全澳房价预期回落 28个区资本收益仍领先

澳洲国民银行（NAB）发起的调查显示， 2015年全澳房价涨势将放缓，各个首府城市房市活力排名将产生变化，然而总体而言，有28个房区仍将有着强劲表现。

ACB News《澳华财经在线》报道， NAB近日预期，2015年布里斯班（5.7％）和悉尼（4.1％）的房产资本收益率将领跑各州府城市房产市场，其次是墨尔本（2.7％），阿德莱德 （2.1%）和珀斯（1.8%）。到2016年底，布里斯班（3.8％），悉尼（2.3％）和墨尔本（2.3％）将是房产资本收益最好的城市，阿德莱德和 珀斯的房价会分别上涨2.2%和1％。

NAB综合对澳洲住宅市场300位行业成员的问卷调查结果总结出，全国28个区的资本增长都将超 过平均水平（排名见下）。但是，更多迹象表明，住宅市场的增长势头将有所缓和。调查揭示，受澳大利亚失业率上升，家庭收入增长乏力，消费承担能力下降，生 活成本压力大以及家庭债务高等因素影响，房价增长预计将会持续减缓。

NAB预计，纵观州府城市，房价增长将持续放缓，至2015年底，全国首府房价将增长4％，到2016年底增长仅为2%。如若依照预期，2015年3月和8月分别降息25个基点,（即官方现金利率降至2％），可能会稍稍支撑房价。

由于近来房价增势疲软，租金下滑，NAB报告中的住宅物业指数也有所下降，可以看到澳大利亚各州对房价的期望值都有所下降，西澳房市情绪陷于消极。

报告的主要发现：

♦去年四季度，NAB住宅物业指数跌至+12点（第三季度为+19点）。新州超过昆州成为房产市场表现最好的州。昆州和维州民众对房产市场前景最为乐观，其次是南澳和北领地，西澳市场情绪最为消极。

♦各州对于未来一到两年房价上涨的预期都有所降温（NAB预计价格增长放缓）。对于租金的预期不变，其中维州和昆州较强，新州、南澳、北领地较弱。

♦海外买家在新房市场表现都不太积极。只有维州除外，当地外资购房比例创新高，占了整体销量的32.5％（约三分之一）。 在新房市场，首次购房者中业主自用的占整体销量17%，用于投资的占8％。

♦海外买家所购房产中，公寓占53%，房屋占31％，再开发置业占16％。从价格来看，40％的房产成交价格在50-100万澳元之间， 50万澳元以下的占29％。高端房产约占5％（500万澳元以上）。

♦制约新房市场发展的最大因素是住房负担能力，建筑成本和缺乏开发地块，而现房市场的最大阻碍则是就业保障和住房价格水平。

♦现房市场中，买家主要为自住业主（约占42.6％）。本地买家占总需求的22％，首次购房买家中，业主自用的占16.1%，用于投资的占9.3％。海外买家在现房市场表现较以往更为积极，占总销量的8.7%，新州（11.3%）和维州（12.8%）外资购房比例领先。

♦四季度，受访者对于各价位现房、公寓在未来12个月的资本收益预期都有所回落，价位在100-200万之间的公寓除外。

超过平均增长水平的28个房区有：

新南威尔士州（NEW SOUTH WALES)

伊士活 （Eastwood）
格勒比（Glebe）
曼利 （Manly）
马利维（Marrickville）
纽镇（Newtown）
奥兰公园（Oran Park）
彭里斯（Penrith）
莱德（Ryde）
沙利山（Surry Hills）
悉尼（Sydney）

昆士兰（QUEENSLAND）

布里斯班 （Brisbane)
黄金海岸 （Gold Coast）
新农场 （New Farm）
图翁巴（Toowoomba）
西郊 （West End）

维多利亚州 (VICTORIA)

艾森顿(Essendon)
格伦埃利斯(Glen Iris)
灵伍德(Ringwood)

南澳 (SOUTH AUSTRALIA)

麦尔安德 (Mile End)
诺伍德(Norwood)
柏丽 (Parkside)

西澳 (WESTERN AUSTRALIA )

伯德维斯 (Baldivis)
贝尔蒙 (Belmont)
本特利 (Bentley)
凯姆斯科特 (Kelmscott)
曼哲拉 (Mandurah)
珀斯 (Perth)
苏比亚克 (Subiaco)

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Tags：澳洲房市房价NAB
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