剖析利率与房价的种种关系

澳洲近年房价不断上升，很多人都说这是因为利率低的关系。更有不少人预测，一旦利率上升，房价便会下跌。

究竟房价与利率有没有关系？答案当然是肯定的。因为无论是买房自住还是投资，全澳洲97%的买家都会申请房屋贷款。而借贷需要支付利息，利率愈高，贷款的成本也随着增加，可以借贷的金额亦会降低，而获得贷款的人数亦会减少，结果是贷款难做，从而减少购房需求。

利率上升影响所有想买房而需要房贷的人，包括自住和投资者。购入物业自住人士，如果因为不能负担房贷还款，只有选择继续租赁房屋而放弃置业。而当利率上升，无风险的存款利率也会上升，如果租金回报率不及储蓄存款的回报，加上要承受房价下跌的风险，物业投资便变得不再吸引。

利率高置业能力相对被削弱，价格反映供需关系。在需求减少情况下，房价自然下跌，这似乎是很多人相信的金科玉律。

不过，如果我们看看历史，这个所谓的金科玉律又似乎并不是一定准确。澳洲在1987-89年房市兴旺，房价急升，但当时的利率也同时上升，房贷利率高达17%。当年的房市大热，主要是因为1987年股市大跌，澳洲股市曾下跌50%，投资者把资金从股市转投到房地产市场，令1987年12月至1989年12月这段期间全国平均房价上升差不多50%。

又例如我们熟悉的香港，在2002至2005年间，就曾出现低至0.3厘利率的情况，但当年的房价不但没有上升，反而因为沙士疫症（SARS）而急跌。此外，香港的利率在2007年曾上升至4.3厘，但同期的房价反而由低位回升了一倍。

以上澳洲及香港的例子似乎否定了利率上升一定会引发房价下跌的说法，利率不一定与房价成反比。因为即使利率如何偏低，甚至为零，但只要预期会出现通缩，房价会下跌，需求自然大减，所以低利率一样无法推高房价。

经济现象是由不同的因素决定的，不能只凭直觉，认为单一因素已足以解释任何现象。利率的升与跌不一定指导房市的方向，有时同步，有时反方向。很多人认为利率上升，楼价下跌；利率下跌，楼价上升，这是个永恆的规律。不过，历史告诉我们，事实并非如此。利率只是影响房价的众多因素之一，并不是主要因素。因此，大家要留意的不单是利率的走势，更多的应是背后的经济因素。

虽然利率与房价息息相关，但利率起跌，只是影响房价上升和下跌的因素之一，同时要注意当时的社会经济环境、就业情况，以及通胀的变化。当然，作出投资决定，最重要的还是要考虑自己的负担能力。

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