房价下跌会损害经济吗?

在过去的几年里，房价一路飙升，现在看来房价正在下跌。这是好消息还是坏消息，因人而异。图: Nic Walker

文：Adam Boyton

原载：AFR

编译：澳房汇

在过去的几年里，房价一路飙升，现在看来房价正在下跌。这是好消息还是坏消息，因人而异。

对于那些希望进入房地产市场的人来说，这是个好消息。不过，对于澳洲的零售商来说，这意味着可能需要一段时间好消息才会来临。

当房价下跌，家庭面临财富减少的冲击时，人们通常会把更多的收入储起来，或者至少保持稳定的储蓄。图:Luis Ascui

要有足够的首付去迈出进入市场的第一步变得越来越困难。不过，目前来看，房价平稳或下跌将使支付首付变得更加容易。这就是好消息。

但是房价下跌会损害我们的经济吗? 过去十多年来，这一直是离岸市场反复出现的一个观点，指在一个房价从未下跌过的国家，房价下跌会造成巨大的风险。

但澳洲房价确实下跌了。而且，如果我们根据通货膨胀调整房价，得到经济学家所说的实际房价，就会发现房价其实经常下跌。

自上世纪70年代中期以来，曾出现过8次实际房价下跌。

那么，当真正的房价下跌时，经济会有怎样的影响呢? 我们能从过去吸取什么经验吗?

第一个经验是，天并没有塌下来。在这8次房价下跌的例子中，没有一次因为房价下跌而导致经济整体崩溃。

事实上，澳洲房价的疲软通常是因为经济的其它方面出现问题而导致的结果，而不是原因。

但是，当房价下跌时，有一些其他的事情经常发生。例如，家庭的储蓄习惯改变。当房价强劲上涨时，家庭储蓄率通常会下降。

这意味着家庭花销的增加大于收入的增加，但不代表人们会动用储蓄来帮助增加的支出。

这是过去几年的情况。房价一直在强劲上涨，把收入作为家庭储蓄的比例越来越小。结果是，尽管工资增长缓慢，但家庭开销却保持增长。

但在过去八次实际房价下跌时，情况恰恰相反。当房价下跌，家庭面临财富减少的冲击时，人们通常会把更多的收入储起来，或者至少保持稳定的储蓄。

如果这个模式在目前成立，会出现什么情况呢? 如果家庭收入和最近国内生产总值(GDP)报告中公布的走势一样，那么我们将会看到消费支出显著放缓。

幸好经济不是固定不变的。一样东西改变，另外的东西也会跟随改变。当其他东西发生变化时，在其他地方会产生漫延效应。

例如，目前有充分的理由认为，尽管家庭收入疲弱将持续一段时间，但最糟糕的时期可能已经过去。这不是V型复苏，但澳洲家庭的情况应该开始慢慢改善。

特别是如果五月的预算案真的会包含减税。

我们会问，如果家庭储蓄保持同样的数额，我们对经济的预测会发生什么变化。在这种情况下，我们的GDP增长会减少一些。

家庭支出减少意味着进口减少。而对于澳洲的零售商以及其他任何受到澳洲消费者影响的人来说，这也显示，情况可能不会很快好转。

因此，对于首置买家来说的好消息，对其他人可能不是那么正面的消息。