新一轮银行"降息"会是2018年澳房产市场的"兴奋剂"吗？

上个周末，澳洲一些主流银行相继发布降息消息：其中，Nab投资型贷款只还利息方式降至4.19%，降幅达0.3%。Anz和CBA在固定利率上也有相应的削减。

此消息一出，地产圈马上沸腾了，“央行还会降息“ ”房价将继续上涨“ “大量投资者马上再次进入市场” 等好消息持续闪耀朋友圈，地产界好像被注入了“兴奋剂”一样。

那么，此次降息真的会产生如此剧烈的影响吗？

在我看来，这仅仅只是银行方面的一种促销手段而已，并没有大家讨论那样具有特别广泛的影响力，

不知道大家有没有注意到，此次降息全部针对的都是固定利率。

从银行的角度来说，只有标准浮动利息Standard Variable Rate发生变化，才是真正的“升息”或“降息”。因为银行用来制定标准浮动利息 (Standard Variable Rate) 的标准就是澳洲央行的 (Cash rate)。

目前澳洲央行的Cash Rate 还在维持1.5%，所以各大银行的标准浮息并未改变。

而借款人通常拿到的房贷浮动利率，是银行标准浮动利息 (standard variable rate) 减去折扣 (life time discount) 才是最终到手的利息，与此次降息的固定利率一样，都是商业银行根据市场需求而推出的信贷产品。

这就好比去商场买一个名牌包，全球统一售价并未改变，只是一段时间内给出一些折扣而已。

不过，此次降息也从另一个角度说明，APRA对于投资型房贷10%的增长限速起到了很好的效果。

大家都看到了，澳洲房产市场在2015年进入了一个高热时期，APRA为了控制未来的金融风险，对澳洲银行设置了投资型贷款增长率不能超过10%的限制，并且进一步在2017年新增更加具体的“只还利息“型贷款不能超过30%的要求。

在这两年间，银行不断增加投资房利息，尤其是只还利息型贷款利息，有些银行甚至在一段时间内拒绝接受投资房贷款申请，以此减缓投资房贷款的增速。

这种做法确实明显地抑制了投资房的购买数量，最直接的后果是投资型购房人下降，所以许多银行投资型贷款的名额就被空缺出来，新增的只还利息贷款比例也都低于APRA规定的30%之下。

但商业银行毕竟是以盈利为目的，业绩低于预期的话，一有机会就必须抢占市场。

上个月，Wespac将投资房只还利息2年定息降到4.09%，迅速吸引了一大批客户。而当Westpac的只还利息贷款比例达到了30%上限之后，其它银行开始纷纷跟进，瓜分市场。

“所以说，投资型房贷在今后一段时间内还有一定的促销空间!”

不过既然是促销活动，那多数都是一种短期行为。做为一名精明的投资者，就不应该放过这种稍纵即逝的机遇，调整自己的贷款结构，降低自己的贷款利息，做好准备来对应联储银行未来的加息行动。

专家建议

即将到期的5年只还利息投资者，现在是千载难逢的转贷时机，查好自己的利率，转贷其它银行来申请下一个只还利息周期。

如果现在购买投资房，考虑锁定3年左右定息产品，提前锁定支出成本，1年太短5年太长。

自住房在现金流允许的情况下，尽量采用本息同还的还款方式，可以考虑一些银行的定息促销产品。

本文参考 “澳洲房产大全” 整理。

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