如何解决买房最大的障碍 - 首付

文 / 芭比

买房最大的障碍是什么? 无可否认一定是数目不小的首付。纵使收入稳定，可以应付每月的房贷还款，一次过要拿出十万或更多的首付，不是一件容易的事，对于储蓄不多的年轻首置者来说，更是难上加难。

虽然政府有多项措施帮助首置者置业，但似乎收效不大，不少人仍然未能进入市场。在新州，首置者购买价格$750,00或以下的全新房屋可以获得$10,000的津贴。如果购买的全新房屋价格是$550,000或以下，他们可以享有豁免印花税的优惠，而价格$550,000至$650,000的新房屋也不用缴交全额的印花税，可获宽减。

不过，有人指这些对首置者的优惠不但未能协助他们早日达成置业的梦想，反而令需求增加推高房价，而且这些津贴和优惠并未能帮助首置者解决无法负担首付的问题。

早前公布的美国顾问公司Demographia《全球房价负担能力调查》显示，在全球最难负担城市第二位的悉尼，房价入息比率，亦即房价中位数除以家庭全年入息中位数，为12.2倍，排在第六位的墨尔本则为9.5倍，即要不吃不喝约12年或9年才可在这两个澳洲最大城市置业。

以房价百分之20计算，在悉尼，一套$970,000中位价房屋的首付是$194,000，而墨尔本一套$711,000中位价房屋的首付是$142,200。就算首置者选择$550,000或以下的房屋，首付也需要达$100,000或以上，并不是一般人可以负担的数目。此外，根据CoreLogic最新的房屋负担能力报告，全澳的租客所付的租金将占家庭收入的百分之29，很难再有余款为首付储蓄。

于是，联邦国会议员Andrew Broad上月提出，如果首置者有三年的良好租房记录，银行应该豁免他们的首付金，也就是说他们可以获得房价百分之100的贷款额。因为如果每月的房贷还款和租金相若，证明他们有能力清还贷款，没有需要以首付作保证。

以往在澳洲的确有提供零首付的房贷，但在金融风暴后已经取消，因为风险太高。如果再度推出零首付，不单对银行或贷款机构带来重大的风险，对借贷者也是一件危险的事情。

现时利率下跌到历史新低，对某些人来说，买房比租房更便宜。不过，如果将来利率上升，便可能出现问题。因为零首付意味着所借贷的款项多了百分20，要清还的金额也更高。

此外，零首付可能会带来反后果，推高房价，把更多的首置者拒之门外。如果没有首付的障碍，现时租房的人可能会考虑买房，令房屋的需求增加。这对房屋供应不足的地方，例如悉尼和墨尔本会做成压力，进一步刺激房价上升。

既然零首付似乎难于实行，还有其他的方法吗?

最近开发商Mirvac宣布，为了解决悉尼房屋负担能力恶化的问题，将把一个位于奥运公园的新项目其中的60套公寓只售予首置者，售价为$575,000至 $749,000，价格正符合新州首置者津贴和印花税优惠的要求。最重要的是，首付金从一般楼花的百分之10降低至百分之5。其余的百分之5首付可以在两年内付清，亦即每年百分之2.5。当公寓在2020年接近落成交收时，首置者便会付清全数的百分之10的首付。

或许60套公寓和分期缴交首付对那么多的首置者来说只是杯水车薪，但至少是多一个的选择。