什么是房地产投资里最重要的事
房地产里的根基就是产,我对产这个字的理解分为两层,第一个是产权。
产权代表了法律给予你如何支配财产的权力,保护了你的个人财产不受侵犯。
土地从古自今就有,但是不在法律社会下治理的土地不是财产。因为没有法律给出土地的归属权和国家暴力机器的保护,财产权可以随意被别人掠夺。产权同时也给出了相应的限制,例如土地上房子能盖什么不能盖什么,盖多高和不能盖多高,使用年限等。
决定了土地最终价值的就是产权。例如居民住宅用地会比工业用地值钱;高密度用地会比低密度用地值钱;公寓会比学生公寓和酒店式公寓值钱;永久产权会比99年产权值钱;其本质就是房地产的根基在产权的划分。所以银行借贷标准也是根据产权来分配的,如ANZ银行可以贷款给永久产权的房子,但拒绝贷款给99年产权楼宇。
我对产的第二个理解是产出,就是房地产本身给出的租金回报。
买卖任何资本时,无论是生意,股票,债券还是商铺,统一的估值方法都是根据标的物本身的现金流回报来计算出其价值。
居民住宅因为本身具备使用和投资的双重价值,你无法完全根据现金流来计算价值,但居民住宅的价格也无法一路增长。而租金停步不前,价格增长过后,租金必须也要增长跟上房屋本身的价值,成一个相对的比例。就像一个牵着绳子狗散步的男人,狗如果跑太远,要不狗跑太远后被绳子勒住,等主人慢慢走上来,要不主人的脚步要跟上狗的步伐。
我的结论是房价大涨之前,租金必须要先上涨。房价不涨的地方,基本租金也不怎么涨。
例如这周万邦君采访了一位地产投资人,她在布里斯本郊区的房子一直是正现金流,但房价一直没涨,为何?因为前后7-8年租金一直都是这个价,没变过。
买房子---租金现在是正现金流或负现金流不重要,重要的是房子的租金有没有成长性,可不可以随着时间越久涨得越高呢?房子本身具不具备改建和加建的潜力,可不可以人为提升现金流的回报呢?现金流从A点提升到B点,资产价值也会自然提高。
简单来说投资就看未来,能在未知中依然保持成长性。
![](https://i.aoweibang.com/img/eZfqWeYjVLMfAzSheBozcm2vbh8n-9BSgHd0-ZxwgeIpNaTEda19TZJOYwRo7zRV68FhcF74Je3M--QWMvqbKY6Qp1nz_gfP3d35UneBRwkHjTrLuh_Y2TPWHbVkmgnxXGpj5I2HfA2fQCEUEcBBDxrps3ULQ6O6DgIkrT6DfWzZO5pXavaazHsJZdWOVm3AVciTB9gU13FrbchU2yAftA/awb.jpg)
在产的基础上延伸,房地产最重要的第二点为地,这个地也分为两层含义。
第一点是地价。土地增值,建筑贬值是每个人都知道的常识,所以无论投资公寓还是别墅,我希望我所支付的价格越接近地价成本越好。例如买入一个全新装修的房子,房子的设施只会随着房龄增加,不断贬值,然后我就不得不去更换它们,我为这部分额外装修所支付的溢价也随之消失。当我以一个土地价格去买入时,我花每一分钱都是支付在了土地上,我可以用更低的成本装修房子,提升价值。如果房子本身以接近地价卖我,但装修完好,那我是低估买入,更好。
地的第二层含义是地段,我对地段的理解是供不应求,这是房地产投资的根本。人类的人口分布一直是不均衡的,根据百度百科,世界上90%的人口集中在10%不到的土地上,日本三分之一人口居住在东京和周边地区。中国90%的人口居住在东南沿海地区,人的居住永远都是二八法则,少量的土地居住着大量的人口。
大量人口想居住在少量的地区里,势必产生供需矛盾,财富重新分配,房地产接受这波财富洗牌的工具。
选择区域前,请确保区域是供不应求的。
最后我们来说说房,房也有两层含义,
第一是居住的舒适性,房子面积大,采光好,配备相关居住功能,如空调,衣柜,烤箱,洗碗机,出门短时间能到达当地购物地点。
房的第二层含义是房子的隐私性,如房子的窗外景色,不和邻居对看,房子户型动静分离,接客区和休息区是分开的,没有非常接近大马路或学校等公共设施,不受噪音干扰。
以下是我做的一个思维图,这就是我对房地产的理解,感谢阅读。
我是万邦君,感谢您的阅读,我们下次再见
- End -
下栏是商家付费广告(内含文字有惊喜!)
开发商保留户型--现房独家出售:
Liverpool 黄金地段,
承接第二机场基建红利,
西南交通和经济枢纽
能议价*:您可以像买二手房一样给我们offer
有保障*:低密度小楼,欢迎检查里外质量,我们回答您一切与质量相关问题,接受楼盘一切相关质量验证。
钱不愁*:提供贷款协助,可贷款审批通过后,才交换合同。估价过关后,才交换合同
赚租金*:我们按市价提供2-3年租金保证,我们对当地租金市场有100%信心,您会拥有一个正现金流房产。
我们诚心想提供一个五星级的服务,希望您能给我们一个机会,也欢迎外面中介洽谈合作,我们平台提供以上独家的系列服务。
欢迎想投资新机场的朋友和首次置业者索要信息,我们相信我们的楼盘在综合价格,质量和服务下,是您能找到最优质的。
请拨打电话或扫取海报二维码
*条件限制,一切解释权归广告商所有
更多澳洲房产资讯,下期分享~~
往期精彩文章回顾:
想让万邦君继续愉快的写作么?
帮忙点个赞吧~
![](https://i.aoweibang.com/img/eZfqWeYjVLMfAzSheBozcm2vbh8n-9BSgHd0-ZxwgeKe4wu2A1_-q2CP3hgtnTlRyG6BcY5R-_fpwONYzJJ-mewQmZ0FWeLRYJsCK_KipVuWGkFBC7yvXK_N7VNcBUDSCSlEdewbDcheIdr80Ymxhs0bVRgYjWKnOKzIB2di2Ap8nsMR1e9oIwb9PzoPgqMq62RJp1d9tOJ15lCQfhJEXA/awb.jpg)
![](https://i.aoweibang.com/img/ep-sjWxc0Lx1WuIjzW8HEPEEkWajDELNGKWrMrD8rbnno1gykp4lPIoVGHp6amFdxZeFDiekc7A0trNiVcdArMPlf7J5pGosvIYOuHja53fDuoYJpJ2IUdyp4hHTHuXVde3h8HUjwWiMZvaPTRwuw_I5GWa5FOrk-FoC4dQlCYzSYVdaFS0Izu8mhH_C5MxR4J03nTmJAz1J-Jd1zXPgMg/awb.jpg)