利率下降，买房正当时！但是固定利率，浮动利率，分段利率应该选择哪一个？

★各大银行紧随RBA降息脚步

在2月2日的例会上，RBA做出了降息0.25的决策，虽然出乎了很多人的意料，但也不算特别意外。我们在第183期的专栏中就预测过有2015年第一季度降息0.25的情况。RBA现在降息的目标是促进经济持续增长，让通胀率符合目标，此举也是在情理之中。

在RBA宣布降息后，澳洲四大银行中最快跟进的是联邦银行：联邦银行宣布从2月20日起，将标准浮动贷款年利率也削减了0.25%；三年固定贷款利率消减0.25%；5年固定贷款利率消减0.3%。也就是说，从2015年2月20日起，联邦银行的标准浮动利率降为5.65%，五年固定贷款利率降为4.69%，三年固定贷款利率降为4.69%。这些利率也是自2009年4月以来的最低房贷利率了。

按照联邦银行的新政策，假如客户选择的是标准浮动贷款利率，那么降息0.25%就意味着，一套贷款30万澳币的房子，一个月的月供可以节省48澳币。

除了联邦银行之外，澳洲国民银行、昆士兰银行、ING DIRECT都宣布会跟进RBA的决策，将贷款利息减少0.25%。

★降息对房价的影响

根据SQM Research的预测显示，假如RBA在2015年的第一季度降息，那么预计澳洲各大首府城市的房价平均增幅将达到7%-12%：

由于澳元近期汇率也大幅下降，我们收到了许多买房方面的咨询，特别是投资类型的买家，这个时候选择入市还是一个不错的投资。

★银行贷款需要提供什么文件？

在您准备办理投资房贷款时，最耗费时间的部分可能就是准备贷款文件了，特别是自雇人士和contract合同人士。

1.资产和负债信息：

银行一般都需要能够证明您的资产和负债的相关文件，例如：银行账单、存款证明等，股票、私家车等都可以算作资产证明。最好是能够跟银行提前确认一下他们接受什么形式的资产证明文件。如果您已经持有自住房，您还需要提供现有房屋的贷款和保险信息。

2.收入证明：

对于一些自雇人士或者自由职业人士来说，要找出符合银行放贷标准的收入证明可能有点难度。一般来说，提供最新的工资单、银行账户里有固定收入来源证明都是好方法。很多银行都需要买家证明他们在过去较长的时间段里有稳定的收入来源，这也就是说退税单、ATO通知、雇主开出的在职证明、雇佣合同等都是比较好的证明文件。有些时候，根据您加班频率的长短，加班时间也可能被算作是种收入。

3.身份证明：

这一条是非常简洁易懂的，一般给银行提供100分的ID证明就可以：驾照、护照都是最好的证明，其它可以提供的证明文件有出生证明、医保卡、水电费账单。

★固定利率，浮动利率，分段利率：应该选择哪一个？

在选择贷款时，您可能会对银行提供的各种各样的贷款产品看花眼、不知道如何选择，一个最简单的筛选方法就是确认是需要固定、浮动还是分段利率。

根据目前的市场来看，大部分买家选择的还是浮动利率。这一年多来，由于利率一直维持在较低点，很多买家也纷纷开始锁定固定利率，目前选择固定贷款利率产品的买家占市场份额的25%。

1.固定利率：

选择固定利率的好处就不必多说了：您可以在未来的几年时间内清楚地知道自己每个月需要还多少钱，特别是在您知道未来利率上涨时会造成经济负担的时候。

如果您倾向于选择固定利率，那么最需要考虑的问题就是您想要固定的时间和固定的利率。假如您想要在短期之内把房子卖掉赚钱，那么我们建议您还是选择浮动利率，因为绝大多数固定贷款利率产品都会需要支付退出费用。

根据2015年1月15日的数据，目前三年固定利率的范围是4.45%-5.09%，一年固定利率为3.99%-4.94%，两年固定利率为4.39%-4.94%，五年固定利率为4.93%-5.65%。

2.浮动利率：

浮动利率的好处就是比较自由，但是作为投资者来说，需要考虑到在空置期内的还贷问题：特别是到了利息上涨的时候，您可能需要多出一点钱来支付利息和租金之间的差价了。

根据2015年1月15日的数据，目前浮动利率为4.48%-5.26%。

3.分段利率：

分段利率是固定利率和浮动利率的折中形式：买家可以固定一部分贷款的利息，将另外一部分贷款设为浮动利率，也就是相当于一个固定利率贷款+一个浮动利率贷款，且固定和浮动的比例不需要五五分。

对于那些想要尽快还清贷款的人来说，这不失为一个好方法：您可以每个月在浮动利率贷款那部分多还一点钱。但是对于固定利率贷款的那部分来说，如果您要提前退出的话，还是需要支付退出费的。

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