在墨尔本买房前要了解哪些事情？

写在某个想写东西的夜里~可能很难一次写全，说不定哪天晚上我来感觉了就继续写~以下有图杀猫

这个问题就是我自己提问的，没必要匿名提问因为没什么意思。马上就是圣诞了，很快也就是新年了，又应该有很多人要飞到澳大利亚享受亚热带的阳光了，逛着逛着可能就在街边看到一个房产展台，然后看着看着就想在墨尔本买套房。我想跟你们讲讲我入行之后知道的事情。

我不作墨尔本，悉尼，布里斯班的横向比较因为我自己也正在学习其他两个城市的知识，不敢妄言。

下面写的很多东西很可能被某些同行骂我撒谎、骗子，因为我写出来的东西会动了人家的饭辙。可某些个别中介为了拿到一口肉让购房者一碗肉都打了水漂，也真是看不下去。

我浏览过本乎上的很多回答，看到一些答案很良心，但确实某些置业平台的官方忽悠回答实在让人看不下眼。以下回答纯属公益。写这个回答，我不敢说我百分百没有想找客户的私心。但是，我相信因果轮回，对不起自己的良心的事我不会做，因为做坏事会遭报应。

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言归正传

First of all，墨尔本购房的终极奥义，好的投资房起初一定不是好的自住房，好的自住房永远不会是好的投资房。

道理很简单，看了很多关于澳洲房产泡沫的回答，可以认为澳洲房产泡沫少，墨尔本公寓升值空间不大在本乎的非中介答案里是基本公认的，我也非常认同。澳洲房产没什么泡沫就意味着房产永远不会涨得像浙江某州那么疯狂，想靠房市泡沫暴涨捞钱的下面都不用看了，因为澳洲不可能圆得了你这个梦。

那么，没有泡沫，靠什么涨，周边基础设施和规划。所以终极奥义的道理很简单，好的投资房就是在周边什么都没有的时候买下，今天这里建火车站，下个月那里建购物中心，这样渐渐房价走高。好的自住房意味着周边的交通、购物、医疗、教育都已经齐齐全全的时候才入手，那未来哪里还有什么新的基础设施可以支持房价的上涨呢。

再说公寓问题，在墨尔本公寓租金很高，但增值空间没有那么大（没说悉尼布里斯班）。公寓的租金去掉贷款利息和物业等花销之后还可以赚钱，house（独栋别墅）可能房租最后连贷款利息之类的花销都付不太清每年还要再掏个千余刀。但是house有自己私有的土地，土地的增幅是公寓租金的盈利远远无法企及的。最尴尬的是，基本上买三房公寓跟买house差不多钱，你说尴不尴尬。另外，公寓某些情况下还有一个bug，就是公寓物业费本身就不低，如果公寓物业维护不善，可能换一部电梯就能把几年的租金收入吃干抹净。

1）猫本人的心思你别猜，猜出来了你也不明白。

来了墨尔本就会感觉到澳大利亚人没有袋鼠的活力，都是考拉的懒散，什么都慢了下来。这就是这里的style。当地人都认为有钱了就应该去住house，有自己的院子，草坪，BBQ和狗，每天开车去上班。只有苦逼的上班族才愿意去住CBD这种挤人的地方。这也是这里的style，我只是阐述事实，不论对错。反正我是喜欢住city的公寓，最好楼下有一百八十路电车火车公交车，可以让我不想开车的时候也可以想走就走。 因为在CBD找车位真的可以找到哭。也可能是因为我也是一个苦逼的上班族吧。

这里说一下火车的事情，我第一次跟姥姥说我要坐火车上学，我姥姥就觉得，我要为了上学每天要去好远就像从天津坐火车到北京一样。其实不是，这边metro的train的功能就是地铁。不过因为墨尔本地又多又平大多数铁路没必要挖地下，所以没办法叫地下铁路简称地铁。

这几年中国资金流向澳洲房市的新闻炒的很凶，搞得好像全天下的房子都是中国人买下的一样。其实并不是，澳洲房屋购买者有70%是澳洲本地人，10%是印度人，8%不到是中国人，剩下的是各种国家的人比如日本，韩国，马来西亚，新加坡，balabala。原因很简单，澳洲法律灰常之健全，健全到有时候我们也想哭，就是政府非常注重保护本地人的利益，他们怕本地人不如海外人士财大气粗买不到房子，所以规定了每个楼盘能够卖给海外的百分比，就那点儿可怜的份额我们还要跟阿三大叔抢，经常是客户还排着队，房子没了。

这里可以再提一下阿三大叔们。阿三大叔们抢房子很厉害的，曾经有一个很好的楼盘我们为数不多地没有拿到独家，每次出新盘都要去跟开发商交涉拿资料。结果有一天要放新盘，我们的客户想要房子的也很多，所以同事葛葛天刚亮就往售楼处赶，发现阿三大叔们天不亮就在门口排起了长龙，也是厉害的不行。阿三大叔们还有一个特点，就是他们很多人觉得买房子就像买奢品一样是消费，钱攒着才是钱。所以他们会尽可能去往很远很远的地方买很便宜很便宜的地。如果你住进一条还不错的街发现有一户印度人家，请不要小瞧他们，那说明这户人家是把这栋房子当一个爱马仕包包在买。

2）city就那么点儿，suburb还挺多

一般去墨尔本旅游，嗯 高大上点儿叫旅行，再高大上点儿叫洗涤心灵——就那么几个地儿，我就从这几个景点来说一下墨尔本的各个区。墨尔本的海岸线很像F=-x^2 的抛物线，那我们就先从第四象限也就是炒的最火最热的东南区开始说起吧，主要说说华人经常听到的一些地方。

企鹅岛- Philip Island

以下有蓝色点点的那个岛就是传说中的企鹅岛。但是我们可以发现墨尔本的最南端几乎跟企鹅岛同一个纬度，从CBD出发差不多要一百多将近两百公里，所以很多人经常说great Melbourne。但是一般海外买家不会买到那么远，买到离CBD最远的地方应该是Dandenong及其周边了。

Dandenong（丹德农）

这个要跟坐蒸汽小火车的那个Mount Dandenong区分一下，这是完全两个不同的地方，并且距离一点也不近。

如果有中介跟你推荐这个地方的房子作为自住房，你可以把他乱棍打出去了。这个地方离city五十公里左右，开车去CBD一个半小时左右。我曾经调戏过卖那边房子的一个中介，他跟我说开车五十多分钟，这句话的潜台词是在不堵车的时段走收费高速。因为如果走prince highway（相当于国内国道）有无数的红绿灯并且限速70或80（分路段），某些时段某些路段限速60，自认为开车技术够用的我在那条路上开，google地图给我计算的平均时速不到45，一个小时能到CBD那真的是要上天了。并且他说，那边基本购物都有，如果住到那边不用必须去市中心的。这就好比我要在北京买房，中介跟我推荐说你可以买河北涿州的房子呀，那边基本购物都有，你没必要去北京市中心的，excuse me？！

那边人口组成也比较复杂，马来人（穆斯林居多），中东人（穆斯林居多，废话），印度人，一些被忽悠过去的中国人等等。昨天跟一个最近在Dandenong那边实习的护士专业的朋友聊起，他（对，男生）去实习第一天，老护士教他的第一件事，就是夜里换班回家时，进到车里一定立马锁门，因为有人会趁没锁门闯到车里抢劫。另外，个人不忍吐槽的就是dandenong社区主路装饰style可谓土中之土，树上路灯上缠着什么五颜六色的小彩灯，跟十八线小县城的春节夜景差不多。

不能说不涨，引用同行的话：只是更长线一些嘛，涨幅更慢一些嘛（我就只能说这么多了，你们自己领会）。

Caulfield（考菲尔德）- Clayton（克雷顿）

如果有留学澳洲的朋友一定听过Monash大学（莫纳什或蒙纳士）的两个坑爹校区Caulfield和Clayton，感谢Monash让这两个距离并不怎么近的区紧密地联系在了一起再也分不开。

先说Clayton，Clayton距25km左右。clayton最近竟然也有公寓项目了，吓死宝宝了。作为在Monash读过书的人，我很负责任地说，clayton校区的学生毕业之后但凡能走，没有一个还愿意待在clayton的。因为clayton校区去clayton火车站——本区的火车站——都还要先搭公交车。如果有人介绍你买Clayton的房子说是学区房离Monash特别近，那他的意思就是去最近的火车站还要先搭公交车。

Clayton东南有个区叫Springvale，这个区怎么讲，就是在这个区的购物中心粤语比普通话管用，普通话比英语管用。作为一个北方人我不是很中意这样的氛围。但是东西还是不错的，我经常过去买海鲜之类的。

Clayton东北有一个区叫Glen Waverley，这里被墨尔本华人称为宇宙中心。还记得第一次听前辈说这里是宇宙中心，我下意识反问说，宇宙中心难道不是五道口吗？前辈是北京人，给我了一波66666. 这个区环境不错，算是墨尔本最好的华人区了，治安也可以，就一个字，贵。很简单，因为各种设施发展地都很完善，格调又不低。对于不差钱、不追求投资回报、又想要一个华人氛围的土豪盆友们，这里的确是一个不错的选择。

Chadstone

这不仅是一个购物中心的名字，因为购物中心是以这个区命名的。这个被称为南半球最大的shopping Center，也是醉了，南半球一共也就澳大利亚一个像样儿的国家（新西兰正提刀赶来），一共也就墨尔本这么一个地块儿平整的大城市，干个啥都是南半球最大的。曾经有客户买过拥有南半球最大的大门的楼盘公寓，到现在还在那儿赔着解不了套儿呢。在购物中心的带动下，chadstone附近的房价比几年前好了很多，但是本身也是一个老区了，又没有可能再建一个那么大的购物中心，所以升值前景不是那么得前程似锦。

再说Caulfield，Monash已经成功让这边单间的房租突破$200/week直逼$250/week了，并且还带动了附近carnigee Glen Iris等等周边区的房租。 这里交通还是很方便的，火车电车都通。还是那句话，公寓自住很舒服，租金可以赚钱，但是论起增值来确实望尘莫及house的。

Box Hill（博士山/盒子山）

这个区也是非常著名的华人区，但是格调不是那么得高。这个区在差不多在x轴正方向也就是CBD正东15公里左右的地方，对于完全不懂英语过来养老的老年朋友来说，如果没有那么多钱砸glen waverley 的房子，这里的公寓是次之的选择。为什么是公寓，因为这里早就发展得超级完善没有早就没有新的house了哈哈，之前有一个华人客户为了能在这个区住house，年近五十拼了老命拿到身份，然后斥资170万澳币拍下了一个需要翻修的二手house，当然那个房子土地面积还是可观的啦。为什么买二手房要拿身份请详见本乎其他用户之回答。好懒，就不加链接了。另外经常看墨尔本某些野鸡中文新闻发文说Box Hill要建第二CBD，不排除是该区某些公寓砸在手里的中介公司买的水军。

Brighton

这个区沿海，距CBD15km，有非常著名的其实也就那么回事的 Brighton Boxes——彩虹屋。这个区是公认的富人区之一，传言国内有些艺人在这里有房子，但不负责可信度。非常非常完善并且有格调的区，很简单，一曰贵，二曰没地。

St. Kilda

这个区也在海边，在Brighton海岸线往北，距CBD8公里左右，这个区环境很好，有一个野生动物保护中心，就是一个长长的栈桥，运气好的话可以在傍晚，在填海作桥基的石头下面发现刚刚回家的小企鹅。这个区发展度也很成熟，唯一缺点就是没有火车线，出门多数靠电车。

CBD

哈，终于写到公寓丛生&公寓项目丛生的CBD了，看过其他用户在别处的回答，说空置率很高甚至出现了转楼花要赔钱的状况，不排除有这样的状况。City的公寓嘛，自住，很舒服，下楼有免费区电车，去远处有火车站，到处都热热闹闹的，离墨尔本大学不远…………还是那句话，公寓自住很舒服，租金可以赚钱，但是论起增值来确实望尘莫及house的。PS，墨尔本的电车几乎条条线路通墨大，墨大又不在免费区内（简直就是个bug），所以瞬间竞争力被削弱一些。

Fitzory/Collingwood

这两个区是比较受当地年轻白领欢迎的地方，小资。尤其是Fitzory，周末夜夜笙歌，是据我所知city外唯一12点后还满大街是人的suburb。准备长期在墨尔本发展，想积极融入当地文化氛围的年轻华人盆友，这里是不错的选择。一样，完善社区，只有公寓可得，公寓嘛，老话了，不多说。

Sunshine/Footscary

很多留学生出国前就听闻这两个地方人群复杂、治安差。但是其实，你们听到的是对的！！就是这个样子的。如果有人胆敢叫你们买sunshine的房子，一个字，滚！

Werribee

刚刚在box hill 那里提到第二CBD，其实第二CBD正主儿在这儿呢。第二CBD计划会在East Werribee进行，这个不是什么消息，是政府已经完全通过并且着手实施的规划——Melbourne2050计划，伴随同时的还有墨尔本2030计划。2030 计划是一个大学城计划，目前的进展已经有维多利亚大学在那里建立校区并投入使用，墨尔本大学兽医院已经迁入，中国大学也有那里的一个名额，目前国内那几个都号称中国第一的高校正在竞标。很多去看那边房子的客户都会反映那边好荒啊，草比人高，那么大一片地啥都没有。我也无数次一边憋笑到不行一边解释说，那片最荒的、啥都没有的、根本望不到边的，就是政府未来建立新CBD的地方，那一大大大大片的土地已经都在政府名下了。澳洲政府嘛，干个啥都不紧不慢的，反正到2050年的，按部就班地建呗，按时完工就行。开发商不一样呀，政府规划一敲定，就赶紧围着CBD转圈抢外围地块，晚一秒都不肯。像我看到有些提问问到的Tarniet、Pointcook，包括有直接问楼盘Saltwatercost的，那个盘的建筑商是澳洲最好的house建筑商Metricon（这不是什么野鸡网站评的，这个是HIA house industry association），我们公司华信H&T就是Metricon的master agent company。Metricon在墨尔本的大型楼盘我们都可以拿到独家。

现在我一定有很重的广告和自卖自夸嫌疑。自证清白很简单，我们公司的销售，尤其是我的前辈们，手里没有两三套那边的房子才叫不正常。如果不赚钱还买这些房子，甚至可以说，如果不是最赚钱的房子还去买的话，那这些每天从事这项工作的人真的都是傻子。诚实地讲，每年都有那么几次同行来找我们公司买房子，因为是独家呀。

3）贷款

澳洲是支持贷款只还息不还本的…………

已经凌晨了，年纪大了真的熬不动了，下次再写，实在着急看的可以私聊我。