【澳迈资讯】房产投资三要素：“增值、税务、现金流”

对于投资房地产行业，又有哪些至关重要的标杆，是最值得考量的呢？

自2016年底，澳洲创历史记录额低利率让澳洲房市又打了一次“鸡血”，也来越多的澳洲房产投资者，都对澳洲的房地产行业“寄予厚望”。许多在澳洲房市摸爬滚打了数十年的“资深”投资顾问，往往都会提到，买房投资只看三件事：

当您选择的房产项目，能同时给出以上三个问题最肯定的回答的时候，这样的投资基本上稳赚不赔没有什么风险。因此，我们今天就来详细谈谈在房产投资“增值、税务、现金流”的三句金决中，房屋增值到底起了怎样重要的作用。

一

房地产为什么会增值？

澳洲圣乔治银行（西太平洋银行旗下集团）于2016年8月对澳洲1000名首次购房者进行了一次市场调查，报告指出，房子的升值空间已经成为了购房者最重要的选择因素之一。因为不论是投资亦或自住，资本的投入是需要回报的。那房子投资的回报体现在哪些方面呢？

当租金收入 > 投资贷款产生的利息，形成正现金流，保证资金链的完整。

土地价值上涨，带动房价上涨，通过银行估价及杠杆原理，可抵押贷得更多金额，投资下一套房产项目。

通常来讲，房价上涨的动力有两种：

房地产的价值（主要是土地价值）本身已经存在，只是在开发之前没有得到量化。土地变现后的价值增长，就属于早期购买这块土地的人。因此，房产增值，主要是依靠土地的增值来实现的。当政府有意识的在某个区域展开基建，增加房屋周边的公共配套设施，如交通、教育等，这就意味着，这个区域将成为下一个房产投资的“价值洼地”。

同时，相比于土地，建筑的房屋本身实际上是贬值的。因为大到房内装修，各式家用电器，小到建造房子的每一片砖瓦，随着时间流逝，都有相应的折旧率。长期以往，需要维修的成本开销，而土地则会因周边设施的日渐完善，不断增值。因此带地别墅项目相比于公寓房产项目，具有更大的升值潜力。

二

什么样的房产项目增值快？

房产增值主要源于土地升值，因此土地比重大的房产项目，增值速度快，增值幅度大。在澳大利亚悉尼地区，一般来讲，增值快的房子有以下特点：

近年来，在澳大利亚悉尼市，由于城市人口逐年快速增长，导致土地面积大的带地别墅需求快速增加，价格急剧上涨。尤其是由新州政府大力规划的悉尼西北铁路沿线区域，在政府支持下，越来越多高质素人口西迁，加剧了该区域对房产的需求量，吸引了一大批房产投资者的关注。

正是由于土地所在区域的价值决定了土地价值，3年前的悉尼西北“价值洼地”Kellyville，如今土地价值已经翻了一倍。价值高的土地，加上全新建筑的房屋，因而这类的投资享有很高的回报率。当年用70w澳币购置的带地别墅项目，三年后，当房屋建造完毕，交房之时，银行估价已超过100w澳币。

三

别墅VS公寓，你的房子到底是哪里在增值？

独栋别墅与公寓的区别（悉尼为例）

地契 & 升值潜力

众所周知，带地别墅享有享有独立的地契，不与多人共享地契。正如前文中提到的，房价的上涨主要归功于土地的升值，土地比重大的房产拥有更快的升值潜力和更大的升值空间。但是拥有土地的投资房产需要承担一定的地产税，2017年地产税率如下：

相比而言，公寓业主虽然不需要承担地产税，但却要承担相应高额，且每年顺势而涨的物业管理费，同时还要承受屋内装修贬值带来的压力。

年供应量 & 主要租客

从图表中可知带地别墅的年供应量仅有公寓的五分之一。所谓“物依稀为贵”，在购买公寓热潮逐渐冷却，投资者恢复理智后，带地别墅项目已经成为新一轮投资浪潮中炙手可热的“香饽饽”。据《悉尼晨锋报》报道，对人口普查数据进行的分析显示，过去10年间，哪怕人口增加了逾75万，大悉尼传统的独立式住宅却少了近1.5万栋。

在房产租赁市场中盛传“三七定律”，即投资房的租客受众群体有“三七之分”。带地别墅的租赁潜在人群为稳定的家庭租客，占总租客的70%。澳洲家庭平均6年搬家一次，根据孩子的升学来选择居住的区域（也就证明了为何学区房升值快）。作为长期稳定的租客，带地别墅的空置率和空置风险是极低的。租客相对爱惜房子内饰，因为要长期居住，降低维修费用的支出。

反之，公寓多处于交通便利、购物方便的地区，留学生、流动背包客为主要的租客群体。同时，由于公寓的供应量要大于需求量，空置率不可避免，尤其是在旅游淡季和学生假期时，租金不稳定。由于大量流动人口的短时间居住，租客对屋内装修相对随意，导致公寓维修成本超标。

房屋转卖

房产增值最明显的体现就在于，当您的房子在转卖的时候，究竟能卖出什么样的好价钱？一般来讲，带地别墅的转卖是由银行估价后，找一天进行拍卖。悉尼上北区的许多别墅产品（也称为所谓的“豪宅”），经过拍卖后，常常能拍得高出银行估价三十万澳币以上的溢价。因为此类住房的购买者，对该地区的房屋有着刚性需求，购买是为了自住，因此能出最好的价。

反之，二手公寓的转卖市场就没有那么火热，尤其是今年7月1号施行的新政，二手物业的室内装修折旧，不能用来抵扣税收。少了这一项税务优势（购房税务优势将于下一期详细介绍），投资者将更关注该公寓的租金回报率，甚至精确到租金的一分一毫。

使用面积 & 购买成本

现在的公寓开发商，为了在政府批准的有限地块面积中，创造更多的收入，公寓可使用面积被设计地越来越小。目前市面上的平均公寓使用面积在50-100平方米。这为许多住客造成十分不方便的居住体验，尤其是当租客数量相对较多的时候。相比之下，带地别墅则不存在这一困扰。一般独栋别墅的室内面积约为180平方米，这样就能分割出不同功能的房间，每一个房间的面积也将比公寓房间大出不少，增加入住的舒适度。这也正是当前越来越多的年轻人家庭，愿意选择购买别墅的原因。

在这样的情况下，如何实现房价增值翻倍？

更不用提，别墅的土地价值高达50%-60%甚至更高，而公寓的土地价值仅占20%-30%甚至更低。从这些数据可以看出，当土地增值时，别墅项目将轻松达到房价翻倍的预期。这也正是日前，越来越多投资者，将眼光集中到带地别墅投资项目的重要影响因素。