房价是否因开征房产税而下跌，不是人说的算！

近日全国政协委员、中国财政学会副会长贾康认为，房价不可能因为房产税的开征应声而降。贾康表示，房产税的开征已具备技术基础。全国不动产统一登记信息平台逐步建立完善，将使得每个家庭在不同城市置业套数变得可查。今后也可能是定下每个家庭人均住房面积线，超线部分要征房地产税。

房产税开征不会令房价应声而降。而拥有国际认证理财规划师、澳洲上市公司—西蒙斯家建集团的首席经济学家Victor Liu 刘磊先生表示， 房价对于房产税的敏感程度不是我们人为表述的那么轻松和简单，更多的是建立在推出该税种的时机来判断对房价的影响程度， 如在如下的不同情况下就会发生不同的市场价格波动最为反馈：

1、剔出房价泡沫的过程还没有结束， 房价还在震荡下行的阶段推出该税种，毫无疑问会加速房价下跌；

2、房价底部调整已经到位，去库存化实现阶段性的成果，特别是地区城市房价的收入比、租售比回到合理范围之内，租金回报率与购房融资利率无限接近的时候，即便推出房产税，也不会对市场的价格产生作用和影响了。

3、购房利率低于租金回报率，居民可支配收入显著提高，空置率创新低的情况下推出该税种得话，房价依旧会持续上涨；

该如何判断和分析其在中国未来楼市走势中扮演的角色呢？ “不识庐山真面目，只缘身在此山中”，要想看清事物本质和分析长远影响，不能在问题里面解决，而需要跳出局外、参考其他成熟市场的案例、分析其他发达国家经济体的房地产税对地产市场的影响程度， 就可以在很大程度上判断和推演，当中国经历类似经济境况下征收房产税、遗产税等税务对中国楼市的影响状况了。笔者研究了以下5个发达经济体的房产税对房市走势的分析，期望抛砖引玉，引以为鉴。

澳洲（澳大利亚）：

澳大利亚的房产(土地及地上建筑物)是永久产权（堪培拉地区除外，99年产权）不对房产征收房产税，而仅对土地征收土地税。由于各个州的征收税率不同，我以三个州举例说明：1）、新南威尔士州（悉尼）：土地价值在387,000澳元之内的不征税;387,000澳元—2,366,000澳元征收1.6%，超过部分征收2%。2）、 维多利亚州（墨尔本）：该州实行累计税制，只要土地价值超过250,000澳元，就开始按累计税率开始征税。 3）、昆士兰州（布里斯本）：对于土地价值低于600,000澳元的不征税;对于超过部分，按累计税率开始征税。

总体而言，土地税在整个房价的比值相对较低，经过了50年的地产商业化的发展，澳洲成为投资和自住完全分化的市场。由于澳洲实行负扣税退税法则（Negative Gearing Systems),所以该土地税的征收对于自住人士和投资者的影响是相反的。即：该税种的推出，增加了自住人士的供房支出，降低了购房欲望，对自住及刚性需求的满足是负面影响; 而对于投资者而言，该支出是可以抵扣个人收入所得税的，甚至可以从税务局退回更多现金，从而增加了他们的收入，刺激了更多投资者进入房产市场。由于澳洲持续的房屋短缺，而移民人口高速增长，经济持续繁荣，造就了澳洲过去50年平均每年8%的资本增长的发展奇迹。

美国

美国是对土地和地面建筑物都征税的几个国家之一（英国，法国，德国等国家类似），所征税名称为物业税。而各个州对物业税的征税标准和税率也千差万别，从房屋评估价值的1.2%—6%不等，新泽西州和纽约是美国房地产物业税最高的地区，而路易斯安那州则是缴纳房地产物业税最少的。举例而言：居民缴纳的房地产物业税最高的10个州（新泽西州、康涅狄格州、新罕布什尔州、纽约州、罗得岛州、马萨诸塞州、伊利诺斯州、佛蒙特州、威斯康星州、 加州）;

相对而言，物业税在美国房价上的影响不大，购房者的每年平均支出费用在房价的2%左右。而房产市场的快速上涨跟1997年开始的低利率，宽松的货币政策，及高杠杆的购房贷款政策（收入较少，甚至工作不稳定者可以获得90%以上的贷款）是紧密相关的。而失业率一旦上升，经济状况下滑，房屋供给高于市场需求时，楼市危机就此产生，会对投资者及自住人士造成房产财富无法弥补的缩水损失。

英国

“住房子就要交税”在英国历史上由来已久，即使是租住房子也是一样的。对此英国人的看法一直以来都是贬多褒少。英国物业税叫作市政税。是地方政府收入的主要来源之一，2008年，市政税占英国地方政府收入的25%。制定标准上，物业税分为A-H共八个等级。用途上，英国物业税主要用于多达十一个市政方面。从目前市场状况来看，之前由于2012年英国举办奥林匹克运动会的奥运效应，除伦敦金融区的房价在上涨外，其他地区均处于下滑状态，由于欧洲的主权债务危机的影响，失业率及经济数据始终挣扎在生死线边缘。 鉴于英国房产税是由居住者承担的（谁住谁缴费，租客租房子需要承担房产税），因此房产税对于房价的影响微乎其微；相反，遗产税对于房价的影响力更强。目前英国居民在全世界各地的所有资产需要支付遗产税，而非英国籍人士只有在英国国内拥有的资产才需要支付遗产税，起征点为32．5万英镑，遗产税率为40%；由此可见，遗产税对于英国国民自住房的拥有率只有42%的结果有着其深远影响。

中国香港地区和新加坡

之所以把中国香港和新加坡放在一起，是因为这两个国家和地区的物业税不是以土地或建筑物评估价值来征收的，而是以政府相关部门评估物业租金值来计算物业税；除此之外对自住人士和投资者也是区别对待的。

在香港，投资者购屋，征收该物业租金评估值的15%，自住人士购屋征收租金评估值的5%;而在新加坡，投资者购屋，征收该物业租金评估值的10%，自住人士购屋征收租金评估值的5%。

总体而言，物业税的支付额不到房屋估价的1%。但由于新加坡房屋交易市场的85%是政府控制的99年产权的经济型房屋（供新加坡国民购买），而剩下的15%是向海外开放的商品房市场，造成商品房市场的中位价甚至是经济型房屋价格的10倍之巨。

总之，不管是中国香港还是新加坡，都是世界的金融中心，受金融市场波动影响巨大，而物业税等对房产市场的影响微不足道，所以投资者朋友在投资这些区域时，更要看重的是经济大环境，而不仅仅是物业本身。

综上所述，我们可以看出： 物业税或者称之为房产税，即使是在推出该税种的短期内会引起价格波动和购买者心理层面的焦虑，但从长期来看，真正影响价格走势的是国家的经济大环境，如房屋供给和需求关系度、GDP的持续增长、失业率、房屋空置率、以及银行信贷政策、货币政策等数据，以及投资者对市场走势的预期。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》，澳洲ASX上市别墅建筑商Simonds家建集团首席房产投资策略分析师；个人微信帐号：” Victorliulei”。

Simonds Homes

西蒙斯是澳大利亚第一大别墅建造发展商，也是在澳大利亚迄今为止获奖最多的别墅建造商，2006年进入中国，到目前为止已经为超过3000名中国家庭实现了置业澳洲的梦想，当然Simonds 在中国不仅只是把高品质的别墅产品带给客户，更重要的是为国内的客户提供无忧以及完善的售后服务。我们始终会秉承：“我们与您同行”的理念，为您置业澳洲，提供全方位的服务。如果您有任何关于澳洲房产的疑问请致电我们天津代表处电话：

4000-986-386

地址：天津市和平区南京路189号津汇广场2座29层2906