房产

8月26日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

来自：今日澳洲

上周六（8月19日），悉尼墨尔本拍卖表现分化，其中悉尼在录得133万的中位价，再次返回117万，清空率也勉强录得70%，表现不尽人意。

反观墨尔本，在8月12日录得89.8万中位价后，在8月19日再下一城，录得88.1万的高价，清空率方面，78%也创下八周新高，同样拍卖数量方面，也是8周新高，三个指标均非常强势。在本周刚刚结束的拍卖中，悉尼的房产拍卖清空率为68%。

上周拍卖回顾（8月19日）

— 悉尼：579套房屋参与拍卖，394套拍卖结果上报，售出306套，清空率为69%，拍卖总价值305,320,000澳元，房价中位数116万澳元；

— 墨尔本：821套房屋参与拍卖，617套拍卖结果上报，售出488套，清空率为78%，拍卖总价值424,343,451澳元，房价中位数88.215万澳元；

— 布里斯班：100套房屋参与拍卖，48套拍卖结果上报，售出24套，清空率为50%，拍卖总价值12,321,500澳元，房价中位数73万澳元；

— 阿德莱德：67套房屋参与拍卖，26套拍卖结果上报，售出18套，清空率为67%，拍卖总价值7,834,000澳元，房价中位数56.5万澳元；

— 堪培拉：37套房屋参与拍卖，30套拍卖结果上报，售出23套，清空率为74%，拍卖总价值15,302,000澳元，房价中位数68.1万澳元。

本周拍卖结果（8月26日）

— 悉尼：675套房屋参与拍卖，441套拍卖结果上报，售出343套，清空率为68%，拍卖总价值316,825,518澳元，房价中位数120万澳元；

— 墨尔本：936套房屋参与拍卖，732套拍卖结果上报，售出551套，清空率为75%，拍卖总价值467,244,320澳元，房价中位数88万澳元；

— 布里斯班：104套房屋参与拍卖，51套拍卖结果上报，售出25套，清空率为46%，拍卖总价值16,334,501澳元，房价中位数75.6万澳元；

— 阿德莱德：46套房屋参与拍卖，18套拍卖结果上报，售出16套，清空率为89%，拍卖总价值8,194,750澳元，房价中位数62.75万澳元；

— 堪培拉：61套房屋参与拍卖，40套拍卖结果上报，售出29套，清空率为73%，拍卖总价值18,951,500澳元，房价中位数73.4万澳元。

各大首府城市房价趋势

1.悉尼房价踌躇不前

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，8月17日的133万是最高纪录，但接下来的一周，下降明显，达到117万，使得8月17日释放的强劲反弹势头一下子逆转。

从清空率走势来看，围绕着70%上下波动，因为对拍卖市场来说，70%的清空率是房市活跃与否的临界点，所以最近八周，有四周清空率是70%，这也算是死守70%的底线了。

悉尼的拍卖数量方面，最近八周的曲线和中位价趋势保持一致，从7月1日的高位下滑，于7月22日到底，7月29日开始反弹。8月12日悉尼拍卖数量为631，是八周以来的最高水平，到了8月19日，回落到580。不过本周预期数为760套，所以很有可能会创下这两个月以来的拍卖数量新高。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，但悉尼今年清空率表现不好，两条线之间的差距目前在加大，其中8月12日，清空率为74%，而去年同期，清空率为83%；8月19日，差距进一步拉大，清空率为70%，相比去年同期的84.1%，相形见绌。

这种方式冷却的走势也体现在中位价上，和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，但7月22日的数据让人失望，109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平，而且比去年同期的121万减少了近10%，7月29日，8月5日继续表现低迷，中位价两周都比去年同期要低，而且幅度不小。不过8月12日，收复失地，133万的中位价比去年同期的102万高了近30%。这种强劲反弹是昙花一现，到了8月19日，今年和去年的中位价基本持平，还不如略少于去年。

2.墨尔本所有指标表现出色

我们再来看墨尔本，8月12日89.8万的中位价是过去12个月以来（甚至跨度到18个月，这里以12个月作为统计点）的最高水平。而8月12日中位价和清空率背道而驰的情况（一个最高一个最低）在19日得到了修正：当天清空率78%，为八周以来最高水平；中位价88.1万，八周以来次高水平。可以说我们看到一个很强势的墨尔本拍卖市场。

拍卖数量方面，8月19日的822套也是八周最高水平，结合中位价，清空率都在高位，市场的强劲表现得到进一步体现。8月26日预期拍卖数量为1039，所以墨尔本的表现非常值得期待。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，8月5日，两条线开始分道扬镳，到了8月12日，差距进一步拉大。相比去年同期81%的清空率，8月12日的72%的确逊色不少。不过在8月19日，收复失地，78%的清空率和去年同期保持一致。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，但最近三周（7月15,22，29日）基本和去年持平，8月5日，还有不错的增长。相比悉尼的下降近10%，墨尔本市场表现更好。8月12日，相比去年同期中位价增长19%，和悉尼30%一样，都非常强势。8月19日，相比去年同期增长5.51%，表现也不错。

3.其他城市：三城回复正常水平

此外8月19日的拍卖，布里斯本上市102套，是最近八周以来的次高水平。阿德莱德69套，和8月12日的64套相差不大。堪培拉为37套，和8月12日的51套水平相差不少。

当天（8月19日）的清空率方面，布里斯本和阿德莱德都比8月12日进步几个点，分别录得50%和69%的清空率。而8月12日表现强劲，拿下91%清空率的堪培拉在接下来的一周录得74%的清空率，回归正常水平。中位价方面，阿德莱德和堪培拉的数据和上周（8月12日）的想去不远。倒是布里斯本在同期内，中位价由87.9万下行到73万。

4.最新澳洲房价增长指数（20170824）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至8月24的过去一年，悉尼房价增长11.89%，墨尔本增长15.57%，布里斯本3.37%，阿德莱德4.74%，珀斯垫底，下降2.25%。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长4.09%和6.63%，墨尔本数据上的强势得以延续下来，其外沿的土地不断地在被开发，很大程度上将均价推到了非常高的水平。即使内城部分地区公寓表现不好，但总体平均下来，表现强于悉尼。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。（详见之前的分析）

一周新闻回顾

Ermington成悉尼新人口中心

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics，ABS）最新一份分析数据显示，位于Rydalmere东部2公里的Ermington已经成为新的人口中心，ABS人口统计局局长Andrew Howe表示，越来越多的悉尼人正向东区移动。CoreLogic数据显示，在过去的5年里，当地独立屋中位价上涨97%，单元房中位价上涨33%，Ray White Ermington校长Adam Stephens称，现在的Ermington房价正经历着巨大变化。

澳人逃离房产“暴政” 边缘地区渐受热捧

近来，越来越多的澳大利亚人选择“逃往”中心城市周边的卫星城市。在房价相对较低的悉尼、墨尔本等中心城市的边缘地区，人口增长率正快速升高。在悉尼西部，位于Blacktown市区的Parklea和Kellyville Ridge是澳大利亚人口增长第6位的地区，过去10年中有22000人移居此地。该地区平均周租金为$560，而房价比悉尼的平均水平低了数万甚至数十万澳元。

墨尔本“偷走了”全澳的中国房产买家

国际中文房地产网站居外网（Juwai.com）的数据显示，到目前为止，中国买家对澳洲房产的查询活动中，墨尔本占到了40.5%，而去年这一数据为35.6%，2015年的这一数据为29.2%。悉尼占据了查询量第二的位置，但占比仅为17.5%。与去年同期相比，中国买家2017年上半年在墨尔本的查询量高出了13.3%。

铁了心要卖悉尼“最丑”建筑州政府再次上诉

上个月，土地与环境法庭（Land and Environment Court）作出判决，宣布新州文化遗产部长作出的不将位于The Rocks区域的Sirius公屋大楼列入遗产清单的决定“没有法律效力”。新州政府将对该判决提起上诉。对于法院判决去年7月前新州文化遗产部长Mark Speakman不对1970年代野兽派风格的建筑大楼予以遗产保护的决定没有法律效力，该州御用咨询律师办公室（The Crown Solicitor's office）已于周二提交上诉意向书。目前尚不清楚新州政府将以什么理由，推翻该要求其根据规定重新考虑将大楼列入文物遗产清单的判决和要求。