卖房到底是赚还是亏？

澳洲权威地产行业研究机构RPData公布的澳洲物业《亏损与盈利（Pain and Gain）》报告显示，2013年第四季度，澳洲全国住宅物业的转售数量达到74,595套，有90.3%的物业在转售时获得了利润，31.8%的物业转售时的价格比买进价格要翻了一倍不止。全国转售利润总额达到了152亿澳元，这些转手后赚了钱的物业平均每个交易录得的毛利为225,088澳元。但同时第四季度也有9.7%的物业属于亏本出售，亏损总额为4.57亿澳元。与前两年相比，亏损出售的比例正在呈下降的趋势，主要归功于持续的低利率市场和物业价格的上涨。

图一：2013年第四季度澳洲转售物业的盈亏结果

调查表明，决定物业投资是否能取得良好的回报，一个很重要的因素是物业持有的时间。举个例子来讲，2013年第四季度出售的澳洲物业中，那些在2008年之前购买的房屋只有5.5%在出售时亏本了，而2008年1月1日之后购买的物业在出售的时候亏本率则大幅攀升，达到了17.6%（如图二），它们的持有时间都不到六年。

图二：2008年一月前后购买的物业盈亏比较

数据显示，转售时亏本的澳洲物业的平均持有时间为5.3年，转售时获利的物业的平均持有时间为9.9年。显然，短期持有和买卖物业是风险较高的策略，更容易出现亏损的情况。从图三中可以看出，即便在房屋价格持续上涨的2013年里，仍然有12.8%的当年买入并卖出房屋的业主录得亏损，他们的物业持有时间不到一年。而全澳范围内，持有物业10至15年的业主中有55.1%的人至少以双倍的购买价格卖出了物业，在持有物业15年以上的业主中，这一比例更是达到了95.1%。

图三：2013年第四季度基于物业持有时间的转售盈亏比例

《亏损与盈利》报告还分析了澳洲各个地区的数据，发现虽然它们各自处于房产周期的不同阶段，亏损比例和物业持有时间的关系呈现不同的关联，但分析表明，一条对于澳洲全国和各地都适用的黄金法则是：短期内购买和转售物业会显著增加亏本的机会。

转售亏本比例较高的地区主要集中在一些高调的沿海市场。比如新南威尔士州的Richmond-Tweed、昆士兰州的远北地区、黄金海岸和阳光海岸，以及西澳的西南地区等。目前转售亏本率最低的地区分别为悉尼（3.6%），墨尔本（6.0%）和堪培拉（7.4%）。

综上所述，长期持有才是王道，积累财富需要时间和耐性，只有放长线钓大鱼才是最佳的道路。如果您在二三十年前买入了物业，期间任由房价升跌，始终耐心持有，今日您十有八九是个赢家。如果您错过了昨天，那么从今天做起，相信若干年后也必将得到应有的回报。

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