我们能从深圳房产市场学到什么
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我经常和墨尔本的本地投资人讲
千万不要盯着自己的一亩三分田。悉尼在人口和城市规划上已经比墨尔本先行一步,所以要常看看我们今天所发生的事,这就是你们墨尔本的明天。
同样的话其实也可以对我们悉尼的地产投资人来说,当我们为下一步投资做计划时,我们不但要充分了解悉尼本地的发展,更要借鉴其它先行城市的发展来做比较和参考。
在我的几个参考城市清单里,深圳一直是我重点关注的对象,因为实在和有些地方太像了。像在哪呢?
论地形
深圳和悉尼一样被山峦环绕,又伴海而依。在平地可开发有限的情况下,一直在由东向西发展。唯一不同的是悉尼虽然也是这种类似的盆地状态,但悉尼的内部面积要大深圳好几倍。
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论城市规划
深圳是一个多中心城市。罗湖是商贸中心,福田是行政中心,南山是科技中心,宝安是人口中心,然后还有很多带着政府未来开发的概念中心,像前海的金融中心,空港的会展物流中心,光明的产业孵化园区。
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悉尼也是一个多中心城市,高端工作集中悉尼市区和北悉尼,一些像华为的科技企业在Chatswood, 工程公司集中在 St Leonard,本土企业很多在第二大市中心 Parramatta。然后我们也有多如牛毛的未来中心概念板块,如未来有新机场的Liverpool,政府规划的西北就业中心 Bella Vista, 知识产业板块规划的 Rozelle。
论小区布局
在深圳,三百平米的豪宅和四十平米的上车盘是在一个小区并存的,这在北方是难以想象的。长江以北阶层感强,不会这样规划,但深圳开发商市场为导向,怎么好卖怎么做。
悉尼也是一样的,就算是像Mosman这样传统富人区,也有70-80万的公寓给你买。
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在参考深圳的城市发展脉络时,我从深圳学到的第一个功课就是尊重市场。
深圳是中国改革开放的窗口,也是市场经济最发达的国内城市,所以深圳政府虽然有自己的发展规划,但不会像一些北方城市一样,靠不计成本的投入来完成规划,而是借助市场的力量去引导规划。例如深圳湾有个叫总部基地的地方,当初政府是计划引进世界500强,虽然现在这个地方也发展起来了,但已经被无数的做共享办公室的二房东占领,成了小企业的就业基地。
我想说的是,在一个高度市场化的经济里,市场的选择与偏好跟政府规划,甚至比政府规划还重要。这也是为什么深圳有一大批投资人不关心,也不看政府的规划,他们更关心市场的选择。
放到悉尼来说,我发现华人投资者总是带着固有的中国计划经济思维来选择区域,动不动就政府10年大开发计划,就业园区,新火车站,新公路,我不是说这些不重要,但我们生活在一个市场化更彻底的资本主义社会,市场的偏好要远远大过政府的规划。
例如我们华人热衷谈布局在政府会建新火车站的地段,一旦建成就会有可观涨幅,但当我们真回顾历史,在悉尼过去20年历史里,我们一共有四次新建成的火车站,
2000年奥林匹克公园火车站
2009年建成North Ryde,Macquarie Park,Macquarie University
2015年建成西南的Edmondson Park, Leppington 火车站
2019年建成西北地铁线
参考网站
https://theurbandeveloper.com/articles/top-10-performing-suburbs-australia-wide
在2018年公布悉尼10年涨幅最多区域,无论是House 还是公寓,我没见到这些新建火车站区域上榜,反而在政府建完后,当地不但涌出开发商造的新盘,而且一波接一波,供给大大超过需求。
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在西方城市发展里,政府只是起推波助澜的作用。城市发展主要还是靠民间资本和政府一起合作,像未来要升级的martin place地铁站就有麦觉理投行的参与。连深圳的投资人都不太关心政府规划,我们在国外张口闭口政府计划就真的out了。亚当史密斯所说的市场那只看不见的手,才是关注的重中之重。市场创造财富,除了市场本身。
另一个案例就是墨尔本的西区,我去年去墨尔本考察房市,发现政府在鼓吹西区,但民间资本对西区并无太大热情,结合当地发展,我在自己的文章墨尔本东和西里表达了对西区前途堪忧,结果遭到了当地西区House Land Package 一致嘲讽。
而后事实消息确实证明了我当初的判断,纯靠政府规划大饼去投资,是非常有风险的。
投资要无情,只跟胜利者站在一起,与趋势为伍。
投资要无义,住宅供需矛盾越尖锐,我们越加入制造可负担性的问题中,只锦上添花,绝不雪中送炭。
投资要无望,眼见为实,耳听为虚,绝不为梦想买单,正所谓逃顶不抄底,只做拉升段,做机会确认后的右侧交易。
我们能参考的经验就是深圳发展新区的历程
深圳最开始的市中心是罗湖,后来紧接着罗湖发展了相邻的福田,在福田发展成熟后又开始发展南山,现在靠着南山发展附近的前海。
我在之前的文章《西北地铁线一带是不是好的投资机会》里说过,新区不全是鬼城,也有发展成功的案例,如首尔的江南,吉隆坡的巴沙等等。但他们都建立在一个基础上,离老城区非常近,方便疏导人气,并优先配套了地铁站。
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悉尼过去发展的所有新区包括像parramatta, Olympic park, Wentworth point, 包括Rhoes, 在整体房价上跑输大盘。这既有开发商定价过高,供求失衡的问题,更重要的是离市区太远。如果真让我说哪个新区发展的比较好,本地人接受程度高,那就是Mascot了,两站到市区,一站到机场,哪怕是早几年买的新房房价房租涨幅都不错,算是悉尼少数拿的出手的新区。
理解这一条并不难,国共内战时,我们胜利的关键在于东北大后方接壤苏联,有人送支援。越共在美国的轰炸下能挺过来在于北越接壤中国,可以充分接受来自上面的补给.
要学习深圳投资人的理念
深圳资深投资专家六土大神说过,
买房子要有四个原则,
那就是好租,好卖,好住,好贷。
这一点和我个人投资房产的心得非常的契合。
悉尼的一些地产销售,在宣讲如何投资房产时,说了买房最重要的就是Location 和Space,意思是好地段的公寓。大面积大户型的公寓涨幅会跑赢地段不好的别墅,所以买房不要看带不带地,在价格相近的情况下,舍弃别墅,买入最好地段和室内面积大的公寓。
你如果真按这套理论去操作,无论你是买在Top Ryde商场上的豪华公寓,还是买在近市区的Waterloo,还是有政府第二大市中心Parramatta ,这些投资顾问推荐你的任何新楼盘,你不用和House比,就和同价位二手公寓比,你完完全全跑输二手房的涨幅。
Location 和Space 这个理论不是不对,但少了两个关键点,那是区域的供求关系和性价比。简单来说,供求关系在于两点,这个区域是否能长年吸引外来人口居住,当地现在和未来的供给量不会超过这个需求。性价比就是别买贵了,二手同质类型房子卖70万,那你就没必要100万去买新房,你买的时候是新房,卖的时候就是二手,二手没有同质产品100万的成交记录,那你就是那个山顶上站岗的人。
很多“投资顾问”会用每年悉尼缺口房屋10万套,悉尼每年有十几万人进入之类的话来狡辩,意思是说造多了也会有人住。先不说那个十万人进入数据本身就有水分(连游客也算进去了,我也可以算酒店房间吧),就真有这些人,他们也不会不约而同都愿意住在你Mascot, zetland或Ryde吧?
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所以供求关系与性价比是1
location 和space是0
有1的情况下0越多越好
没有1,0再多也没用啊
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中国投资人六土所说的“四好原则”完美的和万邦君的理论契合上了。
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四好原则
1. 有供求关系的区域确保了好租,房子数量少于租客数量,肯定好租。
2. 性价比是以合理价格买入,确保了好贷,最近超多人做贷款,房子一评估就少了十几万,说白了就是当年房子买贵了。
3. Location确保了好卖,好的地点总是有需求。
4. Space确保了好住,住的面积大就很舒服,就会吸引自住买家付溢价。
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好租,好贷,好卖,好住,按照万邦君的四个原则就会全部实现,但你拿掉一个就会出现变化。例如拿走供求关系那一条,只满足合理价格买了一个不错位置的三房公寓,但附近建了无数新楼盘,那你就会发现能租,不会租不出去,但租金好几年上不来。能卖但要花很长时间,贷款也会出问题。当地有太多新楼盘,会让银行把当地划入重点审查区域,房屋评估就会很保守。
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供求关系与性价比是1
Location and Space是 0
有1的情况下0越多越好
所要达到的目的就是好租,好卖,好贷和好住。
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我是万邦君,那个最刻苦钻研悉尼地产的人,我们下次再见
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