房产投资者必看！浅谈折旧性质的变化

投资者应充分了解最近的折旧政策变化，以便最大限度地为投资物业来减税。

尽管发生了变化，折旧要求依然强劲

在2015-16财年，只有不到300万房产投资者申请了与出租房产相关的扣除额，在这些投资者中，1381138人申报扣除的资本项目平均为$2326。与2014-15财年申报的资本项目平均扣除额相比，这一数字增加了2.71%。

ATO统计数据显示，2015-16财年，200多万房地产投资者平均申请1324项厂房和设备折旧扣除。与2014年至2015年期间扣除的工厂和设备平均费用相比，这一数字增加了3.92%。投资者申报的总平均折旧扣除额在2015-16财年为$3650。

随着2017年11月二手房产中发现的厂房和设备的折旧法规的变化，统计数据变得十分有趣。2016-17年度，我们发现总平均折旧索赔略有下降，为$8972。然而，这种下降在一定程度上是由于一些较老的物业，它们都已接近其40年的有效寿命。尽管折旧法已经发生了变化，我们仍然发现我们的客户在2017-18财年中，所有住宅物业的平均扣除额为$8893。

此外，折旧法变化直接影响的二手房，即2017年5月9日晚上7:30后交易的二手房，在2017-18财年的平均索赔额仍为$5033。

修改后的立法有利于房屋翻修者

根据CoreLogic的数据，在澳大利亚，翻新物业已成为一个巨大的趋势，尤其是在东海岸，悉尼、墨尔本和布里斯班，近7%的交易是在翻新后不久完成的。CoreLogic的数据还显示，2017年出售的房产中，90%是盈利的。当投资者为了盈利而在相对较短的时间内购买、翻新和转售房产时，就会发生资产翻转。

2017年11月15日，参议院通过的一项法案改变了二手房产中既存设备的折旧方式。厂房和设备折旧包括所有可移动和机械资产，这些资产的折旧速度通常比建筑物快。该法案规定，在2017年5月9日晚上7:30以后购买二手住宅的投资者，不能要求对原有的厂房和设备进行折旧，除非该物业已进行了大量翻新或是被认定为全新。

以下是一些结构和非结构工程的例子，结合起来，可以认为是实质性的财产翻转:

结构：改变、拆除或更换基础、地板、支撑墙或其部分(内部或外部)，提升或改造屋顶；更换现有砖砌结构的窗户或门(单门或双门)。

非结构性：更换电线或水管；更换、移动或改变不支持的墙壁。

因此，如果一处房产在出售前被认为进行了大幅翻新，那么新业主可以对所有可移动和机械资产提出折旧。

建筑物结构的基本工程扣除，包括任何固定及不可移动资产，均不受新法例影响，一般占可申索总金额的85%至90%。现在的投资者可以继续为现有的和新增加的项目申请这些扣除额。

为了证明这一点，我们看一个例子：一个投资者最近购买了一栋1973年建造的二手房。这处房产最近刚翻修过。针对改造的范围，折旧评估公司可以评估物业为基本翻新，允许新业主申报所有工厂和设备的折旧，以及新的工程项目。

此外，在对他们的检查中，折旧评估公司发现在1998年还有一个小小的延伸发现，因为基本工程扣除不受法律变化的影响，现在的业主能够为这次改造索赔，即使它是20年前由以前的业主完成的。

下表显示了该特定客户对工厂和设备折旧和基本工程的索赔扣除：

如表所示，折旧评估公司确定了$8250为新业主在基本工程和折旧中的扣除额。

翻新自己的租赁物业的投资者必须注意，他们可能会移除那些剩余未扣除价值的建筑物或资产。当资产被移除时，这可以作为全额扣除。

此篇文章刊登于《澳中商圈》2020年1-2月刊，税务会计Taxation And Accounting，P56-P57.