游戏规则：如何在拍卖前购买房产

随着拍卖前出售的可能性越来越大，买家可以采取一些措施以取得最好的结果

文：Richard Wakelin / 原载：AFR

编译：澳房汇

目前在澳洲的首府城市，随着拍卖会上竞标者数量的减少，越来越多的物业在计划的拍卖日之前被中介售出。

有时候，这是由于卖主对拍卖失去信心，担心无法在拍卖中取得好的结果;  其他时候是由房地产经纪人对情况作出判断——通常在拍卖前几天——如果中介发现只有一个或两个潜在买家，而在拍卖中出现新买家的机会低于失去一个或多个已知的潜在买家的机会。

拍卖前的谈判也可以由一个强势的买家发起，他们坚持自己只会在拍卖前出价。

如决定在拍卖前接受出价，代理将通知所有对该物业感兴趣的人。这对那些期待在拍卖中一决高下的买家来说是一个挑战，因为在拍卖前进行的谈判并没有通用的规则。

规则是由代理设定的。这些规则因地产代理公司而异，甚至在同一家公司的不同分部里也会有不同。

一些代理会选择进行“会议室拍卖”，这是比传统拍卖更为私密的方式。没有围观人群，没有拍卖官长篇大论的热身演讲，也没有拍卖物业作为背景。相反，它发生在代理的办公室里，第一次和最后一次竞标之间的时间通常只有几分钟。

部分代理会采用电话或电子邮件进行谈判。每一个买方都被要求提交他们的保密的“最高和最优”报价。这是一个一次性的游戏。最高出价者胜出。

这个方法当中，有时候潜在买家会有点紧张，因为他们担心代理可能会告诉其他各方其出价，以提高报价。因此，一种变化是奖励第一个出价的买家，当有更高的出价，允许他们有再次出价的机会。通常他们不会被告知更高的出价是什么。

最后一种主要的方法是对投标数量不设限制，并将当前的最高出价知会所有参与的买家。实际上，这是一场通过电话或电子邮件进行的慢镜头拍卖。

不幸的是，对于买家来说，这些拍卖前的方法，除了会议室拍卖之外，并不透明。买方要依靠代理自觉遵守规则。

由于拍卖前出售的可能性越来越大，买家可以采取以下一些措施以取得最好的结果。

首先，如果你对该物业很感兴趣，一定要在拍卖前几天让代理知道你会参加拍卖会。那些意图太过含混的潜在买家经常会错过机会，因为在决定提前出售的时候，代理不会与他们联系。

第二，要求代理提供书面的拍卖前谈判条款。如果你对他们提供的信息不清楚，可以要求澄清。一个对规则语焉不详或是信口开河的代理，不太可能会致力于保证谈判过程的公平。

第三，如果你对规则不满意，可以坚持代理采用另一种方法。有时，如果一方坚持这是他们参与的唯一方式，代理会同意采用其他方法比如“会议室拍卖”。

如果你感觉拍卖前的谈判不可能以公平的方式进行，不要害怕退出。总会有另一处符合你要求的物业，以更透明的方式进行出售。

本文作者Richard Wakelin是Wakelin Property Advisory的董事，该公司是一家独立的买方代理，专门为投资者购买住宅物业。

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