房贷首付比例下降恰是房价加速下降的征兆！

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果然，救市有了大动作。

　　昨日17时，央行发布消息，大力度松绑二套房贷款：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%；有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%；公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%。与此同时，财政部公布：从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

　　消息一出，一片欢呼，政府的政策再次沦为被发展商们利用的工具和手段，他们响应十分迅速，如上海某楼盘立刻宣布涨价，涨幅在3%。在发展商之流资金链濒临断裂之际，这一政策的出台无异于一针鸡血。发展商们坚信：经济发展离不开他们，他们是重要的经济组成要素。看来，很多发展商本来的优惠展会的展板可以重新制作了——促销展会变成了涨价的销售会议……面对乐的手舞足蹈的发展商，笔者作为职业房地产投资者和房产财商教育的传播者只想说：嬴得了一时罢了，却赢不了一世；无视市场规律，借势涨价恐最终只是黄粱一梦。

　　很多投资者总是犯想当然的错误，看问题只看表面。比如现在限购政策的解除，很多人都会认为，房地产交易会迎来春天，交易带动价格上涨。对此，我只想说，价格是由价值决定，受供需影响，而不是借着政策新鲜一时就能把价格哄抬起来。要想看清房价走势，先要看看我们当下的供需状况如何。

　　空置率作为衡量房价是否有泡沫的重要指标，虽然官方一直坚称“没有准确的定义”“计算出来很难”，但第三方机构和民间对此的关注热度一直很高。中国西南财经大学研究人员所做调查显示，在中国城镇中，平均每五套住房就有不止一套空置，当前房价的回调正令这些空置住房的房主们面临额外压力。调查称，即使城镇化率再提高10个百分点也只能使住房空置率降低2.6个百分点。瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称中国居民的自住房比例已达88%，在城镇地区约为75%-78%。据此估算，城镇家庭住房空置率在22%-25%，与西南财经大学的研究结果基本一致。也就是说，目前我们房地产的存量过剩、结构失衡，已经成为不可回避的问题。而此次政府的“组合拳救市”，有一“拳”会加重市场存量，那就是营业税的免除。这样大量二手房会流入市场，为本已倾斜的天平又加了一块砝码。

　　也许首付比率降低，会让一部分资金不足的“刚需”购房者，或被丈母娘逼着买房的人出手，这样会对缓解空置压力有一定帮助。只是从世界范围的地产市场数据的分析来看，空置率从高至低的下降的周期，恰恰和房价的下降周期相对应。此刻松绑限购政策，正是基于缓冲楼市硬着陆风险的措施之一，也恰恰说明了楼市已处于下行通道之中了。

　　从这一点看，一窝蜂拥上去的投资者太缺乏财商，莫非这就是传说中的“人傻钱多”？而所谓“刚需”的购房者们太可怜了，他们成为了市场中人人“宰割”的“羔羊”：被发展商制定的高房价“绑架”；被银行的所谓优惠贷款利率和政策所“俘虏”；被现实生活中的高消费和高通胀透支掉。在未来的二三十年里，这些“刚需”购房者只能“房奴”，永远是银行的打工仔。而无论是投资者还是“刚需”者，他们内心的期望却是如此简单：只是希望用房产固化、传承自己的财富，却不知市场的波动就是市场的真正体现，没有只涨不跌的市场行情。

　　眼下，政策对发展商是利好，因为保护了房地产的价格，只是这种做法，虽然有能把这“扶不起的阿斗”似的房价挺一挺的可能，但这并不具有可持续性。因为，当下楼市的症结是过去市场的供给量过剩，而老百姓的可支配收入并没有同步增长，这样就使得房价一直居于高位，库存无法有效消化。在这种形势下，有房者应该借助当下的利好政策，以套现作为应对市场的主旋律。而一旦大量的市场上拥有多套房的人，在未来可能出台的遗产税和不动产登记制度的预期中，一定会结合这次的利好政策抛售手中拥有的房产，这样一来，市场上的供给量更加过剩，房价只会继续下跌。

　　政策救市，只能救一时，终不会救其一世。这种做法，和当年的4万亿如出一辙，表面看似促进了繁荣，实际上上并未解决问题，房价被政策带上去，再被市场整下来，这个过程中数钱的是发展商，而摔坏的则是匆匆入市的投资者、持多套房观望者，和所谓“刚需”的购房者吧。\

转自：victor

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