就业机会和移民促使澳洲房价攀高

抵押贷款利率自2011年以来一直在下降。然而就楼市而言，利率下降的刺激似乎仅仅只对悉尼和墨尔本有效。本周我们来看一下，为什么国家央行降低利率之后，其他各大首府城市的楼市变化不大，仅有悉尼墨尔本两座城市受到较大影响？欢迎添加华瑞今年全新开通的咨询与客服微信号：homeloans （长按可复制）

就各大首府城市楼市综合表现来看，削减官方利率（以及随后削减的贷款抵押利率）使得房价在一定程度上有所上涨。全澳综合房价数据证明了这一点，但是当我们把全澳各大首府城市分为悉尼墨尔本和其他城市两类来看，明显悉尼和墨尔本的房价在利率削减后增涨超过其他城市。

让我们来看一下过去几年利率的变化，尤其是金融危机前后官方利率的变化对于楼市的影响。2008年3月到8月，现金利率从6.75%上涨到7.25%。但是到年底时，利率下调至4.25%，并在2009年4月降至更低的3.0%，同时维持3.0%直到2009年10月才有所增长。2010年11月份利率增至4.75%并一直维持到2011年10月份。2011年11月份，澳洲央行再次开始实行宽松政策，在2011年11月和12月下降利率50个基点，之后在2012年又下降了125个基点。2013年下降了50个基点，并在今年2月份再次下降25个基点，达到历史低点2.25%。

2008年，各大首府城市的房价都有不同程度下降。全澳房价在2008年三月份到达峰值之后，于2008年12月份时已经下跌了6.1%。其中悉尼下跌6.2%，墨尔本下跌8.3%，珀斯下跌6.2%，成为所有城市中跌幅最大的几个。自从2008年年底以来，悉尼和墨尔本的房价大幅度增长。2009年年初以来，全澳所有首府城市房价累计增长了37.9%。悉尼56.9%、墨尔本的51.8%和达尔文的24.0%，位居所有首府城市前三位。利率的削减是相同的但为什么悉尼和墨尔本增长那么迅速呢？

2009年年初以来，澳洲做大的两座城市的就业量显著增加。悉尼每个月都要创造出3045个新的职位，墨尔本更多，达到每个月3511个职位。珀斯每个月增长2606个职位，同时布里斯班为每月1090个职位，阿德莱德每月新增386职位，霍巴特每月仅增长24个职位。大量的新增就业岗位和绝大多数跨国企业都在悉尼和墨尔本设立机构都可能是这两座城市房价迅速增长的原因。大量的就业岗位使得更多的人前往这两座城市，同时住房需求不断增加。

虽然悉尼和墨尔本都创造了大量的就业机会，但这两座城市的人口增长不仅仅是因为工作机会的大量增涨，更是因为移民的大量增加。新州和维州自金融危机之后，一直吸引着为数众多的海外移民。从某程度来看，新移民花了大量资金来促进经济创造就业。

当新州和维州自2008年底创造了大量的就业机会并接受了众多新移民时，也有人从新州和维州搬到其他地区。数据显示，新州和维州的人口流失曾经要高于人口迁入，但是2008年12月份以后，维州积极的鼓励人口迁入，使得维州人口达到历史新高。新州的人口流失仍然要大于迁入，但是流失量为历史最低。因此昆士兰的移民数量在不断增长。与海外移民类似的是，澳洲国内迁移的群众人口也会带来更多的就业机会和零售业份额。

低利率无疑给悉尼和墨尔本的房价增长带来了些正面影响，但是这并不是主要驱动力，事实上大量的就业机会和其他各方面的因素才是悉尼和墨尔本房价增长远远超过其他首府城市的原因。住房分布结构有利于住房需求，同时较低的利率仍然会进一步鼓励房价的增长。澳洲监督管理局和澳洲央行已经开始高度关注房价的增长。因此澳洲监督管理局可能会从宏观上来调整目前的增长水平。

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