《不妨投在这儿！-大悟沉寂1年后的首篇房产推荐大文！》【2016澳房项目推荐报告01】
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文/大悟 （微信号：262739843）
前言
无论何种投资，它都是一件非常主观的事情，房产文章亦然。所以我所写的所有文章，都仅代表我个人的看法。
为了澳洲房产大全的【我的看房日记】系列，过去的近1年时间，每个周六，我都交给了悉尼房产，你问我累不累？咋能不累呢？！车里备了糖果，因为中午没时间吃饭，饿了就吃点糖，补充点能量，虽然不太对得起身体，但是脑中对于大部分区域的了解速度已见雏形。
今天的推荐项目，是位于悉尼的西北区的别墅项目。
正文
【悉尼西北10点投资要素需知道】
1. 坐拥全球第12位的世界最佳商业园区Norwest，世界级企业云集于此
2. 2036总体规划报告，西北园区人口增加725%!排名澳洲前列
3. 全澳最佳生活指数排名前20位
4. 拥有两座南半球排名前十大购物中心
5. 悉尼耗资最大，价值83亿澳币的基建之西北铁路流经于此
6. 全悉尼最健康的房价收入比之一
7. 悉尼西北未来人口增加200,000
8. 未来将在此新建70,000住宅，以适应人口增长
9 目前全新独栋别墅项目中，现金流最健康之一
10 目前市场所售项目中，投资自住比最健康之一
有人可能会说，西北啊，那片我知道，离市中心猴远，也没个火车站，地广人稀的，不要不要不要。
没问题！投资本来就是个人行为，大家要都看好一片区域，都买入了，那还有啥意思？一定要有一部分这么看问题，那投资起来才有成就感！
我们先思考一个问题：
远是不是就一定代表区域不成熟，房价表现不好？
我们来列举几个距离悉尼市中心25公里开外的区域的房价表现。
1. Castle Hill（悉尼西北核心区 距离悉尼市中心33.3公里）
悉尼所在的新南威尔士州所有共计1463个区域中，独立屋房价排名第301位，过去一年房价增长22.73%，全州第301位，悉尼十大购物区域之一，2019年建成火车线的一站。
2 Cherrybrook（悉尼西北过去涨幅新星，距离市中心30公里左右）
房价排名第198位，过去一年房价增长31.52%，排名第76位。2019年建成的火车线一站。
3 West Pennant Hills（悉尼西北区，距离市中心25公里左右）
房价排名167， 未来无火车站。
反过来，再举俩例子。
1 Lakemba(悉尼西区，有火车站 距离市中心17公里)
独立屋屋中位价95万澳币。
2 Greenacre (悉尼西区，距离市中心18公里左右)
房屋中位价87万，无火车站。
以上两个区都位于悉尼西部，居住人口40%以上为阿拉伯人。
悉尼西北还有Bella Vista，Pennant Hills, Thornleigh，Beecroft等区域的中位价也都是120万澳币以上，还有像悉尼北部的Avalon, Palm Beach等已经出40公里范围了，中位价甚至更高，为了节省大家流量，就不一一列举了。
可见，距离也许是必要条件，但并不是充分条件，它也不能成为衡量一个区域好坏的唯一标准。
项目区域：Kellyville（悉尼西北区 距离市中心36公里）
独立屋中位价110万澳币，排名全州第331位，未来西北铁路一站。
说了很多遍悉尼西北铁路，发一张2019年铁路交工时路线图。
西北铁路线站点依次为：EPPING-CHERRYBROOK-SHOWGROUND-NORWEST-BELLA VISTA-KELLYVILLE-ROUSE HILL-CUDGEGONG ROAD
大悟推荐理由：
以下我列举了几点我自己通过对于悉尼西北区的大量考察，给出的个人看法：
1 刚需至上
随着悉尼房价的增长快于收入增长速度，房屋的可承受能力正变得越来越严峻。放到第一点说，一定是最重要的。
何为刚需？就是和如衣食住行的基本生活最相关的。
试想一下，你现在手里的预算有限，家里老婆孩子老人加起来5口人以上，3房公寓是否能满足你的基本需求？基本满足不了。那是不是要看4房以上的物业？
100万澳币在悉尼能选择house的区域里，你的要求是什么？换位思考，如果是我，要买100万澳币左右的房屋，我会首先考虑当地人口组成及收入的软环境，再会考虑未来购物，交通，学校等的硬性环境。按照这样的思路综合考虑后，基本就把悉尼的西区，悉尼的西南目前有全新house的区域排除了。
所以我说，选择西北区有主动的成分，也颇有那么一点被动的成分。
有人会说了，那我看二手物业不行么？当然可以，而且你的选择余地也会大很多，但对海外买家而言，目前政策并不允许购买澳洲的二手房；另外，二手物业需要在短时间集齐房款的20%-30%以上加印花税，也不是所有人都能办得到；最后，和全新物业相比，二手物业的年头太久，未来的维修费用并不是个小数字，包括修剪树木，除白蚁等，对于动手能力较差的中国买家，这是一项不小的花费和挑战。
2 独立屋（House）的租金回报率值得肯定
这一点，主要是从投资角度考量。一般来讲，独立屋的租金回报率相比公寓要低。个人觉得，多数是因为独立屋房价太高，贷款利息高所致。拿公寓举个例子，1栋公寓楼，1房80万，周租金也许能达到750，2房公寓130万，周租金也许能打到1100，3房顶层公寓卖240万，其周租金也就1500撑死了。而多数的独立屋就如同3房公寓一样，尽管增值效果也许是最好的，但现金流往往是最差的。也就是说，租客的承受能力是有限的，如在不超过这个度的前提下，自然是最好的。
我们看一下Kellyville区域目前的独立屋租金表现。
Kellyville目前在租物业56套，对于新房而言，租金上700/周问题不大。这对于100万澳币左右的独立屋而言，可与100万公寓相媲美了。
目前如Mirvac在悉尼2.5公里的2房公寓卖到130万开外，租金900/周，诸如此般的例子，不胜枚举。悉尼一些区域目前的公寓量过多，短时供应过多，悉尼整体公寓租金年增长率2%多一点，这也是为什么我觉得这样价位的独立屋现金流是其优势的原因之一，同时，区域的人口收入的软环境对于这一点的支撑也同样关键。
3 入市时间并不晚
人是感性的动物。如果2011年，咱们聊悉尼的西北区，那时的独立屋也就60多万澳币，别说投资人了，就连我自己都无法说服自己。开车那么久，地广人稀，遥遥无期的火车站，政府还在回购土地中，区域内购物中心也落成不久，人流量十分有限，区域内大片的空地，好似百废待兴之势，但作为曾经视觉系的一员，我还是慌，因为当时我自己并不愿意住在这里。
而今的火车站已开工，区域内人流量逐渐旺盛起来，周末居然都开始堵车了。
2009年10月的悉尼西北卫星图：
2016年2月的悉尼西北卫星图：
区域内房屋开工速度随着房市的变好，房价的攀升，也变得越来越快。
下图绿点所在的街道叫Samantha Riley Drive，这是一条见证Kellyville成长的公路。当你开车路过时，整体区域是从成熟的社区到正在兴建的社区。目前的Kellyville全新土地已经没有了，待开发的项目还有50%，考虑到区域内基建完善，现金流稳定，我想当这片区域开发完毕，再想等新开发项目，就要一路再向北开了。
4 区域内全新独立屋和公寓房价横向比较，独立屋-胜。
下图列举了Kellyville及近的Bella Vista，Cherrybrook，远的Rouse Hill和Cudgegong Road区域内3房公寓的房价。
Kellyville同区全新3房要75万澳币起，现在同区4房的还是双层的独立屋100万澳币，你怎么选？
同样位于西北的如Epping的一些2房全新公寓都要卖到95万以上，周租金疲软，你怎么选？
（查看【我的看房日记22】《悉尼Epping区域所有项目盘点》 在澳房大全微信平台输入：悟22 ）
5 同价位可替代产品少，造就了未来房价的稳中增长。
这一点是我最近悟出来的。经常有客人问：“大悟啊，你帮我看看，这个项目怎么样？”
假设现在有90万澳币，你要买公寓，你可以选择下北区的Lane Cove，可以选南区Wolli Creek的，可以选Epping, 可以选离市区近的Alexandria......
现在100万澳币，要买全新的4房独立屋，你怎么选？
这就是我文中开头说的，这种选择甚至“颇有点被动”的意思。
6 历时时间较短，房价增值周期较短
总得来讲，独立屋的开发进程要比公寓快得多，地基不需要打得太深，1年后就能看到很多变化。这就是你为什么去年去看时还是一片森林，2年后就已经建成大片house群，炊烟袅袅了。
前几天我在朋友圈里登了三张图，是关于墨尔本西南区独立屋的卫星图。很多投资人一头雾水，纷纷问询。在此一并融入，做个对比。
下图为墨尔本西南区Point Cook，Werribee，Tarneit及Truganina区域的2015年底卫星图。我要说的一句话就可以概括：可开发用地过多，历时太久，房屋价值有限。
目前像这样的项目有的不到40万澳币便可以买到，提供3年7%的租金担保，就澳洲人这效率，估计最少也得20年+才能发展完毕。目前在住的很多是印度，巴基斯坦，斯里兰卡等收入不高，又特别爱生孩子的人群。
而在悉尼，把正在开发的Kellyville, The Ponds，Rouse Hill以及未来的Riverstone, Box Hill等都算进去，也不及上图的三分之一土地面积。所以在悉尼，你鲜有听过租金担保一说，因为像这样的物业要比墨尔本西南稀缺的多。
总之，天底下没有免费的午餐，记住我这句话。
7 悉尼西北区域基建发展日臻完善
铁路交通
近年来澳洲最大一笔交通规划--悉尼83亿澳币西北铁路，总长23公里。最快将于2019年上半年完工。
通过此铁路，从Kellyville到悉尼几大主要就业带时间如下：
公路交通
悉尼西北区已开通T-way, 即全封闭式公共汽车专用路(私家车在任何时候都不得公用)，是目前悉尼仅有的两条封闭运行快速公交系统之一。
T-way将悉尼的西北与西区就业带如Parramatta通过快速公路连接。同时，T-way通行于Kellyville区的所有主要公路。
购物区域
Kellyville购物中心
Rouse Hill 购物中心（4公里）西北新区最大购物中心
Castle Hill购物中心 （6公里）全澳10大购物中心
教育
小学+初中
Kellyville Public School
Our Lady of the Rosary Primary School
Our Lady of the Angels Primary School
Sherwood Ridge Public School
高中
Kellyville High School
其他
Tallowood School
Australian International Academy of Education - Kellyville Campus
William Branwhite Clarke College
Hills Adventist College - North Kellyville Campus
8 西北就业需求强烈
Kellyville的周边辐射就业带:
Bella Vista（即Norwest商业区）（距离4公里）
Castle Hill （距离5公里）
Rouse Hill（距离6公里）
Parramatta（距离17公里）
仅这四区的总就业人数，在【2036年总发展规划报告】中，自2006年起的30年中，总就业人数将突破10万人。也是未来悉尼总就业增长定位的核心区域。
9 人口组成及收入堪比北区
这点是让我十分惊讶的。在关于西北区的看房日记里，我对于其区域内的房屋印象很深刻。原因是每处二手物业都非常整洁。
区域内自住物业比例超过80%，当地人口组成73%以上为当地人。
家庭年收入在13-18万澳币最多，其次为8-13万，然后为18万以上。超过所在辖区The Hills Shire区域平均水平。你要知道，The Hills Shire Council覆盖范围包括房价堪称豪宅区的Bella Vista, 包括堪比上北区的Castle Hill, West Pennant Hills, Beaumont Hills。作为目前房价在辖区内排名不算靠前的Kellyville，这已然不算差了。
项目简介：
此项目经【澳洲房产大全】团队甄选后，认为是目前所有在售项目中性价比最高，距离成熟社区最近，也是占地最大的一处。
项目类型：独栋别墅
土地交割时间：2016年11月
总交房时间：2017年中旬
第一期总套数：仅24套
占地面积区间：382平---607平
别墅总价格区间：101万澳币---120万澳币
海外买家比例：暂无限制
房屋类型：4房2/2.5卫2车位 5房3卫2车位 4房2/2.5卫1车位
考察后实景照片：
总结：
有很多人会人云亦云的说，占地不算大嘛，我要700平以上的地，那我要问你一个问题，你知道700平是个什么概念么？如果是单层别墅，也许700平你感觉不会很强烈，但双层别墅占地700平已经算豪宅了，400平已经完全可以满足多数人需求了。
目前按照70%贷款，700/周的租金现金流，100万澳币的物业每年的现金流全部为正，不需要再垫付任何。而且别墅项目的印花税只计算土地部分的，比100万澳币的公寓在印花税上节省约2万澳币。
对于国内投资人而言，首付仅50万人民币。
Anyway, 一处房产而已，你把它说破天也不现实，也不是我的风格。这篇文章的内容挺多的，图片也多，有两句话我觉得特别重要，需要重申：
1，抛去豪宅市场不说，独立屋的涨幅一般要高于公寓市场，因为独立屋更加稀缺。
2，100万澳币左右的物业，目前在悉尼，此别墅项目无论从供需，现金流，还是从投资自住比，区域人口密度，未来发展，基础设施建设等方面，可以说在目前同价房产商品中十分难能可贵。
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