穷人该如何投资房地产丨实在是高
富人和穷人之间似乎在投资上有着无法调和的矛盾。按照成功学上的标准,投资要和比你有钱的学。但在实际操作上,模仿起来还真的力不从心。
投资像悉尼上东区这样有供需矛盾的蓝筹地段,是澳洲房地产的金科玉律。无论从数据还是历史,用合理价格买入这些区域的投资者一直是赢家。
但当普通人想模仿时,就发觉真的就很吃力,要不买不起好地段,要不买的起后又养不起这么大数额的贷款。
再或者说富爸爸讲的正现金流理论,不产生正现金流的房产都是负债,富人可以轻松买入像仓库,学生公寓这样的正现金流资产,买好了即有升值还有现金流。
普通人想去模仿投资正现金流房产,就只能去澳洲三线城市的郊区去买房,结果赚了租金,却赔了升值。
问题出在哪里呢?理论其实没有错的,错就错在普通人没有驾驭这套理论相匹配的资源。
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一个收益性与安全性最高的投资方法,但90%的社会群体却没有去操作这套方法的能力。
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就好像要确保国防安全的最好方式是有核武器,但90%的国家它没有资源造出来。
普通人投资难就难在,你开始的时候是在一个不完美情况下开始的,要不你首付不够,要不你还款能力不足,要不你无专业人士协助,最终结果是你无法买入收益性最好的区域和产品,但是你还想有确定性极高的收益,你说难不难?
所以说富人越富,穷人越穷,好资产的门槛普通人望尘莫及,但富人一买买了好几个。
你无法从收益性最高的产品和方法开始,你只能选门槛最低的产品和方法,这就是现实。
这也是为什么万邦君喜欢上东、下北,却又从60多万的House开始投资。因为实战和理论是两码事,对穷人来说,从A点到C点,要经过B ,这就是现实。
普通人,真的没有直线可以走。
老祖宗的智慧早就给我们指明了方向,三十六计有一个田忌赛马的典故。齐王用自己的赛马和田忌比赛,齐王的无论是上等马,中等马和下等马个个比田忌好。
就好象我们普通人在开局时资源上就占劣势,而孙膑出的主意就是我们在博弈里所应采取的策略。他叫田忌用下等马对阵齐王上等马,主动输掉第一盘,然后用上等马对阵齐王的中等马,中等马对阵齐王下等马,从而赢得比赛。
总结下来就是该放弃的放弃,该集中资源的集中资源。
我推崇好地段,好租金,好房子,但现实里这些都满足肯定了,房子一定是我承受不了的价格,所以第一步要像田忌赛马里那样做减法。
对于资产有限的投资者,澳洲本土投资人给出过两种不同的方案
1. 三流地段,二流房子,一流租金。优点是首付少,还款压力轻,买的基本都是二线城市的郊区,缺点是房子不怎么涨,感觉钱跟存理财差不多。
2. 一流地段,二流租金,三流房子。例如花个70万在mosman买一个不带车位的小一房,或者是大马路边上破旧的两房公寓,问题和上面一样,房子有流动性,租金也不错,但房子还是不怎么涨,但会比第一种强一些,综合了租金和升值。
万邦君比较推崇以下组合:
1.一流房子,二流租金,三流地段。这种一般指那些极具潜力房产,本身具备开发改建的价值。例如万邦君在悉尼30公里外买入了一个69万的物业,物业本身能建祖母屋,前宽超过15,更重要的是离火车站只有250米。
这种方法只对应house,而且这种机会在悉尼越来越少,出现几率也很少,要花大量时间去找。
2. 一流房子,二流地段,三流租金。这个主要是投资那些老公寓。中价位房产投资很难,因为这个板块需求大,但中价位房产的供给量也是最大的,新房楼花基本都在60-80万这个价位左右,稀缺性不足。
第二个是在次级板块里中寻找稀缺产品,例如旧unit都是两房一个车位,你刚好找到有两个的,或者是有水景的,或者朝向等各种因素。
所以实战里牺牲最优质地段,选当地最稀缺需求旺的产品,虽然租金不好,因为入场费低。
所以把负现金流放到了我们可承受的范围内,达到了田忌赛马3比1的效果。
这是今天的分享,感谢阅读。
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Thomas Gao
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