国外买房投资，自己管理真的划得来吗？

对于绝大多数的地产投资者来说，在国外买房投资之后，一般都不会把物业闲置着，而是会放租出去，一边收租一边等候物业升值，收到的租金就用来帮补按揭供款。

其中，不少人会找物业中介管理出租，但一部分人宁可选择自己去管理，试图省下一笔物业管理费，但最终是否真的划得来呢？

据调查，在澳洲，每4位业主就有1人自行管理名下投资的物业，即自己刊登广告放租、验楼和安排所有出租期间需要的维修和管理。花的是时间和心力，但省下了一笔物业管理费。

在澳洲不同的州份，物业管理公司所收取的服务费各有不同，以塔斯马尼亚州为例，物业管理费就可以高达相当于每周租金的12%，所以当地43%物业投资者都是自行管理物业。

至于新南威尔士州的物业管理费就低得多，一般为每周租金的7%，故此当地少于四分之一的业主选择自行打理出租物业。

如果你有放租物业的经验，就会知道由寻找租客到筛选租客，再到回应租客日后的要求，肯定是一项不容易的任务，特别是对一众全职工作的业主而言。

尽管自行管理出租物业不用与物业管理人分享租金收入，却要花上一些时间，这是否是海外房产投资的明智之举？

要解答这个问题，先要看一看自行打理出租物业究竟有多大的得益？

业主自行管理物业，最大的原动力肯定是来自减省投资成本，假如你是计上一分一毫的人，每周5%至12%的物业管理费，对你来说将不会是一个小数目。

物业投资者奥尼尔表示，曾经有一段日子，他凭一己之力管理着9个投资物业，部分更是位处不同州份，这样做的确可以省下一笔钱，可问题是占用了他很多时间，而且整个人也变得紧张起来；若再选择一次，他宁可把时间用于其他地方。

为了省钱，他通过网络途径寻找租客，这的确可以物色到不少潜在租客，可问题是这些潜在租客的质素参差，要选到一位好租客并不是轻而易举的事。

登广告找租客只是第一步，后续还有更多功夫，包括审查租客提供的资料是否属实、按时收租或甚至需要催租，以及安排必须的维修等等，有时更要处理纠纷和向难缠的租客发放违反租约通知书。

假设租客在假日发觉水龙头严重漏水，你愿意牺牲预备好的假日活动吗？若不愿意，你就不适宜自行打理物业了。

还有一点值得留意的是，假如业主自行管理物业，并打算购买出租物业保险，他可能要付出较高的保费，理由就是因为自行管理物业的房东在法律文本和平时的管理文件上很难做到保险公司的要求。

大多数的保险公司都不倾向于支持自行管理物业的房东在索赔时获得房东保险的赔偿。而交由物业中介管理则能避免这个问题。

所以，相对于整个物业的价值，在所省下的金钱和面对的风险面前。物业管理费就显得九牛一毛。

一个优秀的物业管理人做事时透明度十足，不会害怕让业主知道坏消息，反而会提前告知业主并提供相应的解决办法。其实租客多数喜欢跟物业管理人打交道，一来物业管理人具备专业知识，二来很多时不能马上联系上业主。

业主委托物业管理人协助打理出租物业还有其他的好处，尤其是业主不善于讨价还价。

出租物业的话，自然要跟租客商讨租金，并在续约时商议加租幅度，以及应对租客的维修要求，不过，一些业主并不喜欢处理此等事宜，如果你也有同样的感觉，最好还是委托物业管理人代你打理为佳。另外，相关的租务法例显得越来越复杂，而且租客们的要求也越来越高，精明的投资者都是找物业管理人代劳，况且这笔费用是可以用来扣税的。

招租，收租，维修维护，这些看似不大又不小的繁琐事，无不占用了宝贵时间，同时也隐藏了诸多风险，例如：

• 租客的获取渠道可信度直接决定着租客的质素，租客的人品，收入，工作，诚信背景无从考证，房屋损坏风险不可估量

• 租金能否定时定量收取，涨幅标准能否跟上市场趋势

• 租客欠租跑路造成的房屋空置期的资金损失

• 不懂行情，房屋维修维护容易遭受坑骗

• 每年房屋出租报税不及时，不专业导致被罚
  

如果业主真的想省钱，又认为自己没有时间和相关专业知识去管理物业的话，可以从管理费方面着手，最直接的做法就是货比三家。

当然，费用高低不是唯一要重点考虑的事，物业管理人的服务质素同样重要。

• 物业管理人能否24小时待命处理紧急任务；

• 能否站在业主角度节省房屋维护成本；

• 能否在危险发生前告知业主并提供实质性的解决方法；

• 能否保障业主每月定时收到租金，收到账单支出明细；

• 能否定时反馈报告房屋出租维护现状等等。

这些都是衡量一个物业管理公司专不专业的依据。

出租的本质是“通过专业的服务来降低房产投资的风险，最大化投资收益。”

再深一步说，是把投资者的注意力从这些琐碎的事情中解放出来，用在如何放租，如何组合自己的投资，如何优化税务结构等更重要更关键的事情当中去。

海外莱福的目的只有一个，就是让每一位投资的房产都能最大化收益，最小化风险，在地产投资这条道路上走的顺顺利利。