利率越低房价越高？

澳洲近年房价不断上升，很多人都说这是因为利率低的关系。更有不少人预测，一旦利率上升，房价便会下跌。究竟房价与利率有没有关系？答案当然是肯定的。因为无论是买房自住还是投资，全澳洲97%的买家都会申请房屋贷款。而借贷需要支付利息，利率愈高，贷款的成本也随着增加，可以借贷的金额亦会降低，而获得贷款的人数亦会减少，结果是贷款难做，从而减少购房需求。

利率上升影响所有想买房而需要房贷的人，包括自住和投资者。购入物业自住人士，如果因为不能负担房贷还款，只有选择继续租赁房屋而放弃置业。而当利率上升，无风险的存款利率也会上升，如果租金回报率不及储蓄存款的回报，加上要承受房价下跌的风险，物业投资便变得不再吸引。利率高置业能力相对被削弱，价格反映供需关系。在需求减少情况下，房价自然下跌，这似乎是很多人相信的金科玉律。

不过，如果我们看看历史，这个所谓的金科玉律又似乎并不是一定准确。澳洲在1987-89年房市兴旺，房价急升，但当时的利率也同时上升，房贷利率高达17%。当年的房市大热，主要是因为1987年股市大跌，澳洲股市曾下跌50%，投资者把资金从股市转投到房地产市场，令1987年12月至1989年12月这段期间全国平均房价上升差不多50%。

利率不一定与房价成反比。因为即使利率如何偏低，甚至为零，但只要预期会出现通缩，房价会下跌，需求自然大减，所以低利率一样无法推高房价。经济现象是由不同的因素决定的，不能只凭直觉，认为单一因素已足以解释任何现象。

利率的升与跌不一定指导房市的方向，有时同步，有时反方向。很多人认为利率上升，楼价下跌；利率下跌，楼价上升，这是个永恆的规律。不过，历史告诉我们，事实并非如此。利率只是影响房价的众多因素之一，并不是主要因素。因此，大家要留意的不单是利率的走势，更多的应是背后的经济因素。

虽然利率与房价息息相关，但利率起跌，只是影响房价上升和下跌的因素之一，同时要注意当时的社会经济环境、就业情况，以及通胀的变化。当然，作出投资决定，最重要的还是要考虑自己的负担能力。

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