信贷收紧措施作用不大 澳房价2015年还会涨

多位专家和投资者表示，如果澳洲储备银行明年再次削减利率，那么不管是否出台了宏观审慎调控政策，住宅房产的价格在2015年仍会继续上涨。

《澳洲金融评论报》周三报导，澳洲审慎管理局（APRA）正努力控制投资者借贷。SentinelProperty Group的执行长兼创始人沃伦∙伊伯特（Warren Ebert）说，精明的房产投资者倾向于利用现有的权益性资产和拥有积极现金流的目标资产，而不是杠杆化投资，因此未来不会停止投资的脚步。要让住宅房市降温并控制散户投资者投机性地购买房产，尤其是未来两三年才能建成的楼花公寓，宏观审慎工具是很有必要的。“我们无法预测今天的信贷影响在将来会产生什么作用，也不知道澳洲审慎管理局的改变在未来两三年甚至是五年内会起什么作用。”伊伯特称。“但毫无疑问的是，这么做是必须的，你将发现很多大型公寓建筑商跳出来反对称这不利于住房供应，但其实越多人购买他们的产品，他们获得的既得利益也就越大。”

澳洲审慎管理局指示银行

澳洲审慎管理局表示银行应该把每年借贷给房产投资者的贷款增幅保持在10%以内，并呼吁银行把2%的利率缓冲考虑在内。同时，澳洲证券与投资委员会宣布将对只付利息贷款进行整顿，并将打击低担保贷款。

Macroplan Dimasi的主席Brian Haratsis是众多预测利率在2015年将再次下跌的经济学家之一。他称，未来一年对房市来说将“非常美妙”，更多的房价增长是有可能的。Haratsis称，目前的房产周期与以往的并无不同，不过低利率和持续的投资热潮可能会延长这个周期。

Wakelin Property Advisory的主管保罗∙纳金（PaulNugent）称，这些做法值得赞扬，不过银行已经以2%的利率缓冲和7%的利率下限来保护自己，投资房产市场的改变将很小。“投资者很可能想要购买一处80万元的投资房产，但最后却买了一处60万元的房产，不过他们依旧想买房，所以明年我们很可能会看到房价继续上涨。”

从理论上来讲，澳洲审慎管理局收紧信贷条件的措施将允许澳洲储备银行明年减息以刺激其他经济板块。创纪录的低利率促使房价于18个月前开始复甦，主要受投机性投资者的驱动。纳金称，市场引入的审慎措施可能会起到一定的作用，但只要利率下跌，房产投资者就会进一步受到鼓励——哪怕官利只下降25个基点。“面对这些挑战，储行传递出的模糊信息是利率在2015年全年都将保持低位，甚至可能会再减少25个或50个基点，而这将鼓励潜在买家进入房市。”虽然投资级别的房产租金收益走软至3.5%到4%，不过融资成本也很低。如果利率减少50个基点，投资者或许将可以获得房贷成本在4.5%左右的房贷。“这导致的结果是毛融资缺口将为1%甚至更低。”

澳洲房产委员会警告称，任何阻碍投资的行动都可能会限制房产供应。住宅开发委员会（ResidentialDevelopment Council）的执行长Nick Proud称，纽西兰的宏观审慎政策就没有发挥作用，它们对奥克兰投资市场的影响很少有人知道，但它们把首置业者挤出房市却是有目共睹的。

(来源: 澳洲日報)