瑞银经济学家警告: 房价将进一步下跌

经济学家警告称，随着推动价格上涨的房贷增长率终于开始回落，房价将会放缓。图: Ella Rubeli

文：Su-Lin Tan / 原载：AFR

编译：澳房汇

两名经济学家警告称，随着推动价格上涨的房贷增长率终于开始回落，房价将会放缓。

投资银行瑞银(UBS)表示，在截至11月的3个月里，悉尼房价已经下跌了百分之1.3，而且很可能会继续下滑，尤其是预计储备银行不会下调利率，虽然过去央行曾在房价下跌时降息。

上一次房价下跌是在2015年末，当时澳州金融监管局限制投资者贷款增长。但2016年两次降息引发了借贷和房价的新一轮飙升。自那以后，金管局推出了第二轮紧缩政策，价格似乎出现了更长期的放缓。

经济学家Steve Keen指住房泡沫的矛盾是，新增房贷是决定房价的主要因素，房价要继续上涨，新增房贷必须持续上升。

Keen 说: “我们现在似乎正在接近家庭能够承受的极限，因此房贷增长正在放缓。新增房贷的变化和价格水平的变化之间存在一定联系。因此，房贷的增速下降导致了价格的下跌。”

从金管局收紧贷款条件后，房贷增长放缓。根据储备银行的最新数据，10月份的增幅为百分之0.47，而西太平洋银行的数字显示，在过去3个月里，房贷的年化增长率为百分之6.1，低于3月份的百分之6.8。

Keen 曾在2010年错误预测房市崩盘，那时他以为澳洲人会停止借贷。但在陆克文政府的首置买家资助下，以及持续的减息，家庭债务继续上升，推高了房价。

瑞银表示，尽管央行在过去30年的九个周期中，有七次在房价出现下跌几个月之内下调利率，也就是说当房价在6个月的期间出现持续放缓，但这一次似乎不太可能降息。

瑞银在一份报告中表示:“住宅价格的增长在11月刚刚降至以往央行会下调利率的水平。”

 “但是，宏观审慎政策收紧的滞后影响，配合大量的住宅审批，房价存在继续下跌的风险。在这种情况下，预计澳央行会继续更长时间维持利率不变，直到2019年。”

贷款费用将上升

Keen还说，海外 (中国) 的房产购买力下降也会给价格下跌带来影响。

此外，瑞银指消费者信心指数调查显示，普遍并不看好房市。

瑞银表示: 尽管利率创历史新低，但目前“这是买房好时机”指数比长期平均水平低了百分之20至25，而受访者当中，认为 ‘最聪明的储蓄方式’是‘房地产’的比例已经跌至创纪录低点。

LF Economics的Lindsay David和Philip Soos一直在调查银行的系统性缺失和房贷欺诈，他们指Hayne皇家调查委员会也将是改变房价局面的变数 。

David表示，借贷成本将会上升，而“有风险的”的只付利息贷款会受到关注。

他说:“随着欺诈被揭露，金融市场将变得紧张，批发投资者可能重新评估贷款，信贷市场可能冻结。土地价格因为信贷而上升，而经济过份依赖土地价格的增长，这可能会带来很多麻烦。”

但尽管其对市场有悲观的看法，LF Economics表示，作为经济衰退警告信号的债券收益率曲线并未显露出严重衰退的迹象。

Soos指出，反向收益率曲线出现信号，房贷增速以及住房销售出现显著下降之后，房价才会大幅下跌，但这情况并没有发生。

房贷的增长比前几年有所放缓，但没有证据显示房市将出现严重的衰退，目前就只有悉尼房市稍微降温。墨尔本、荷伯特和堪培拉依然强劲。

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