2013年至2018年的房屋空置率的走势，目前最新空置率平均值仅2.3%。按照国际常见的标准，空置率在3%以下即可视为供不应求的状态，空置10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。
世界几个主要城市的空置率，纽约3.8%(全美7%），新加坡8.1%，东京12%。与这些城市相比，悉尼的空置率如此之低，体现了这个城市的住房供不应求的局面。
最近的地产市场的疲态仅仅是短期波动
中国地产商恒大集团重金礼聘的经济学家任泽平总结的地产投资的规律，提炼成15字真言就是：
长期看人口，
中期看土地，
短期看金融。
纵观全球地产市场，这个规律都是适用的。而造成2017-2018年近两年的悉尼地产市场波动的元凶就是金融： 贷款政策的收紧以及海外投资的印花税附加税。
政府出台这一系列政策的本意是抑制热钱和大规模投机，增加可负担性，让刚需购房客和普通投资客可以上车，同时出台了印花税补助的政策。从政府最新公布的贷款数据中不难发现，投资贷款收紧后，刚需自住贷款稳中有升，投资房贷款呈现下降趋势，其中只付息的贷款比例更是显著下降。目前的态势显示出政府对于过度投机的抑制已初见成效，也是有益于整体社会的财富分配更加均衡 。
与贷款政策和海外投资附加税相比，澳洲独有的负扣税政策和折旧政策才是影响房价更重要及长久的因素，只要这个政策不调整，房价就不会大降，部分热点区域反而会大涨。
澳洲是世界上唯一一个实行负扣税制度（Negative gearing tax return）的国家。其中对于地产投资的支出及折旧，政府会进行税务补偿，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出如房屋折旧等，超过投资收益（房租）的部分，都可从应税收入中获得减免。这也解释了为什么越是高收入投资者，越是喜欢购买投资房进行减税，同时也给不同的投资组合提供了平衡机制，从而降低整体纳税金额。
综上所述：悉尼地产市场的土地及建筑的供应量的瓶颈与人口快速增长的矛盾是很难从根本上解决，而空置率长期维持在极低水平是这种供不应求的具体体现。只要负扣税政策维持现状，随着这种供求矛盾的加剧，租金市场会进一步上扬并带动新一轮的投资热潮。笔者大胆预测悉尼地产至少还有20年的繁荣期和投资机遇。
短期贷款和印花税的压力，主要针对之前贷款过多的投资客和海外投资客。好比让超重的人控制体重，让瘦子增加体重，从而降低贫富差距，减少社会不稳定因素。如果您本来就是瘦子，跟着胖子一起控制体重，从而错失投资良机，恐怕以后就再也追不上胖子了。
目前悉尼拥有住房的人口的比例一直逐年下降，由于供需矛盾无法从根本上解决，经过多年各政府的努力，目前40%的悉尼家庭都只能租住，这一比例今后只会逐年上升。对于有贷款能力和全款购买的投资客而言，现在恰恰是购买良机。
美沃集团的公司介绍与业务优势
美沃集团成立于2009年，专注服务于澳大利亚悉尼市场，已成为当地市场上非常具有影响力的公司之一，与众多地产巨头签有独家代理协议。公司拥有广阔的项目渠道，房源众多，遍布悉尼的各个区的公寓、townhouse和独立屋，现房及期房都有。
美沃集团员工近百人，运营正规，分工明确。有产品部、销售部，合同部，会计部、售后服务部、市场部等专业部门。从而能专业快捷地为客户提供全面周到的服务。
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本科毕业于北京航空航天大学英语系，后获得UNSW市场营销硕士学位。在中国先后从事过大学英语教师，以及近20年的市场营销及投资理财方面工作，善于理性及财务分析，用数据及投资收益模型来说话，擅于根据客户的实际情况和偏好量身打造最佳投资方案，同时对于购房过程中的贷款，会计，法律程序也非常熟悉，能帮客户提供一站式无忧服务。
希曼也喜欢和客户讨论房产之外的兴趣爱好，例如炒股、电子游戏和钓鱼。对于悉尼现在的房产投资，他的见解是”买现在性价比最高及今后爆发力最强的房子”。处女座的严谨和负责使他深受资深投资客和成熟投资客的喜爱和推荐。
金牌持牌顾问Lorna Liu
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本科毕业于河南医学院，来悉尼后继续学医，后转战房地产行业，已在悉尼成功投资多套物业，希望通过个人多年投资经验帮到每一个人，如想了解如何由1裂变2，2裂变4，变6变8…像细胞分裂一样，详联系我吧~
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